[摘要] 在10月21日举行的兰州首届精装房论坛上，中国知名房地产企业、深圳观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理洪铭阳做了精彩的专题报告。洪铭阳先生指出，成品住宅是大势所趋，是中国历史发展的必然。并对精装房的主要形式和市场现状作了分析，以下是洪铭阳先生所作报告的全文。
【主持人 文林】这里正在进行的是兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，让我们来认识一下接下来发言的这位嘉宾，他叫洪铭阳，曾在万科从事多年，从2002年起在深圳观澜湖房地产开发有限公司任董事、总经理助理，创造了观澜湖地产总额超过50亿元的销售佳绩，2005年观澜湖地产被誉为中国地产发展奖，让我们用掌声有请中国知名房地产企业、深圳观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理洪铭阳先生做专题报告。
【主持人 文林】在开始之前，我想让大家先看一些片子，这个片子要感谢南方电视台总制片卢茂新主任，这是观澜湖这两年致力于开发别墅的项目，是一个高尔夫大宅的项目，请大家先看一下。
刚才这个是观澜湖正在销售的800多平米的大宅。其实，说起精装修住宅，观澜湖在2002年就已经开始了，精装修是什么住宅呢？从概念上理解，杨部长也提到了，毛坯房是半成品，精装房是成品住宅。
一、成品住宅是大势所趋，是中国历史发展的必然。
早在2002年5月国家建设部提出了在2010年在推行住宅装修一体化，在上海、深圳、南京都已经响应了这个号召。深圳市政府也规定从2005年开始所有的招拍挂地都要有精装房的建设，用强制性的手段推行住宅合理化。地产行业是地产消耗量极大的行业，精装的概念在企业起来背景下提出的，我们在房子建筑设计的时候就邀请了室内设计师、园林设计师、景观设计师共同研究，使住宅的装修能够一体化。所以说，观澜湖真正做到了从生活出发、从需求出发，从细节出发，观澜湖的项目已经不是精装修能概括的，是从消费者的需求出发的。区别以往在毛坯基础上做装修房的概念，从客户的实际出发，从房型设计全面考虑空间的功能。我们提了所谓的成品住宅，也就是精装修商品房，由建设部实施的细则就是在给购房者交钥匙前住宅内的所有基础设备安装完整，分普通住宅、中等住宅、高级住宅三个层次。刚才有些朋友问了精装修是不是未来发展的方向？我们觉得精装修必然成为未来商品房的主流产品。为什么说精装修房是主流产品呢？因为，精装修房有三个问题：1.首先减少了二次装修造成的浪费。实践证明毛坯房不利于我国住宅产业和国际接轨的，杨部长刚才提到全世界只有中国有毛坯房。2.毛坯房装修的质量参差不齐，没有办法控制装修品质。3.毛坯房容易滋生伪劣产品的生成。我们都是需求者，大家在装修中出现的问题都已经耳熟能详了，对于房地产装修的投诉案件居高不下。那么，由开发商来进行装修，是一个共赢的局面。
二、市场现状。
精装修有三种主要形式：种是菜单式的装修。对于品牌材料都设置了可选择的方案，经消费者自己选择，由开发商统一装饰，然后提供给购房者，这样的住宅最能够满足个性化的需求。第二种是一次性装修的精装修成品房。进行统一的装修，各个空间符合居住需求，这样的住宅就是一次性精装修。第三种全配置的成品房。向购房者提供统一的装饰装修，并配备全部的日用家电，这是全配置的成品房。经过我们的开发经验和大家的交流，精装修的楼盘分为五种：是小户型一次性装修的比较多。因为小户型是针对青年人的购买群体，这个群体生活压力大，休闲生活少。第二是公寓式住宅。第三是新建的一次性住宅，以多次置业为目标。这种楼盘主要针对的是老年人，年龄大的人群。第四是以投资者为目标、为目的的购房者开发的楼盘，特别是北京、上海，买了不是为了住，就是为了投资、出租的，他们没有功夫去装修。第五是大中城市的中高档的楼盘。这些楼盘在北京、上海、广州一平米卖到三四万。
