2007年10月21日，兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会在兰州宁卧庄宾馆礼堂隆重举行，工商联房地产商会名誉会长、中国房地产业协会名誉会长杨慎等嘉宾就精装房做了精彩报告。下面是安宁庭院营销总策划、甘肃省委党校鲜静林教授的精彩致辞。
【主持人 文林】我们刚才说到本次的论坛是由兰州正和房地产开发公司承办，那么我们来了解一下这个公司和开发的产品。安宁庭院的定位是母亲河畔的庭院式人文住宅，打造了有品位、有气质、有特色的住宅产品，一亮相就得到了社会各界的认可，今天在这个论坛上，作为安宁庭院营销总策划、甘肃省委党校鲜静林教授应该有很多的话要说了，有请他。
鲜静林教授
【鲜静林】尊敬的各方嘉宾，安宁庭院的业主和认购客户，女士们、先生们，大家好！
经过认真的准备和周密的筹划，今天在社会各界的广泛关注和兰州房地产同仁的共同努力下，兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会在宁卧庄大礼堂隆重举行，作为承办方在现场我看到高朋满座，群贤毕至，尤其是杨慎部长、洪铭阳先生亲临论坛，我相信这一定是对兰州房地产发展的论坛，是首届精装房开发的盛会。
回顾兰州房地产的历史，近年来是大踏步前进，这离不开政府的支持，离不开社会各界的支持，更加离不开兰州的开发商们的辛勤劳作，由许崇标先生领导的金海湾公司所开发的金港城和新港城，开创了大盘开发的先河；韩庆先生领导的天庆集团开创了“花园社区”开发的先河，长期坚持走品牌地产、精品地产之路；陈启建先生领导的华富集团在城市中心区建造“空中别墅”，成为兰州名片；仁恒集团开发的仁恒国际在城市中心打造了精英生活社区，被育为北方高层住宅建筑的样板；众邦集团开发的众邦金水湾22万平米以现房开盘，开启了兰州准现房开发的先河等等。这些开发商的精神鼓舞着我们，他们的追求感动着我们，他们对土地的责任感和使命感激励着我们，让我们对他们做出的杰出贡献致以崇高的敬意！
当前，我国的住宅生产方式正处在由粗放型向集约型转化的过程，将住宅装修纳入了房地产开发范畴，也是甘肃房地产开发的方向，既符合甘肃省房地产贯彻落实中央科学发展观的要求，也是对甘肃省房地产开发新的挑战和考验，甘肃省的开发商应该做出应有的贡献。学习他们的开发经验，借鉴国际和发达地区的经验，兰州正和房地产公司响应房地产市场的呼唤，按照国家建设部的有关要求，根据兰州市房地产发展的要求，基于为业主省钱、省时、省力，获取更高的生活品质，经过认真的准备和筹划，决定在兰州率先开发精装房。我们正和房地产公司积极承办了兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，目的是在兰州市乃至甘肃省全面深入推介精装房理念，形成推广精装房理念，开创精装房先河，从而以安宁庭院精装房开发为契机，为兰州的房地产开发进行充分的交流。这次论坛得到了甘肃省工商联的支持，众多地产同仁和安宁庭院的部分业主也参加了这次论坛，对你们的支持和光临我们表示衷心的感谢！
希望大家通过论坛对精装房开发的理念和有效途径进行充分的交流，由于我们能力有限，还恳切在论坛上的各位专家、同仁、材料供应商和业主、客户多提宝贵意见，使安宁庭院精装房的开发能够顺利进行，从而探索出兰州精装房开发的有利经验。
【鲜静林】利用这个机会，安宁庭院针对精装房的开发做一个推介会，推介主要是立足于杨部长和洪铭阳先生讲到的，精装房开发是中国房地产行业的发展趋势，大城市以每年10%的递增速度在发展，那么安宁庭院作为立足于兰州的住宅首次打造了精装房，是基于什么样的考虑呢？我们为什么要开发精装房呢？今天跟各位同行、业主进行相应的交流。
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广大客户对安宁庭院是不陌生的，那么安宁庭院精装房开发为什么、是什么、怎样去开发？
