[摘要] “新国五条”出台已有两个月时间，在日趋收紧的房地产调控政策背景下，作为省会城市和甘肃房地产市场调控的重中之重，兰州房地产市场冷暖几何？
“新国五条”出台已有两个月时间，在日趋收紧的房地产调控政策背景下，作为省会城市和甘肃房地产市场调控的重中之重，兰州房地产市场冷暖几何？
国家统计局前不久公布的数据从一个侧面或许能回答这个问题。4月份，兰州市新建住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨3.5%。与此趋势相近的是，70个大中城市中，价格上涨的城市就有67个。
业内人士分析认为，在新一轮房地产调控政策的影响下，虽然房价涨势日趋减缓，但房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
二手房销售从火爆交割回归平缓
相信不少人还记得年初房地产市场的火爆场景。今年3月初，“新国五条”出台后，兰州市房地产交易中心人满为患，峰时每天进场的人次达1500之多。
兰州市房地产交易中心办公室主任王玮认为，大多数二手房持有者得知差额征收20%税费后，都想在政策实施前突击办理出售及过户手续。“政策一旦落地，不但二手房及多套房持有者交易成本大幅上升，还将影响二手房持有者对市场的判断。”他说。
事实上，新政出台之初，就有业内人士表示：差额20%计征个税一旦实施将加大房龄在10至15年住房的出售成本。
甘肃玛雅永超投资管理有限责任公司总经理李锦章先生表示：“每年年底到次年3月本是二手房交易的淡季。但是在‘新国五条’的影响下，今年3月兰州市二手房成交量同比增长30%-40%。”
多年浸淫兰州楼市的李锦章观察到，就在“新国五条”出台一周后，兰州二手房市场交易频繁，成交量持续放大，但是成交价格基本稳定。“新政出台后，房屋持有者心理压力很大。如果新政在各个省市落地，二手房交易量将迅速跌入低谷，由于增加交易成本，短期内二手房价将会继续上扬，交易量可能大幅下滑。”
李锦章认为：“尽管兰州市政策细则尚未出台，我们认为不管是对二手房还是新房来说，目前高速上涨的势头有望得到抑制。”
“新国五条”指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。分析人士表示，相对于收紧二套房信贷，20%税费对市场的影响也许更大。若政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。
近日，记者走访各大二手房交易机构后发现，虽然20%个税实施细则迟迟未能“落地”，但在经历了3月份的火爆交易后，二手房交易量开始趋于平缓。玛雅房屋中介一位销售人员告诉记者，二手房交易量在4月中下旬开始降温，价格稳定。
楼市延续上涨势头，调控尚存空间
虽然4月份兰州新建商品住宅价格仍处于上涨态势，但业内人士认为，兰州房价从2012年年中开始，处于平稳态势。但受前期房价上涨惯性作用，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
2013年1月至今，兰州市共有32个获得预售许可的楼盘销售。其中，城关区17个，七里河区2个，安宁区4个，红古区4个。价格变动不明显，以格林小镇为例，2011年10月某户型的售价为每平方米9233元，今年3月份同户型的售价为每平方米9300多元。
观察人士表示，近期房价相对平稳主要原因有两方面，一方面，不断出台的房地产调控政策对于快速上涨的房价形成连续打压的态势；另一方面，兰州房价基数已经很高，有关数据显示，2010年，兰州市已经有6个楼盘单价破万元（精装修），至少5个楼盘单价逼近万元，因此房价在短期内再无高速上涨的空间。
李锦章认为，“新国五条”对手持多套房的“炒房族”将产生很大影响。但是，对于投资渠道并不丰富的老百姓来说，炒房成为不少人寻求财产保值增值的重要渠道之一。
对宏观调控与房价涨跌之间的关系，兰州大学管理学院社会与经济发展研究中心副主任林柯副教授分析认为：“资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期，这就是所谓的羊毛出在羊身上。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资下降的结果。”
刚性需求旺盛，一直是推动兰州楼市价格走高的隐形之手。林柯认为，随着城市人口不断增长，年轻人购买婚房、有房者改善型购房以及投资性购房都是市场景气的因素。“房地产市场化10余年，给人的印象就是房价在不断上涨，10多年前经历自我‘刚需’的中年一代又开始为子女买房子了，哪怕他的子女不过七八岁。这就是现实的房地产市场，它用现阶段的购买行为正在消化掉今后10年甚至20年的市场需求。”
分析人士认为，为防止房价抬头，出台新政是很有必要的。从效果来看，二手房出售已经受到冲击，不过新政最终效果如何还应看政策细则如何制定，看地方政府对国家政策的执行力度。
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“仨月，二手房价必降！”
