[摘要] 2007年10月21日，兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会在兰州宁卧庄宾馆礼堂隆重举行，全国工商联房地产商会名誉会长、中国房地产业协会名誉会长杨慎等嘉宾就精装房做了精彩报告。下面是此次盛会的直播实况。
时间：2007年10月21日
地点：宁卧庄宾馆礼堂
主办：兰州经济技术开发区、甘肃广电总台电视经济频道、甘肃省房地产商会
承办：兰州正和房地产开发有限公司
邀请领导与嘉宾：
工商联房地产商会名誉会长、中国房地产业协会名誉会长杨慎
中国知名房地产企业、深圳观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理洪铭阳
北京国贸物业酒店管理有限公司首席顾问、高级工程师梁武生
兰州经济技术开发区区委书记俞敬东
安宁区委常委纪委书记卢生名（音）
安宁区委常委副区长邢磊（音）
安宁区委常委黄小玲（音）
甘肃省工商联房地产商会会长华富集团总裁陈启建
甘肃天庆集团总裁韩庆
甘肃省广播电台经济频道总监王小枢
甘肃省工商联房地产商会副会长刘永辉
甘肃省工商联房地产商会副会长张国军
天水兰天集团董事长张建友
兰州市政开发建设集团董事长梁延喜
甘肃省工商联房地产商会秘书长、华富集团副总经理胡春兰
甘肃省工商联房地产商会副秘书长、甘肃长业集团董事长代积文
甘肃中和房地产开发公司总经理洪涛
甘肃远达房地产开发公司总经理刘妍
兰州晚报社总编银鑫
科技鑫报总编杨重琦
兰州晨报社副总经理、中国主流报刊影视媒体宣传联盟秘书长牛忠鳞
以下为“兰州首届精装房论坛”现场图文实况：
兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会（上午）
【主持人 文林】：尊敬的各位领导、各位来宾，现场亲爱的朋友们大家早上好！欢迎大家来参加兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，我是本次论坛的主持人，来自甘肃电视台《家园》栏目的主持人，我叫文林，很高兴和各位专家见面，本次论坛是由国际家兰州经济技术开发区、甘肃省工商联房地产业商会、甘肃广电总台电视经济频道，由兰州正和房地产开发有限公司承办的，以及甘肃日报、兰州晨报、兰州晚报、西部商报、兰州日报、科技鑫报、兰州电视台、搜房网、甘房网共同协办，欢迎大家。
朋友们，其实地处西北的兰州，做精装房的论坛，今天是次，更加难得的是本次论坛不仅邀请到本地的专家，也有远道而来的客人，首先欢迎工商联房地产商会名誉会长、中国房地产业协会名誉会长杨慎，中国知名房地产企业、深圳观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理洪铭阳，北京国贸物业酒店管理有限公司首席顾问、高级工程师梁武生先生，还有兰州经济技术开发区委书记俞敬东先生、安宁区委常委卢生名先生，区委副区长、安宁区委黄小玲女士、甘肃省工商联华富集团总裁陈启建先生，甘肃天庆集团总裁韩庆先生，甘肃省广播电台经济频道总监王小枢先生，欢迎你们的光临。
甘肃省工商联房地产商会副会长刘永辉，甘肃省工商联房地产商会副会长张国军先生，天水兰天集团董事长张建友先生，兰州市政开发建设集团董事长梁延喜先生，甘肃省工商联房地产商会秘书长、华富集团副总经理胡春兰女士，甘肃省工商联房地产商会副秘书长、甘肃长业集团董事长代积文先生，甘肃中和房地产开发总经理洪涛，甘肃远达房地产开发总经理刘妍，兰州晚报社总编银鑫，科技鑫报总编杨重琦，兰州晨报社副总经理、中国主流报刊影视媒体宣传联盟秘书长牛忠鳞以及兰州市工商局管理二分局所长……对各位嘉宾的光临表示衷心的感谢。
今天到达论坛现场的还有安宁庭院的业主和准业主的代表，以及安宁庭院的设计商和供应商们，对你们的光临也表示诚挚的欢迎。
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【主持人 文林】：大家知道新城区作为经济技术开发区得到了飞快的发展，房地产也是非常引人注目，形成了安宁板块，有很多的房地产项目，像安宁庭院、黄河家园、众邦金水湾等等，纷纷拔地而起，并且成为安宁板块黄河风情线的明珠，这和政府的支持是分不开的，我们有请兰州经济技术开发区区委书记俞敬东先生致辞。
【俞敬东】：尊敬的杨部长、洪铭阳先生，尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家好，今天我们满怀喜悦的心情相聚在宁卧庄大礼堂，隆重召开兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，在此我谨代表安宁区委、区人民政府和兰州经济技术开发区管委会向远道而来的杨部长、洪铭阳先生、梁武生先生和各位领导、各位嘉宾表示热烈的欢迎！向长期关心支持安宁发展的各界朋友表示衷心的感谢。
美丽的安宁依山傍水，景色宜人，是山水新区，也是充满希望的热土，具有深厚的文化底蕴，独特的自然风光，良好的自然环境使这片土地散发着特有的魅力，浓厚的创业氛围使改革开放的安宁焕发出生机与活力，兰州新城区的开发建设世纪行政中心的规划西迁为安宁带来了前所未有的机遇， 经济指标呈现60%—70%增长的趋势，城市建设快速推进，新城区形象不断提高，人文气息更加浓厚，一个充满希望的现代化、生态化的山水之区在黄河之滨崛起。兰州正和房地产有限公司开发建设的安宁庭院以其精细的规划和建设，独特的文化品位、深厚的人文底蕴，优美的小区环境和智能化管理成为了精品项目，以统筹化设计、工厂化生产和整体化安装的理念开发精装房，彰显了精致细节，引领了未来住宅的方向。相信通过大家的努力和关心支持，安宁庭院必将成为魅力新城的精致名片。