首先，是为什么？精装房开发是政府鼓励，消费者欢迎，那为什么精装房在安宁庭院首先开发呢？今天上午杨部长讲了三个部分。
第二，是什么？什么是精装房，我们怎样去了解精装房？有些客户了解精装房就是菜单化，提供若干菜单供大家选择。
第三，怎样去开发？
我围绕这三个问题做一个介绍。
首先，为什么要开发精装房。
，来自开发商的责任感和使命感。我做过很多项目，在做安宁庭院的项目过程中，我深刻感受到开发商对这块地，对母亲河畔很好地段的责任感和使命感，这使我放弃了很多项目，专注于安宁庭院，我去学习、去了解、去感受，我有一种渴望，通过个人的努力为安宁庭院做出一些事情。
大家都了解安宁庭院的开发商是正和房地产开发公司，它的使命就是用“乐业”建筑业主的“安居”，如何做到安居？就要靠开发商兢兢业业的努力工作，这是正和的使命。正和公司通过房地产项目，要建立有持久生命力、负责任、可信赖、受尊重的房地产企业，有了这样的愿景，使他们对项目兢兢业业、精益求精，开发出了安宁庭院这样的高端产品。
正和房地产公司有着自己的核心价值观，就是我们讲的“己所不欲，勿施于人，至诚任意，修已安人”。
正和公司的经营理念就是理性、真诚、专业、创新，通过安宁庭院体现了这样的理念。我觉得在房地产的项目中，房地产产品作为对老百姓生活直接相关的产品，非常注重功能性、结构性，所以创新必须有规范的结构，规范的功能，正和公司在开发过程中强调理性、真诚、专业、创新，以这个为基础进行有效的创新。很多业主都了解安宁庭院，在兰州的房地产项目中独树一帜。
正和的管理理念是简易、高校。正和公司从开始创建到现在一直秉承这种文化理念，秉承这种使命感。
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第二个为什么？
安宁庭院的精装房来自开发商基于业主的“精”“经”计较，基于对安宁庭院价值的执着追求。什么是“精”“经”呢？一个是精品，一个是经济性。基于这些安宁庭院考虑到了业主的需求，安宁庭院在整个开发的方方面面，比如说，安宁庭院处在母亲河畔，在兰州市安宁的新区，安宁的人文环境和生态是的，是宜居的环境，这里山怀水抱，社区是正东、正南、正西、正北的轴线，是自然眷顾的。同时，安宁庭院在开发过程中定位是母亲河畔的庭院式人文美宅，这是老百姓追求的精神境界。在开发过程中，要对母亲河负责，也要打造一个人文美宅，正和公司力求为消费者打造更“精”更“经”的人文住宅。
安宁庭院的景观逐渐成形了，将邀请各位同行、业主来参观了解。安宁庭院首先有四大雕塑，举个例子，在兰州没有任何一个楼盘在门前的绿化带做了如此大的功夫，我们总共投入超过了1100万，极限、标准加以改造。把草坪改造成兰州最漂亮、最精致的景观园林，比如说在商业街及车行道采用五道工序建造：素土夯实，45cm后“三七”绘图 10cm为厚素混凝土，道牙采用60cm×20cm×15cm机切面石材中国黑”，其价格是水泥道牙的十几倍。人行道采用3.5cm厚的光面芝麻灰、芝麻白石材用料，可以说这是一个价值所在。
安宁庭院的户型都是板楼设计，剪力墙结构，所有房间均为南北朝向，而且在所有的户型中，至少只有一间博士朝北，其余的朝南。所有客厅均为落地大玻璃窗，通常敞亮，使人心情舒畅，所有卧室都引入凸、飘窗、角窗、低窗。另外安宁庭院的智能化系统，配置堪称西北之家，安宁庭院智能化投入近1000万元，是同等规模小区的2—3倍，其配置是西北。小区选用德国“博世”彩色液晶楼宇可视对讲系统，每套进价3700元，公司免费配置，不向业主收费。
安宁庭院的容积率不到2.6，意味着单位土地面积上有相对更少的建筑面积和居住人口，人均分摊更多的功能和空间。相对而言，兰州一般容积率都在3.8以上。我们的电梯是世界三大品牌之一的芬兰“通力”电梯，我们要多支出800多万元。门窗采用浙江“富新”牌钢制、钢木结合防盗门，窗采用中国品牌广州“兴发”牌60cm系列断桥隔热灰绿色才喷铝合金窗框，玻璃采用洛阳无色中空玻璃。
