[摘要] “新国五条”出台已有两个月时间，在日趋收紧的房地产调控政策背景下，作为省会城市和甘肃房地产市场调控的重中之重，兰州房地产市场冷暖几何？
“新国五条”出台已有两个月时间，在日趋收紧的房地产调控政策背景下，作为省会城市和甘肃房地产市场调控的重中之重，兰州房地产市场冷暖几何？
国家统计局前不久公布的数据从一个侧面或许能回答这个问题。4月份，兰州市新建住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨3.5%。与此趋势相近的是，70个大中城市中，价格上涨的城市就有67个。
业内人士分析认为，在新一轮房地产调控政策的影响下，虽然房价涨势日趋减缓，但房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
二手房销售从火爆交割回归平缓
相信不少人还记得年初房地产市场的火爆场景。今年3月初，“新国五条”出台后，兰州市房地产交易中心人满为患，峰时每天进场的人次达1500之多。
兰州市房地产交易中心办公室主任王玮认为，大多数二手房持有者得知差额征收20%税费后，都想在政策实施前突击办理出售及过户手续。“政策一旦落地，不但二手房及多套房持有者交易成本大幅上升，还将影响二手房持有者对市场的判断。”他说。
事实上，新政出台之初，就有业内人士表示：差额20%计征个税一旦实施将加大房龄在10至15年住房的出售成本。
甘肃玛雅永超投资管理有限责任公司总经理李锦章先生表示：“每年年底到次年3月本是二手房交易的淡季。但是在‘新国五条’的影响下，今年3月兰州市二手房成交量同比增长30%-40%。”
多年浸淫兰州楼市的李锦章观察到，就在“新国五条”出台一周后，兰州二手房市场交易频繁，成交量持续放大，但是成交价格基本稳定。“新政出台后，房屋持有者心理压力很大。如果新政在各个省市落地，二手房交易量将迅速跌入低谷，由于增加交易成本，短期内二手房价将会继续上扬，交易量可能大幅下滑。”
李锦章认为：“尽管兰州市政策细则尚未出台，我们认为不管是对二手房还是新房来说，目前高速上涨的势头有望得到抑制。”
“新国五条”指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。分析人士表示，相对于收紧二套房信贷，20%税费对市场的影响也许更大。若政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。
近日，记者走访各大二手房交易机构后发现，虽然20%个税实施细则迟迟未能“落地”，但在经历了3月份的火爆交易后，二手房交易量开始趋于平缓。玛雅房屋中介一位销售人员告诉记者，二手房交易量在4月中下旬开始降温，价格稳定。
楼市延续上涨势头，调控尚存空间
虽然4月份兰州新建商品住宅价格仍处于上涨态势，但业内人士认为，兰州房价从2012年年中开始，处于平稳态势。但受前期房价上涨惯性作用，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
2013年1月至今，兰州市共有32个获得预售许可的楼盘销售。其中，城关区17个，七里河区2个，安宁区4个，红古区4个。价格变动不明显，以格林小镇为例，2011年10月某户型的售价为每平方米9233元，今年3月份同户型的售价为每平方米9300多元。
观察人士表示，近期房价相对平稳主要原因有两方面，一方面，不断出台的房地产调控政策对于快速上涨的房价形成连续打压的态势；另一方面，兰州房价基数已经很高，有关数据显示，2010年，兰州市已经有6个楼盘单价破万元（精装修），至少5个楼盘单价逼近万元，因此房价在短期内再无高速上涨的空间。
李锦章认为，“新国五条”对手持多套房的“炒房族”将产生很大影响。但是，对于投资渠道并不丰富的老百姓来说，炒房成为不少人寻求财产保值增值的重要渠道之一。
对宏观调控与房价涨跌之间的关系，兰州大学管理学院社会与经济发展研究中心副主任林柯副教授分析认为：“资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期，这就是所谓的羊毛出在羊身上。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资下降的结果。”
刚性需求旺盛，一直是推动兰州楼市价格走高的隐形之手。林柯认为，随着城市人口不断增长，年轻人购买婚房、有房者改善型购房以及投资性购房都是市场景气的因素。“房地产市场化10余年，给人的印象就是房价在不断上涨，10多年前经历自我‘刚需’的中年一代又开始为子女买房子了，哪怕他的子女不过七八岁。这就是现实的房地产市场，它用现阶段的购买行为正在消化掉今后10年甚至20年的市场需求。”
分析人士认为，为防止房价抬头，出台新政是很有必要的。从效果来看，二手房出售已经受到冲击，不过新政最终效果如何还应看政策细则如何制定，看地方政府对国家政策的执行力度。
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