最后，预祝兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会圆满成功，祝各位领导、各位嘉宾身体健康，合家幸福，谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢俞敬东书记的致辞，正如书记所说的，安宁区真是一座魅力新城，那么作为工商联房地产商会会长陈启建怎么看，请他来致辞。
【陈启建】：尊敬的杨部长，各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！
作为搞房地产多年的企业家，我觉得今天这个会议使我很感动，作为我们多年的房地产开发企业，我们深知开发的责任，我们开发企业多年来梦想的，让我们老百姓的安居乐业的住房，一直感觉到我们的使命和任务没有完成，是什么没有完成呢？主要是我们的房子盖的是标准房或者是毛坯房，没有一个完整的产品交付给业主而感到内疚。同时，我们也感觉到现在迫切需要有这样一个产品让我们的业主拿着行李、拿着家用品就可以住的房子。今天，由我们安宁庭院这样一个项目，作为兰州精装房推介，首届在兰州召开，我是发自内心的表示衷心的感谢和祝贺的。因为，我们以前有两难，开发商难，业主也难，难在哪里呢？，我们这个地区相对欠发达，难到我们大家兜里的钱还不是很多，紧紧巴巴买一套房子，装修起来已经捉襟见肘了，可能用的人工是马路旁边的民工来进行装修，确实价格低了一些，但是带来的隐患是无穷的。因为他们没有系统的设计，没有完整的装修程序，包括建筑、装修等方方面面都缺乏完整的体系和严格的程序，因而造成了建筑的隐患无穷，污染无穷，形成了一大公害，这是杨部长刚才让我看到的一句话，我马上盗用了。因此，对我们建筑商、开发商、装修企业包括业主带来了几大方面的不便。第二，我们对装修的知识还不够系统，不够完善，缺乏这一房地产理念的引导和知识方面的引导，因而造成了以前开发企业和业主的两个尴尬的局面。
今天召开这样的论坛，根本上是给开发企业和广大的业主和消费者提供一个平台和一个思路，请来了尊敬的杨部长，请来了国家最前沿的一些装修、设计和建筑的专家，来到这里进行论坛，我觉得非常好。因此，我代表甘肃省工商联房地产商会由衷的感谢你们！
最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢陈会长，他给精装房给予了高度的肯定。我们本次论坛也得到了省内各大媒体的支持，接下来有请甘肃省广播电台经济频道总监王小枢先生致辞。
【王小枢】：各位来宾，大家上午好！首先我代表主办方，代表媒体对远道而来的杨慎部长、洪铭阳先生等各位嘉宾的到来表示衷心的感谢。在我们的生活中绝大部分人都有装修房子的经历，从装修设计选择施工团队到讨价还价的过程都是一个费时费力的过程，这如同在商场买的衣服，回来以后还要重新钉钮扣，这种感觉很不好。今天我们举办的兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会就是为了迎合市场的需求，在这次论坛上我们看到兰州正和房地产开发公司迎接挑战，实现兰州住宅市场精装房零的突破，安宁庭院首推的200套精装房对购房者来说是耳目一新。精装房在市场开发中是一个全新的领域，但是对广大的购房者来说是一个喜讯和福音。中国的住宅生产方面是由粗放型向集约型的转变，对于有社会责任感的开发商来说提供了服务于社会的空间，他们会成为时代的弄潮儿。
今天的论坛是一场精神盛宴，因为有各位专家传经送宝，在这里让我们对他们表示感谢。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢王总，我们刚才说到本次的论坛是由兰州正和房地产开发公司承办，那么我们来了解一下这个公司和开发的产品。安宁庭院的定位是母亲河畔的庭院式人文住宅，打造了有品位、有气质、有特色的住宅产品，一亮相就得到了社会各界的认可，今天在这个论坛上，作为安宁庭院营销总策划、甘肃省委党校鲜静林教授应该有很多的话要说了，有请他。
【鲜静林】：尊敬的各方嘉宾，安宁庭院的业主和认购客户，女士们、先生们，大家好！
经过认真的准备和周密的筹划，今天在社会各界的广泛关注和兰州房地产同仁的共同努力下，兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会在宁卧庄大礼堂隆重举行，作为承办方在现场我看到高朋满座，群贤毕至，尤其是杨慎部长、洪铭阳先生亲临论坛，我相信这一定是对兰州房地产发展的论坛，是首届精装房开发的盛会。
回顾兰州房地产的历史，近年来是大踏步前进，这离不开政府的支持，离不开社会各界的支持，更加离不开兰州的开发商们的辛勤劳作，由许崇标先生领导的金海湾公司所开发的金港城和新港城，开创了大盘开发的先河；韩庆先生领导的天庆集团开创了“花园社区”开发的先河，长期坚持走品牌地产、精品地产之路；陈启建先生领导的华富集团在城市中心区建造“空中别墅”，成为兰州名片；仁恒集团开发的仁恒国际在城市中心打造了精英生活社区，被育为北方高层住宅建筑的样板；众邦集团开发的众邦金水湾22万平米以现房开盘，开启了兰州准现房开发的先河等等。这些开发商的精神鼓舞着我们，他们的追求感动着我们，他们对土地的责任感和使命感激励着我们，让我们对他们做出的杰出贡献致以崇高的敬意！