安宁庭院的地下停车场是小区品质的重要节点之一；小区完全采用人车分流系统，户数与停车位1：0.8，是兰州之最。我们的建筑单位是北京城建集团，诸如此类。
这次安宁庭院以18号楼作为契机，在18号楼开发精装房，它是安宁庭院的亮点定位，是酒店式公寓，是属于高端住宅物业中的新型业态，是酒店式配备，公寓式住宅，它有高贵大气的酒店式大堂，彰显了业主的身份和价值，在这样的精品楼房里，如果采用毛坯房的形式，显然跟它的价值是不相匹配的。
通过上述分析，安亭庭院为什么开发精装房主要是对价值的追究。
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第三，为什么开发精装房？
是来自我们对房地产发展趋势的理性分析和把握，来自于作为兰州开发商的责任和实力。其他开发商对兰州市的贡献我们叹为观止，同时我们对中国房地产发展趋势杨部长和洪先生已经做了介绍，我简单说一下。精装房将住宅装修纳入商品住宅销售的范畴，让所有的商品房在装修到位的统一轨道上竞争是房地产行业的一个进步。
精装房的发展有几个情况：1.欧美发达国家。在这种国家没有毛坯房的概念，都是开门就可以入住的成品房，在这些国家毛坯房从商品的完整性来说是不合理的，没有装修的房子不许出售。在上个世纪七八十年代我们过程也有一种装修房，但那和现在是大相径庭的，那时候老百姓生活水平比较低，收入比较低，分了房子就是刷刷墙，买了家具就可以入住，各位很多人都经历过这样的阶段。到了上个世纪九十年代，由于老百姓生活水平的提高，对安居乐业的追求，我们有了精装房的要求，为了适应这种要求，出现了毛坯房。但是毛坯房的出现虽然满足了一些需求，但是里面暴露出来的问题很多，毛坯房显然不能适应现在工作节奏快、收入比较高的趋势。
毛坯房只是我国住宅产业发展过程中的一个阶段性产品。因此，向消费者提供全装修房这一完全意义上的商品房，是中国住宅产业发展的必然趋势，同时也符合世界住宅业发展的潮流。
这里需要强调一点：全装修放能带来一种新的观念——轻装修，重装饰。我记得在93、94年的时候，那时候装修主要是胡桃木，很流行，后来很多人后悔用了这种装修。我们说的轻装修就是房屋的基本功能，包括厨卫设备的基本设置，这种装修可以是的房屋功能得到很好的发挥，如果强调硬装修是导致房屋的落伍，这个从各地的房地产精装房开发的实际情况来看，这种观点已经被人逐渐的接受，逐渐被人们所理解，逐渐被大家认同。
精装住宅受到欢迎有三大原因：节省精力和开支；提高投资回报；恢复住宅成品的本来价值。
节省精力和开支，大家应该知道，交房后业主可以直接居住，价格肯定会低于个人标准的装修，专业的装修施工队伍保证了工程的质量，也避免了欺诈。同时，精装房也可以提高回报。
安宁庭院提出了商品住宅精装房理念，我们将牢记职责、不辱使命，为兰州市精装房做出应有的贡献。精装房省钱、省心、省力、省时，有可靠的售后服务，便于理财，减轻业主的负担。通过专业化的装修，通过质量监督，可以解决业主的很多问题。
我们有能力、有信心开发好精装房。
什么是精装房？有几个概念的界定，2002年5月，建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》，要求推行精装修房，逐步取消毛坯房。同年7月，建设部颁布该《细则》，今天会议上给大家附了一张表，是18号精装房的材料配置，就是根据建设部的细则配置的，大家可以看看。