“国五条”北京细则于4月开始实施后，部分急于出手变现的卖房人开始考虑降价，但同时也出现了卖房人要求购房人承担税费的现象，而购房人对此基本不买账。双方的坚持，让北京的二手房市场呈现出成交急剧萎缩的态势。
业内判断，这场围绕二手房个人所得税谁来承担的博弈，将持续一至三个月，届时北京二手房价将出现松动。
业主报价暗中松动
尽管从一些二手房中介门店的挂牌价上看起来房价没有太多松动，但随着“国五条”北京细则的实施，那些有换房需求和急于套现周转的二手房业主，已经开始悄然降价。
“以前的挂牌价做得不准，因为业主随时可能往上涨；现在的挂牌价也做得不准，因为这价格谁也没有信心卖出去。”紫金长安小区的一家二手房中介人员告诉记者。
位于海淀区西翠路的紫金长安小区，在今年1月曾以所谓“转让8套政府优质资产”一夜成名。在细则出台前，这里的大户型价格在58000—65000元/平方米左右，小户型则高达70000元/平方米。然而细则出台后，这里的中介人员打来的推销电话频度骤增，甚至夜里九十点钟还会来电。“现在有一套房子，业主急着卖，已经降到了51000元/平方米。你看看，这里门店的挂牌价都还是60000元/平方米以上啊！”中介“苦口婆心”地一遍遍对记者推荐。
在去年底的二手房涨价潮里，国美城及润枫水尚等朝青板块的二手房，一度报价高达35000—40000元/平方米。“老实和您说吧，现在这里的大户型也就能卖到31000元/平方米，再高了无法成交，”中介人员告诉记者，“那些给房主打电话报高价的，一般是工龄很短的新员工，他们用这样的方法把房主引到店里来，以便获得房源。因为在当前这样的观望期里，公司对有多少挂牌房源非常在意，这涉及到公司的形象问题，至于能否成交就管不了那么多了。”
直接降价转嫁税费
细则当下，也有一些房主直接选择了降价，但条件是购房人承担本该由房主缴纳的20%个人所得税。
在今年3月份，位于五道口的中关村二小的华清嘉园，曾因一套小户型二手房报价高达10万元/平方米，而被网友奚落为“宇宙中心”。近日，该小区一套面积151平方米的二手房，报价850万元，折合均价56000元/平方米。细则出台之前，该小区二手房均价为60000元/平方米。算起来这套房总价降幅高达60万元。但卖房人要求，其应缴纳的100万元个人所得税需由购房人承担。
尽管这笔费用可以在附近买一套50平方米左右的非学区二手房，但卖房人认为，“华清嘉园是中关村二小的，想买的人肯定不在少数。既然他们想买，那么就需要承担这部分税费。”
华清嘉园业主王先生表示，自己的这套房子是在6年前买的二手房，如果现在要自己缴纳差价20%的个人所得税，自己肯定是亏了。
链家地产的一位中介人员说，以前华清嘉园的二手房一直都是一个愿打一个愿挨，尽管华清嘉园二手房价格每年都有一定上涨，但从未出现过交易下滑的情况。但现在却是一个还愿打，另一个则不愿意挨了。
“税费转嫁是一种交易习惯，也是在卖方市场下所导致的结果。尽管按照规定个人所得税应该由卖方承担，但现实中很难强行要求其缴税。如果严格执行起来，有可能会出现大幅提价的情况。”链家市场研究部的张旭这样告诉记者。
市场换位双方博弈
细则的实施，让原本近似于疯狂的二手房价格与成交量均趋于冷静，而前一段时间风光无限的中介公司，则倍感失落与无奈。
“一面是卖房人既不想承担税费又希望能够尽快把房子卖出去，一面是买房人不愿意承担税费，我们夹在中间太难受了，”中原地产的一位中介人员说，“以前每天有几十个电话主动打给我询问二手房的事情，现在我一天要打几十个电话给购房人，但一提到税费由购房人承担后，他们便表示不再考虑了。”
中介公司更主要的落寞还在于，因细则落地引发的二手房由卖方市场向买方市场的骤然转变当购房人成为市场主导后，随之带来了持续增加的观望情绪，令二手房市场进入买卖双方的博弈阶段。而即便是中介公司曾寄予希望的“免税房”，也出现了放缓成交的局面。
“不受新政影响，多套优质房源等您来”，不少二手房中介门店玻璃橱窗里贴着这样的招牌，记者进店一问，才知道这指的是业主出售满五年的住房，这种房源按新规不用缴20%的所得税。“现在就这样的房子还能卖出去，但成交也很少，”一家二手房中介的门店经理告诉记者，“虽然从理论上讲这种房源应该好卖，但现在观望情绪比较大，很多购房人也搞不清这些细节，只好一等了之，”他说，“现在的情况是，购房人担心房主会把高额的税费转嫁到房价里，因此绝大多数人选择等待。”
仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平表示：“二手房成交量至少在未来的四五个月内将有所下滑，但是对一手房市场的影响不会太大。由于未来二手房交易可能要承担较高的成本，这些政策反而对一手房市场可能会带来利好。价格方面，由于二手房业主的负债普遍不高，急于出售物业的需求不强，这些都将支撑住房价格水平。”
不过，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，细则带来的二手房价松动现象还会越来越多， “眼下，买方不会轻易出手，一些业主也不会轻易降价。但是随着一到三个月的观望期结束，将有越来越多的着急卖房以进行改善的业主会选择主动降价或承担部分税费，部分区域的二手房价也将出现小幅松动。”
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