当前，我国的住宅生产方式正处在由粗放型向集约型转化的过程，将住宅装修纳入了房地产开发范畴，也是甘肃房地产开发的方向，既符合甘肃省房地产贯彻落实中央科学发展观的要求，也是对甘肃省房地产开发新的挑战和考验，甘肃省的开发商应该做出应有的贡献。学习他们的开发经验，借鉴国际和发达地区的经验，兰州正和房地产公司响应房地产市场的呼唤，按照国家建设部的有关要求，根据兰州市房地产发展的要求，基于为业主省钱、省时、省力，获取更高的生活品质，经过认真的准备和筹划，决定在兰州率先开发精装房。我们正和房地产公司积极承办了兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，目的是在兰州市乃至甘肃省全面深入推介精装房理念，形成推广精装房理念，开创精装房先河，从而以安宁庭院精装房开发为契机，为兰州的房地产开发进行充分的交流。这次论坛得到了甘肃省工商联的支持，众多地产同仁和安宁庭院的部分业主也参加了这次论坛，对你们的支持和光临我们表示衷心的感谢！
希望大家通过论坛对精装房开发的理念和有效途径进行充分的交流，由于我们能力有限，还恳切在论坛上的各位专家、同仁、材料供应商和业主、客户多提宝贵意见，使安宁庭院精装房的开发能够顺利进行，从而探索出兰州精装房开发的有利经验。
最后，向关注安宁庭院精装房开发的各位嘉宾、业主表示致敬，预祝本届论坛圆满成功。谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢鲜静林教授的致辞，下午他还会做专题报告。各位嘉宾，下面论坛正式开始，有请杨慎会长做报告，掌声有请！（投影屏幕图播放了嘉宾介绍）
【杨慎】：尊敬的各位嘉宾、各位同行们，还有安宁庭院的业主代表朋友们。在十七大胜利召开，并即将闭幕的前夕，我们甘肃省工商联房地产业商会，安宁经济技术开发区和甘肃省电视台及其他媒体，共同在这里举办精装论坛，这是你们大家紧跟中央的精神，落实十七大精神的一个实际行动，也是逐步开始的建设资源集约型、环境友好型行动的开始。
借这个机会，我代表中国房地产协会，代表工商联房地产业商会对你们举办这场活动所付出的辛勤劳动，以及大家所做出的努力，和你们这种紧跟中央精神，落实讲求务实的作风表示深切的敬意和衷心的祝贺！
下面，我借这个机会讲讲发展开发精装修房的意义和应对的措施。
，毛坯房是不合潮流的历史产物。
现在市场上销售的毛坯房，它是在我国住房商品化过程中产生的异类，不是一个正宗路子的产品。异类是贬义词，不是我们要提倡传统发扬和鼓励的产品，它不是真正意义上的商品房，而是商品房的变种或者初级产物。但是这个目前在大量的存在，甚至普遍的存在，为什么这样呢？它有一个历史的背景，这是我们国家从计划经济实物分房体制转向市场经济体制发展的历史必然。我们刚才实物分房，有一个房子给你，但是分房不符合住房消费的特征，房子是个人的消费品，为什么不是靠自己来选择，而是按级别、等级、职务来分配呢？它是国家历史的产物。这样分了房子，但是是不符合应用的，那时候是一种制度下的，通过行政法规制度的，不要也得要，但是随着人们自主意识的加强，消费者是主人，我们拿钱买房子，当然要让我们来选。然后，再改造成自己需要的房子，实际上就是把新房子变成个旧房子，好房子变成破房子的过程，这是传统体制造成的，不是哪一个人或者部分人的行为。这样一个产品的存在和发展是不符合潮流的，我们从这个方面讲，我在建设部工作差一年就满60年了，我知道这是主管部门应该吸取的教训，是什么教训呢？引导不利，措施不当。把毛坯房没有在一开始就采取措施，相反变成制度性的规定。这个问题我在住宅商品开始起步的时候，听到了社会上很多的反映，做了很多的调查，知道在这件事情上决策有问题，相关领导没有及时制止和扭转。很早前我在上海参加一次会议，我直接讲了，2000年7月5日，住宅部的会议上有建设部有关的部长等等，他们都在，我提出了取消毛坯房，发展精装房，得到了他们的认同，但是没有落实。传统的习惯、传统的观念、传统的制度制约着我们。开发商和发展商是两种不同的意见，一种是按照国家规定执行，一种认为毛坯房不符合国家规定，继续引导、继续推行精装房，这样的企业不少，但是凤毛麟角，没有成为主流。
这是当时两种的物业形态，现在经过20年的发展，大家逐步认识到毛坯房是不符合时代的产物，受到了消费者的冷遇和唾弃，精装房逐渐成为了主流。这是历史的必然性，我们不是要求大家原谅历史，原谅开发商，任何人都是从错误中学习。今天有这样的认识，甘肃省这么多开发商都来了，这超乎了我的想象。特别是昨天我下了飞机就到安宁庭院看了，他们也给我介绍了安宁庭院的设计规划、理念，把建材材料也摆在了现场，让大家来选择，这是安宁庭院的首创精神，使我很感动。今天要把精装房进行逐步的改革。
第二，毛坯房的四大缺陷和弊端。
毛坯房究竟有什么问题？我做了归纳，有四大弊端。
1.价值和使用价值脱节，不符合住房商品化的根本。商品的本质特点是价值和使用价值的通用，什么是商品？条，商品要有使用价值；第二，要有交换价值。为什么买你的产品就是因为有使用价值，使用价值是前提，交换价值是过程。我们现在的毛坯房是不是商品？不是商品，它是半成品，不是完整的商品。毛坯就是一个外壳，跟买电视机一样，只有外壳没有图象、没有颜色、没有声音，这叫电视吗？买一个冰箱，如果回去不能制冷，这叫冰箱吗？买了房子不能住人这是商品吗？我去过三十多个发达国家，没有开发毛坯房的，只有中国有，这种特色是不能要的。