怎么做？我们的基本出发点就是正视困难，分析问题，勇担责任，有效开发。商品住宅精装房为什么还没有真正意义上的得到开发呢？总地来讲是开发的问题，而不是消费者的问题。经过分析，认为在我们国家甚至在兰州开发精装房有几个难点：1.资金需求量比较大；2.开发周期长；3.房价略高。有些业主担心精装房的房价，但是经过杨部长的分析，大家应该有自己的答案了。另外在难点方面还有质量保证的难度比较大，据我们的了解，精装房开发60—70%的投诉主要是质量问题，这是一个难点。比如说有些开发商没有通过专业化的装修公司，是自己建设，自己开发精装房，由于缺乏专业化的保证是的质量出现了问题；另外也有业主反映，精装房的开发有个性化和标准化的矛盾问题，今天上午大家对此做了交流。还有洪铭阳先生介绍了精装房还缺乏明确的统一认定标准，这样就导致业主和开发商信息不对称的现象。
总地来讲，精装房的开发有以上几个难点问题，要正视这些难点。精装修房对业主而言可能会出现一些问题：1.品牌不一；2.货不对板；3.施工质量低，投诉率高；4.协议空泛，业主权益得不到有效保证。这些问题是客观存在的，关键就看怎样去解决。
通过对上述难点和问题分析，作为安宁庭院的开发商，我们有足够的资金保障实施精装修方案，主要的风险就载质量保证上，包括房屋质量问题、装璜质量问题，以及装修设计不合理等问题，其次就是标准化和个性化的协调、标准的认定、合同的细化等问题，这是我们应该冷静面对的事情。
开发精装修房的重点就是质量保证，针对传统的家庭装修采用的手工作坊形式，我们强调大胆实践工厂化，有三个基本措施：统筹化设计采购、工厂化生产、整体化安装。这样可以避免精装修房的弊端，保证质量，我们产品的配置标准也是高端的配置，而且的的确确实现了为业主省钱、省心、省力，我们的材料配置至少可以为业主减少40%的开支。我们的这些做法和措施跟目前国内的精装房开发商是同步的，而且还在进一步完善。
这些措施有相应的管理保障，我们强调科学管理，精心组织，打造精品。首先，我们建立管理体系，确保工程质量，我们采用国标ISO900—2000质量管理体系标准，包括设计、生产、服务等环节，进行了精心设计、集中采购、集成生产、标准装配，进而通过一流的管理流程和严格的质量监督来保证整个精装房开发过程中的质量，实行全员、全过程的质量控制。同时，我们根据《建设工程质量管理条例》，在设计、监理、开发、施工方面进行了管理。
根据我个人的感受，一个好的工程项目，一个好的施工项目，质量保证体系非常重要，通过我上述讲的几个方面之外还需要管理流程和管理质量来保障，我相信通过这些有效措施能够更好的保证精装房的开发质量。
另外，管理透明还有几个方面：1.开发商；2.业主；3.物业公司。我们强调开发商是精装房的责任人，这种有利于业主更好的对质量进行监督和控制，这也有利于开发商进行质量的监控。还有合同的细化，这是防止合同泛化的现象，我们有相应的有关标准，这些标准也有待于进一步的完善，根据要求我们请教了相关的专家，做了相应的安排。我们也准备了样板房的设计，就是整个配置要严格按照样板房的标准进行相应的安排，至于标准化和个性化的问题，我个人认为，象DVD产品，体现DVD产品的功能主要是什么呢？根据价值工程的要求，在保证必要功能的前提下，尽量降低产品的成本。至于个性化，主要是通过业主个人的装饰来体现个性化的需求，装修交给我们，装饰留给业主！
安宁庭院的开发商，正和房地产开发公司正中承诺——开发商实现精装房零利润计划，这点反映了我们的真诚、责任。
大家已经看到安宁庭院18号楼高品质精装房的室内装修及配备标准，我不再一一列举了，这个标准就是我们的承诺，希望大家能够关注细节，感谢所有关注细节的业主和客户！
希望通过这样的基本介绍，大家能够对安宁庭院的精装房开发的一些理念和做法提出一些建议和要求，便于我们进一步完善工作，便于我们在兰州首先更好的开发精装房。安宁庭院高品质精装房，省钱、省心、省力，也希望大家成为安宁庭院的正式业主，我们将竭诚为您服务！
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