精装修的优势是什么？对于发展商、开发商、购房者，是节省时间和经济，购房者从装修到正式搬进新居只需要五到六月。第二是降低装修成本。由于一体化的精装修材料是统一采购，装修费用可以节省20—30%以上。第三保证装修质量。一体化装修进行流水线式的程序，避免了质量带来的弊病。第四减少污染环境。一体化精装修由于统一的选材和用材，环境污染对购房者本人都有了有效的控制。第五精装修的优势可以提高产品的附加值，开发商和消费者的附加值都有很高的提高，这是消费者的附加受益。第六是贷款的便利性。第七规范了装饰装修的市场。实施精装修房，开发商会选择口碑较好的大型装修公司，会加速装修市场的优胜劣汰。
在优势上我们也面临阻碍发展的因素：1.利润小，成本高。这是对市场消费者的实实在在获利的事情，现在存在一个问题，存在三个环节脱节的问题。2.税收增加。3.精装修无法可依。政府目前还没有相关的政策来规范精装修房存在的问题。4.售后服务的不健全。在出现纠纷的时候，装修单位和生产厂家会相互推诿，这限制了将来精装修楼盘的发展，相信政府今后会有一些政策支持。
三、地区与品牌开发商态度。
据有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州、山东、杭州等城市的楼盘产品中所占比重正以每年10%的增幅递增。尤其在广州、深圳等沿海发达城市，精装房供应已经在产品总供应量占据相当一部分比例，购房者的接受度也相当高。从地产现状和整个行业发展趋势看，精装房是产品完整性的必然要求。
四、发展精装修商品住宅的条件。
精装修不是单一性的集中装修，而是建筑、施工后期一体化的过程，需要具备以下条件：1.开发商的资金实力。精装修房的造价成本高于毛坯房，除外还要考虑其他的被动局面。2.资源整合能力。3.市场的细分能力。这给市场营销提了很高的要求，在项目前期规划的时候就要考虑市场的定位和产品的定位。4.开发商的管理能力。因为涉及到资金、团队、施工质量等等问题。5.后期服务能力。后期包括维护、保养等很多方面的问题。
我们相信正和房地产开发商，中国有一句俗话“没有金刚钻不揽这个瓷器活”。
五、发展精装修商品住宅的经验。
1.组织设计单位对各类弧形的装修进行优化设计。观澜湖在前期规划的时候，包括景观朝向，建筑立面，住户大堂等方面就已经组织了各种各样的设计单位，包括一些材料商，大家共同进行优化设计。
2.组织生产厂家和和设计供货商招标，进行集中采购。
3.组织有工业化生产和现场装配能力的专业装修队伍进行施工，并制定相关的管理程序和管理制度，实行规范化的操作。
4.组织金融和保险机构进入管理系统，让施工企业投保后入户装修，确保对消费者的后期服务等。
5.研究和确定物业管理中牵涉到的有关装修问题。观澜湖有自己的物业管理团，物业管理和球会管理实行交叉管理。
在施工质量的管理上我们会严格把关，观澜湖也有自己的经验。目前的房地产施工管理部门非常严格，施工的质量和验收是分期执行的，房地产在房屋开发的时候，在基础工程完成之后要安排专家队伍进行验收，管线完成后要进行验收，外墙也要进行验收。
六、政府职能完善建议
1.完善房屋竣工验收标准、面积测量以及商品房销售中牵涉到的工期、质量保修以及物业管理中的装饰装修问题。
2.加强宣传工作和舆论导向，引导消费观念。
3.树立和扶持住宅区样板和企业样板。
4.改变税收政策。
5.允许精装修商品住宅适当地提前销售，见效资金压力。
6.成立装修管理服务机构，为集中型装修提供技术和政策方面的咨询。
7.银行对装修房提供条件更优惠的按揭贷款。
8.逐步对毛坯房的销售加以限制。
这是观澜湖包括我个人在地产开发中对精装修的一些认识和观点，今天只是跟大家做一个探讨，非常感谢杨部长给了我这样好的机会，也感谢兰州房地产开发的同行们，如果大家有兴趣，我还有一个片子可以播放给大家观看。
谢谢大家，我的交流汇报到此结束。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