2.由使用者、消费者自行进行装修。这有三大危害：危害结构安全、危害电气安全、危害生态环境。这不符合以人为本的方针。科学发展观个就是以人为本，建设人与自然、人与社会的和谐发展。同志们，“以人为本”这四个字，这是我们一生的追求目标，不容易做到，不是把消费者当成上帝。三大危害中结构安全和生态环境是最重要的，中国的电气都是暗线，这是火灾的原因，当家用电器负荷超载了就短路，电线在管子里面，会立即起火的。电气隐患占火灾50%以上。刚开始不知道，一旦起火是非常厉害的。所以，结构安全、电气安全、生态环境是存在的三大隐患，对于生态环境，大家只知道其害，不知道其因，化学建材和化学物材的污染占了50%，这是一大危害。氨、氡、苯、甲醛是四个的污染，一种是破坏呼吸系统，一种是破坏血液系统，一种是致癌的，这是会伤害生命的物质，现在癌症还没有办法解决。我们建设部有16个部长，装修房住进去以后去世了六个人，当然不全是因为装修房的原因造成的，但这肯定是有一定影响的。“三害不除，无一宁日”，我曾经在上海组织了装饰单位和媒体，就是搜房网，进行了装修房的论坛，在开会时，开发商的董事长和装修公司的董事长大家都说了装修房的利弊，他们讲得非常新颖，大家说“如果想让两口子离婚就装修房子”。因为装修房子的时候女的要这种颜色，男的想要那种颜色，在价钱上要求也不一定，审美观点不一样，两口子会开始吵架，闹矛盾，之后就会散伙。这种说法非常形象，装修房子是非常费时、费力、费神的，我们一定要站在老百姓的需求上看这件事。
3.噪音污染严重，影响邻里关系，不利于构建和谐社会的要求。我们现在的房子是一栋楼里有很多的家庭，一户装修六邻不安，住在装修房子的四周是非常痛苦的。
4.物资器材损失浪费严重，成本上升。有一个经验上的统计，装修房的成本要增加10—15%。装修房子要请人来装修，买电气、买地板，买的时候都是富余的，造成了大量的建筑垃圾。从历史的经验，从国外的经验，从切身的经验，必须要下决心。
上述各点归结起来，就是经济发展方式粗放落后，不符合可持续发展的要求，不利于走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，有违全面建设小康社会的目标要求。
第三，出路和对策。
1.推行精装修不能就事论事，必须进行体制、机制和生产发展方式的根本性变革。以科学发展观为指导，实现产业体制、增长机制的战略性转变。要行业牵头，政府做后盾，所以一定要从根本上解决，没有体制转变，一个项目是做不到的。刚才陈会长讲的很好，要推广这个项目必须大家一块干。
2.细节决定成败，技术服务是关键。开发商品房是细节决定成败，服务是关键，开发商为什么不愿意做商品房，他们嫌麻烦。但真正的房地产项目要从细节上做，要做菜单式装修，做什么房子要有一个式样，让消费者自己进行选择，把房子的各种设计都摆放出来，要有一系列的开发制度。比如说，一个飞机有450万个零件，有很多的工厂在做零件，一个螺丝不好飞机就掉下来了，一根电线不好飞机就掉下来。所以在装修房子的时候一定要进行菜单式的装修，把所有的样品都摆出来，形成一个产业采购链，在这种情况下，开发商才能做起来。精装修的改革实际上是加重开发商的开发义务，使开发商真正的为社会做贡献，为消费者做贡献，这是真正的实际行动。
3.法规建设必须现行，包括行政法规、技术法规和经济法规。这是自己约束自己，大家要有一个共同的要求，没有完备的法规制度是不行的，要有召回制，什么是召回制呢？房子做不好要召回来。现在买房子的人很多，房子是不会贬值的，这个就是因为土地是不可再生的资源，卖出时跟召回时价值不同，会的，在这种情况下我们要全面推行召回制。但是这点是很难做到的，还没有推开，我们推广精装房是历史的必然趋势。
今天，我们开这个会实际上就是推行新体制的开端，是推行新的体制倡导，也是向旧体制告别的宣扬，这是一件值得纪念的时间。今天，十七大也闭幕了，我们今天坐在一起，大家要向新体制敬礼，向旧体制告别。甘肃的同志们，兰州的同志们，我们有决心，把精装修房从南向北推广，如果真正把这件事情做起来，大家认识一致了，政府部门也认识一致了，我建议你们有一个宣言，要逐步的提高，在几年之内把毛坯房逐步的淘汰掉，让精品房占开发商品房的主流，这是一个奋斗目标，到了这步的时候，甘肃的房地产商就是为社会的改革做出了重要的贡献。
谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢杨部长刚才进行了精采的演说，指了毛坯房的四大弊端和欠缺，认为毛坯房是不合时宜的历史产物，并且提出了出路和对策，也给安宁庭院的精装房给予了高度的赞赏，我们把掌声送给杨部长。接下来有15的提问时间，有什么问题可以写在纸条上。
【主持人 文林】：杨部长已经有一个问题了，精装房符合了倡导的环保节约，那么未来什么是精装房的主流产品呢？
【杨部长】：精装房肯定是未来社会的主流，去年我看了报纸，深圳的开发商从明年10月份起如果没有精装房是不能出售的。以后精装房不仅会成为主流，也会成为国家的法规制度，只有这样精装房才能发展起来。
【主持人 文林】：这有兰州晨报提出的问题，精装房售后需要注意什么重点问题？
【杨部长】：提供精装房有一个使用说明，商品房都有一个维护保养的说明，现在毛坯房没有使用说明，因为它不是产品。由于房子的设计、结构、安全、水电、门窗等等，一般按照房屋的使用功能要求来办理执行，违背这个会通过法律程序解决的。如果是自己使用不当造成损坏的自己修理，如果是开发商、制造商的原因，由他们来进行索赔。
【主持人 文林】：这里有搜房网提出的问题，精装房如何解决标准化和个性化的矛盾？
