[摘要] 7月1日起，兰州物业企业收费标准的核定，先要由社区、街道签署意见，经区物价局初审，再由市物价局决定是否批复；物业申请收费标准，先由小区所在街道初审，再经区、市物价局核定，街道和社区有权监督物业收费和服务。近日，兰州市政府决定加强近郊四区物业收费标准管理，推进物业管理职能下沉。
7月1日起，兰州物业企业收费标准的核定，先要由社区、街道签署意见，经区物价局初审，再由市物价局决定是否批复；物业申请收费标准，先由小区所在街道初审，再经区、市物价局核定，街道和社区有权监督物业收费和服务。近日，兰州市政府决定加强近郊四区物业收费标准管理，推进物业管理职能下沉。
物业收费下沉管理职能
为推进物业管理下沉管理职能，靠实县区责任，建立街道社区、业主委员会、物业服务企业三方协商服务机制，快速处理物业服务纠纷的具体部署，近日，兰州市人民政府办公厅正式印发《关于印发加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见（试行）的通知》，自2013年7月1日起执行。
为了建立全市物业收费标准管理的长效机制，充分发挥区价格部门的管理和监督职能，充分发挥街道社区对业主委员会、业主代表和物业企业的指导和监督作用，兰州市政府决定，向近郊四区（城关区、七里河区、安宁区、西固区）适当下放物业收费标准的管理职能，适当提高物业企业申报物业收费标准的条件。
对已成立了业主委员会的小区，具备三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准，实行区上初审、市上备案。
区物价局负责初审收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出可否备案的具体意见。
街道和社区负责指导业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》，监督收费标准的形成是否公开、透明，服务内容是否到位，并提出是否同意备案的具体意见。
市物价局负责审核物业企业申报资料和区上初审的意见是否符合相关政策规定，提出是否同意备案的具体意见，若同意备案拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》，若不同意备案，必须依据规定作出书面说明并告知物业企业。
对未成立业主委员会（含前期物业）的小区具有三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准的，实行区上初审、市上核定。
区物价局负责审核收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出具体的初审意见。
街道和社区负责监督业主或业主代表与物业企业签订的《物业服务合同》、开发企业与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，是否合法、合理，是否公开透明，并提出是否同意的具体意见。
未成立业主委员会的小区物业要调整物业收费标准，街道、社区要指导物业小区召开业主代表会议或采取其他科学方法征求业主的意见，必要时协调参与成本监审工作，讨论物业收费标准的调整事宜，并提出是否同意调整收费标准的意见。
市物价局负责审核物业企业申报资料和区上的初审意见是否符合相关政策规定，提出是否同意核定的具体意见，若同意核定收费标准拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》。若不同意核定，必须依据规定作出书面说明，并告知物业企业。
旧的管理机制使权责过于集中
据了解，兰州市此次物业管理政策的调整，主要是适应物业管理服务的新需求，改变旧的管理机制下权责 过于集中，管理服务结果不够理想的问题。
根据有关规定，物业服务收费标准的管理实行分级管理，一、二级物业企业由省发改委管理，远郊三县一区三级的物业企业由所在县区价格部门管理，近郊四区三级物业企业由市物价局直接管理。
发挥社区街道参与物业管理职能
据介绍，兰州市此次物业管理政策的调整，是依据有关法规并结合新的政策要求，而及时作出的修订。
国务院《物业管理条例》规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务收费的监督。街道和居民委员会负责指导和监督业主大会和业主委员会工作。
甘肃省发改委《甘肃省定价目录》（2012年）规定：兰州市主城区具备三级物业企业资质的物业收费标准核定由市政府价格主管部门负责。
兰州市政府制定的《兰州市物业管理规定》明确指出：街道办事处、乡（镇）人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。社区协助街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。
4月22日召开的兰州市物业管理服务年活动领导小组次会议上明确提出：要按照兰州市委、市政府的要求，深入推行“两级政府、四级管理”的物业管理模式，市级组建物业管理办公室，县区设立相应机构，街道设立社会事务管理站，社区设立物业管理员，形成逐级管理、层层负责的物业管理新体系。
近郊四区政府要加快新政落实
对于这一新政策的实施，兰州市政府提出四点要求：
首先，近郊四区政府要加强对物业收费标准管理工作的领导。协调物价部门、社会事务管理部门和街道社区加强对所在辖区物业企业的指导和监督。下沉工作重心，尽快建立街道社区、业主委员会和物业服务企业三位一体的物业纠纷快速协商服务机制，落实下放职责，使物 业收费标准管理工作逐步走上制度化、法制化的轨道。
其次，近郊四区物价部门在区政府的统一领导下，负责牵头对物业收费标准的管理和日常监督，及时办理物业企业申报收费标准的初审工作，协调或配合街道社区快速处理物业收费纠纷和矛盾，及时办理市上转办和直接受理的有关投诉举报事宜。
第三，近郊四区政府街道办事处和社区要加强对业主委员会和业主代表的工作指导，加强对物业企业收费行为的监督，定期听取小区业主的意见和建议，及时协调物业服务企业整改或答复。
第四，兰州市物价局加强对全市物业服务收费标准管理工作的宏观指导，加强对新形势下物业收费标准工作调查和研究，积极协调区上做好物业收费标准日常监督，积极协调区上快速处理物业服务收费纠纷和矛盾。及时办理物业企业收费申请的备案和核定。
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