【杨部长】：就是要实行菜单式装修，出现精装房是什么地方呢？就是上海、广东。解决精装房个性化的矛盾就是菜单式装修，事先要装修什么样的房子会有样品出来，让消费者签字，按照要求来做，这样卖方和买方共同确认，这就不存在标准化和个性化的矛盾了。开发商按照消费者的要求来装修，消费者按照开发商的标准付费就行了。
【主持人 文林】：精装房的开发有一定的难度，您认为开发商具备什么样的素质才能开发精装房？
【杨部长】：开发商具备三个素质：，业务素质必须熟悉；第二，熟悉法律；第三，必须要有职业道德。有这三个条件才能做房地产开发商。
【主持人 文林】：还有一个问题，现在的毛坯房价格如此之高，让老百姓望而止步，精装房价格会更高，老百姓能消费得起吗？
【杨部长】：现在房子的价格涨的不仅使消费者晕头转向，让开发商也晕头转向了，这里面主要是地价的问题，地价上升很快。大家说毛坯房已经很贵了，精装房是贵上加贵，不是雪中送炭，是雪中加霜。我觉得不是这样的，如果把房子精装修以后再卖肯定是雪中送炭，开发商进行装修肯定比个人装修便宜，装修材料由个人去买价格肯定会高一些，消费者要讨价还价，可能还会有一些纠纷，而开发商是集中采购，价格肯定会便宜的。因此，由开发商集中买材料做装修肯定是便宜的，不会是越来越贵。所以，房地产开发商进行装修肯定是雪中送炭，不是雪上加霜。
【主持人 文林】：谢谢杨部长的回答，由于时间的关系，稍候还会有提问时间，休息十。
【主持人 文林】：下半场论坛就要开始了，请各位嘉宾入座。
【主持人 文林】：这里正在进行的是兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，我们刚刚听到的是杨慎部长做的报告，接下来我们会请到专业人士就精装商品房在开发实践中给甘肃省开发商一些可借鉴的经验。首先让我们来认识一下接下来发言的这位嘉宾，他叫洪铭阳，曾在万科从事多年，从2002年起在深圳观澜湖房地产开发有限公司任董事、总经理助理，创造了观澜湖地产总额超过50亿元的销售佳绩，2005年观澜湖地产被誉为中国地产发展奖，让我们用掌声有请中国知名房地产企业、深圳观澜湖房地产开发有限公司董事、总经理助理洪铭阳先生做专题报告。
【洪铭阳】：在开始之前，我想让大家先看一些片子，这个片子要感谢南方电视台总制片卢茂新主任，这是观澜湖这两年致力于开发别墅的项目，是一个高尔夫大宅的项目，请大家先看一下。（投影屏幕图……）
刚才这个是观澜湖正在销售的800多平米的大宅。其实，说起精装修住宅，观澜湖在2002年就已经开始了，精装修是什么住宅呢？从概念上理解，杨部长也提到了，毛坯房是半成品，精装房是成品住宅。
一、成品住宅是大势所趋，是中国历史发展的必然。
早在2002年5月国家建设部提出了在2010年在推行住宅装修一体化，在上海、深圳、南京都已经响应了这个号召。深圳市政府也规定从2005年开始所有的招拍挂地都要有精装房的建设，用强制性的手段推行住宅合理化。地产行业是地产消耗量极大的行业，精装的概念在企业起来背景下提出的，我们在房子建筑设计的时候就邀请了室内设计师、园林设计师、景观设计师共同研究，使住宅的装修能够一体化。所以说，观澜湖真正做到了从生活出发、从需求出发，从细节出发，观澜湖的项目已经不是精装修能概括的，是从消费者的需求出发的。区别以往在毛坯基础上做装修房的概念，从客户的实际出发，从房型设计全面考虑空间的功能。我们提了所谓的成品住宅，也就是精装修商品房，由建设部实施的细则就是在给购房者交钥匙前住宅内的所有基础设备安装完整，分普通住宅、中等住宅、高级住宅三个层次。刚才有些朋友问了精装修是不是未来发展的方向？我们觉得精装修必然成为未来商品房的主流产品。为什么说精装修房是主流产品呢？因为，精装修房有三个问题：1.首先减少了二次装修造成的浪费。实践证明毛坯房不利于我国住宅产业和国际接轨的，杨部长刚才提到全世界只有中国有毛坯房。2.毛坯房装修的质量参差不齐，没有办法控制装修品质。3.毛坯房容易滋生伪劣产品的生成。我们都是需求者，大家在装修中出现的问题都已经耳熟能详了，对于房地产装修的投诉案件居高不下。那么，由开发商来进行装修，是一个共赢的局面。
二、市场现状。
精装修有三种主要形式：种是菜单式的装修。对于品牌材料都设置了可选择的方案，经消费者自己选择，由开发商统一装饰，然后提供给购房者，这样的住宅最能够满足个性化的需求。第二种是一次性装修的精装修成品房。进行统一的装修，各个空间符合居住需求，这样的住宅就是一次性精装修。第三种全配置的成品房。向购房者提供统一的装饰装修，并配备全部的日用家电，这是全配置的成品房。经过我们的开发经验和大家的交流，精装修的楼盘分为五种：是小户型一次性装修的比较多。因为小户型是针对青年人的购买群体，这个群体生活压力大，休闲生活少。第二是公寓式住宅。第三是新建的一次性住宅，以多次置业为目标。这种楼盘主要针对的是老年人，年龄大的人群。第四是以投资者为目标、为目的的购房者开发的楼盘，特别是北京、上海，买了不是为了住，就是为了投资、出租的，他们没有功夫去装修。第五是大中城市的中高档的楼盘。这些楼盘在北京、上海、广州一平米卖到三四万。
精装修的优势是什么？对于发展商、开发商、购房者，是节省时间和经济，购房者从装修到正式搬进新居只需要五到六月。第二是降低装修成本。由于一体化的精装修材料是统一采购，装修费用可以节省20—30%以上。第三保证装修质量。一体化装修进行流水线式的程序，避免了质量带来的弊病。第四减少污染环境。一体化精装修由于统一的选材和用材，环境污染对购房者本人都有了有效的控制。第五精装修的优势可以提高产品的附加值，开发商和消费者的附加值都有很高的提高，这是消费者的附加受益。第六是贷款的便利性。第七规范了装饰装修的市场。实施精装修房，开发商会选择口碑较好的大型装修公司，会加速装修市场的优胜劣汰。
在优势上我们也面临阻碍发展的因素：1.利润小，成本高。这是对市场消费者的实实在在获利的事情，现在存在一个问题，存在三个环节脱节的问题。2.税收增加。3.精装修无法可依。政府目前还没有相关的政策来规范精装修房存在的问题。4.售后服务的不健全。在出现纠纷的时候，装修单位和生产厂家会相互推诿，这限制了将来精装修楼盘的发展，相信政府今后会有一些政策支持。
三、地区与品牌开发商态度。
据有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州、山东、杭州等城市的楼盘产品中所占比重正以每年10%的增幅递增。尤其在广州、深圳等沿海发达城市，精装房供应已经在产品总供应量占据相当一部分比例，购房者的接受度也相当高。从地产现状和整个行业发展趋势看，精装房是产品完整性的必然要求。
四、发展精装修商品住宅的条件。
精装修不是单一性的集中装修，而是建筑、施工后期一体化的过程，需要具备以下条件：1.开发商的资金实力。精装修房的造价成本高于毛坯房，除外还要考虑其他的被动局面。2.资源整合能力。3.市场的细分能力。这给市场营销提了很高的要求，在项目前期规划的时候就要考虑市场的定位和产品的定位。4.开发商的管理能力。因为涉及到资金、团队、施工质量等等问题。5.后期服务能力。后期包括维护、保养等很多方面的问题。
我们相信正和房地产开发商一定具备这样的实力，中国有一句俗话“没有金刚钻不揽这个瓷器活”。
五、发展精装修商品住宅的经验。
1.组织设计单位对各类弧形的装修进行优化设计。观澜湖在前期规划的时候，包括景观朝向，建筑立面，住户大堂等方面就已经组织了各种各样的设计单位，包括一些材料商，大家共同进行优化设计。
2.组织生产厂家和设计供货商招标，进行集中采购。
3.组织有工业化生产和现场装配能力的专业装修队伍进行施工，并制定相关的管理程序和管理制度，实行规范化的操作。
4.组织金融和保险机构进入管理系统，让施工企业投保后入户装修，确保对消费者的后期服务等。
5.研究和确定物业管理中牵涉到的有关装修问题。观澜湖有自己的物业管理团，物业管理和球会管理实行交叉管理。
在施工质量的管理上我们会严格把关，观澜湖也有自己的经验。目前的房地产施工管理部门非常严格，施工的质量和验收是分期执行的，房地产在房屋开发的时候，在基础工程完成之后要安排专家队伍进行验收，管线完成后要进行验收，外墙也要进行验收。
六、政府职能完善建议
1.完善房屋竣工验收标准、面积测量以及商品房销售中牵涉到的工期、质量保修以及物业管理中的装饰装修问题。
2.加强宣传工作和舆论导向，引导消费观念。
3.树立和扶持住宅区样板和企业样板。
4.改变税收政策。
5.允许精装修商品住宅适当地提前销售，见效资金压力。
6.成立装修管理服务机构，为集中型装修提供技术和政策方面的咨询。
7.银行对装修房提供条件更优惠的按揭贷款。
8.逐步对毛坯房的销售加以限制。
这是观澜湖包括我个人在地产开发中对精装修的一些认识和观点，今天只是跟大家做一个探讨，非常感谢杨部长给了我这样好的机会，也感谢兰州房地产开发的同行们，如果大家有兴趣，我还有一个片子可以播放给大家观看。（投影屏幕图……）
谢谢大家，我的交流汇报到此结束。
【主持人 文林】：谢谢洪总，我有一种感觉，电视的力量是伟大的，因为展现给我们的完全是一个非常生动、漂亮的画面。刚才杨部长给开发商一个思路和方向的话，那么洪总讲的更多的是一些经验和实践。今天是精装修房论坛的饕餮盛宴，我们把掌声送给洪总，接下来是现场的朋友跟洪总的交流时间。
【主持人 文林】：有一个问题，兰州的精装房由于处在过渡的转型时期，作为安宁庭院这样一个项目要做好榜样和表率，具体从哪几个方面来做？
【洪铭阳】：我相信安宁庭院这个项目已经做了很多准备，建议谈不上，只是以我个人的经验来谈，精装修不单是装修概念，是一种功能的实现和生活方式，如果在营销上对精装修的概念有一个很全面的诠释，把它传达给广大的消费者。我来的时候在飞机上看到了安宁庭院的广告，他们鲜明的提出了自己的观点。
【主持人 文林】：还有一个问题，如何界定商品房的建筑安装费和装修建造的成本，作为消费者来说怎样辨析它是透明的呢？
【洪铭阳】：其实精装修是发展商作为全成品住宅提供给市场的一种商品，作为消费者来讲，给他一个不高于市场的价格，有装修的统一规划，装修的后期维护，有一个责任人去解决出现的问题，这个比成本来得更直接，这对消费者更有用。随着城市土地供应量的减少，楼价肯定是继续往上走的，如果需要低成本的房子，开发商是一个的保障。我个人认为应该综合全面考虑。
【主持人 文林】：观澜湖是一个高档的住宅项目，您个人怎么来确定精装房和高档住房的界限，有标准吗？
【洪铭阳】：02年建设部发布的导则里有一个区分，在功能上、配置上、市场定位上，发展商拿到一块地会有一个定位，包括采购，开发商会有一个引导。所谓高档住宅区除了用料还有品牌形象之外，还有对资源的占有性，从这几个方面大家可以判断出属于高档还是一般的精装修。
【主持人 文林】：朋友们，因为时间的关系，早上的论坛暂时告一段落了，两点整我们会继续论坛的议程。
兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会（下午）
【主持人 文林】：欢迎朋友们回到论坛现场，会议的议程继续开始，由于中午的休息时间比较短暂，各位嘉宾可能有些累了，先播放几个片子让大家看看，有请电视台的文女士来做介绍。
【文女士】：各位领导、各位嘉宾下午好！很荣幸能有这个机会跟大家在这里进行房地产精装房的探讨，在开始今天的发言之前，我播放一下观澜湖的样板房，这是香港三大设计师的作品，我们仍然可以延续一下洪总今天上午对观澜湖的探索。（投影屏幕播放……）
我想观澜湖用这一系列样板房的专题片打动了世界上无数的富豪们，在这中间产品的旗帜是非常重要的，就跟今天主持人说得一样电视的力量是功不可没的，我也是一个电视人。我想尝试以这样项目的广告片欣赏的形式跟大家来共同探讨。
我给我们这一次的营销行动起名叫解码CEO。行动的背景是公元2005年，CBD运行专家——星河第差，决议进军银湖山，构筑深圳市区资源、档次、规划进的别墅区，一场城市精英的禹城对话即将展开。
我们进行了部队的召集，行动部队由星河地产组织，我们做了情报收集的工作。优势点的点是原生，它在公园之内，有非常大的湖水资源，因此有一个非常自然的生态环境，有着原生的生活环境的项目。第二点是原味，开发商做项目的时候尽量减少了对自然的破坏，有一条属于自己的路，他的生活也是融入自然生活的。第三点原创，深圳的市场上有很多高档的别墅项目，开发商进行分析之后，把其中的优点进行了提炼，做了独创的弧形结构，给消费者提供了更好的体现，发展商给弧形申请了专利，是深圳的，是一个原创的项目。
下面是作战，叫DAY，一本由王受之教授编写的《哈罗，中产》，拉开整个战役的序幕。之后是一个大规模的空袭行动，在星河团队的带领下，作战部队通力合作，开始研发重磅炸弹。我们公司的导演组也加入了这次行动，希望由此印发行业内外、目标群体的强烈争议，我们把主题锁定在原生与感知上。
经过系列的设计、制作、实验、调整之后，一个创新的武器开发完成，真正的大规模空袭行动计划相继出炉，这场战役的结果和我们与其的一样，这条不象房地产业广告的广告是引以为傲的。下面让我们大家来看看这个片子，看看它是什么样的。（投影屏幕图播放广告……）
这条片子播放以后，的确引起了很多争议，甚至很多人打电话问这是卖什么的，前几个月我们接触星河地产的老板，他不是很喜欢这条片子。但是这条片子是通过了作战团队的一致认同，我们是以震撼的方式说明了星河•丹堤是什么，是胶片制作的，它说明了星河•丹堤的高档品质。
我们还制作了一条三维动画的片子，我也播放让大家看看。（投影屏幕播放……）这个项目承载的任务就是比较全面展示了这个项目的原生态资源。还有一个就是要解决星河丹堤是不是能够满足客户的要求，我们要考虑两个方面的问题：是解决销售的实际问题，必须要有实景。这个项目当时提供了可以做实景的条件，在实际拍摄的时候，我们做部分镜头的借境，还请了一个外籍的模特作为形象代表。同时，希望这个片子通过各个层次的搭配，配合销售的讲解去形象的描述CEO生活的真谛。这个片子还有一个功能的延续，让我们来看看这个片子（投影屏幕图播放……）。
时间关系，我再给大家播放一条，这是星河丹堤的最后一条片子，通过前面一系列的行动把星河丹堤很好的销售完毕，发展商又要求要把他们的高层做成更高档的住宅，甚至价钱比别墅还贵，让我们来看看这个片子（投影屏幕图播放……）。这个片子使用了可以媲美好莱坞大片的音响效果。在此之后我们还给星河丹堤做了一系列的片子，我就不做一一的阐述了。作为一个电视人来讲，我希望开发商做项目的时候，就象洪总讲的精品房怎么推出去，营销的力量很大。谢谢大家，我的发言到此结束。
【主持人 文林】：谢谢文女士为我们带来的美伦美奂的片子，看完这些影片大家的感触可能很深，房地产可能不象钢筋水泥那样硬硬的，看起来也很美。现在进行的还是兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，今天上午分别听到了杨慎部长和洪铭阳先生带来的报告，可以说安宁庭院的精装房开创了兰州房地产行业的先河，安宁庭院是由兰州正和房地产开发公司开发的项目，在兰州的楼盘当中力求打造一作有内涵、有品位、有气质的高档住宅产品，安宁庭院是本着使命感和责任感开创了精装房，这个商品住宅究竟是什么样子的呢？接下来我们会听到安宁庭院总策划鲜静林教授的讲解。
鲜静林先生1987年毕业于北京大学，在甘肃省委党校从事工商管理的教学工作，是教研部的主任，并做策划的工作，成绩颇丰。请大家欢迎他。
【鲜静林】：各位嘉宾，大家下午好！利用这个机会，安宁庭院针对精装房的开发做一个推介会，推介主要是立足于杨部长和洪铭阳先生讲到的，精装房开发是中国房地产行业的发展趋势，大城市以每年10%的递增速度在发展，那么安宁庭院作为立足于兰州的住宅首次打造了精装房，是基于什么样的考虑呢？我们为什么要开发精装房呢？今天跟各位同行、业主进行相应的交流。
广大客户对安宁庭院是不陌生的，那么安宁庭院精装房开发为什么、是什么、怎样去开发？
首先，是为什么？精装房开发是政府鼓励，消费者欢迎，那为什么精装房在安宁庭院首先开发呢？今天上午杨部长讲了三个部分。
第二，是什么？什么是精装房，我们怎样去了解精装房？有些客户了解精装房就是菜单化，提供若干菜单供大家选择。
第三，怎样去开发？
我围绕这三个问题做一个介绍。
首先，为什么要开发精装房。
来自开发商的责任感和使命感。我做过很多项目，在做安宁庭院的项目过程中，我深刻感受到开发商对这块地，对母亲河畔很好地段的责任感和使命感，这使我放弃了很多项目，专注于安宁庭院，我去学习、去了解、去感受，我有一种渴望，通过个人的努力为安宁庭院做出一些事情。
大家都了解安宁庭院的开发商是正和房地产开发公司，它的使命就是用“乐业”建筑业主的“安居”，如何做到安居？就要靠开发商兢兢业业的努力工作，这是正和的使命。正和公司通过房地产项目，要建立有持久生命力、负责任、可信赖、受尊重的房地产企业，有了这样的愿景，使他们对项目兢兢业业、精益求精，开发出了安宁庭院这样的高端产品。
正和房地产公司有着自己的核心价值观，就是我们讲的“己所不欲，勿施于人，至诚任意，修已安人”。
正和公司的经营理念就是理性、真诚、专业、创新，通过安宁庭院体现了这样的理念。我觉得在房地产的项目中，房地产产品作为对老百姓生活直接相关的产品，非常注重功能性、结构性，所以创新必须有规范的结构，规范的功能，正和公司在开发过程中强调理性、真诚、专业、创新，以这个为基础进行有效的创新。很多业主都了解安宁庭院，在兰州的房地产项目中独树一帜。
正和的管理理念是简易、高校。正和公司从开始创建到现在一直秉承这种文化理念，秉承这种使命感。
第二，什么是精装房？
安宁庭院的精装房来自开发商基于业主的“精”“经”计较，基于对安宁庭院价值的执着追求。什么是“精”“经”呢？一个是精品，一个是经济性。基于这些安宁庭院考虑到了业主的需求，安宁庭院在整个开发的方方面面，比如说，安宁庭院处在母亲河畔，在兰州市安宁的新区，安宁的人文环境和生态是的，是宜居的环境，这里山怀水抱，社区是正东、正南、正西、正北的轴线，是自然眷顾的。同时，安宁庭院在开发过程中定位是母亲河畔的庭院式人文美宅，这是老百姓追求的精神境界。在开发过程中，要对母亲河负责，也要打造一个人文美宅，正和公司力求为消费者打造更“精”更“经”的人文住宅。
安宁庭院的景观逐渐成形了，将邀请各位同行、业主来参观了解。安宁庭院首先有四大雕塑，举个例子，在兰州没有任何一个楼盘在门前的绿化带做了如此大的功夫，我们总共投入超过了1100万，极限、标准加以改造。把草坪改造成兰州最漂亮、最精致的景观园林，比如说在商业街及车行道采用五道工序建造：素土夯实，45cm后“三七”绘图，10cm厚的素混凝土，道牙采用60cm×20cm×15cm机切面石材中国黑”，其价格是水泥道牙的十几倍。人行道采用3.5cm厚的光面芝麻灰、芝麻白石材用料，可以说这是一个价值所在。
安宁庭院的户型都是板楼设计，剪力墙结构，所有房间均为南北朝向，而且在所有的户型中，至多有一间是朝北，其余的朝南。所有客厅均为落地大玻璃窗，通常敞亮，使人心情舒畅，所有卧室都引入凸、飘窗、角窗、低窗。另外安宁庭院的智能化系统，配置堪称西北之家，安宁庭院智能化投入近1000万元，是同等规模小区的2—3倍，其配置是西北。小区选用德国“博世”彩色液晶楼宇可视对讲系统，每套进价3700元，公司免费配置，不向业主收费。
安宁庭院的容积率不到2.6，意味着单位土地面积上有相对更少的建筑面积和居住人口，人均分摊更多的功能和空间。相对而言，兰州一般容积率都在3.8以上。我们的电梯是世界三大品牌之一的芬兰“通力”电梯，我们要多支出800多万元。门窗采用浙江“富新”牌钢制、钢木结合防盗门，窗采用中国品牌广州“兴发”牌60cm系列断桥隔热灰绿色才喷铝合金窗框，玻璃采用洛阳无色中空玻璃。
安宁庭院的地下停车场是小区品质的重要节点之一；小区完全采用人车分流系统，户数与停车位1：0.8，是兰州之最。我们的建筑单位是北京城建集团，诸如此类。
这次安宁庭院以18号楼作为契机，在18号楼开发精装房，它是安宁庭院的亮点定位，是酒店式公寓，是属于高端住宅物业中的新型业态，是酒店式配备，公寓式住宅，它有高贵大气的酒店式大堂，彰显了业主的身份和价值，在这样的精品楼房里，如果采用毛坯房的形式，显然跟它的价值是不相匹配的。
通过上述分析，安亭庭院为什么开发精装房主要是对价值的追求。
第三，怎样去开发精装房？
是来自我们对房地产发展趋势的理性分析和把握，来自于作为兰州开发商的责任和实力。其他开发商对兰州市的贡献我们叹为观止，同时我们对中国房地产发展趋势杨部长和洪先生已经做了介绍，我简单说一下。精装房将住宅装修纳入商品住宅销售的范畴，让所有的商品房在装修到位的统一轨道上竞争是房地产行业的一个进步。
精装房的发展有几个情况：1.欧美发达国家。在这种国家没有毛坯房的概念，都是开门就可以入住的成品房，在这些国家毛坯房从商品的完整性来说是不合理的，没有装修的房子不许出售。在上个世纪七八十年代我们过程也有一种装修房，但那和现在是大相径庭的，那时候老百姓生活水平比较低，收入比较低，分了房子就是刷刷墙，买了家具就可以入住，各位很多人都经历过这样的阶段。到了上个世纪九十年代，由于老百姓生活水平的提高，对安居乐业的追求，我们有了精装房的要求，为了适应这种要求，出现了毛坯房。但是毛坯房的出现虽然满足了一些需求，但是里面暴露出来的问题很多，毛坯房显然不能适应现在工作节奏快、收入比较高的趋势。
毛坯房只是我国住宅产业发展过程中的一个阶段性产品。因此，向消费者提供全装修房这一完全意义上的商品房，是中国住宅产业发展的必然趋势，同时也符合世界住宅业发展的潮流。
这里需要强调一点：全装修放能带来一种新的观念——轻装修，重装饰。我记得在93、94年的时候，那时候装修主要是胡桃木，很流行，后来很多人后悔用了这种装修。我们说的轻装修就是房屋的基本功能，包括厨卫设备的基本设置，这种装修可以是的房屋功能得到很好的发挥，如果强调硬装修是导致房屋的落伍，这个从各地的房地产精装房开发的实际情况来看，这种观点已经被人逐渐的接受，逐渐被人们所理解，逐渐被大家认同。
精装住宅受到欢迎有三大原因：节省精力和开支；提高投资回报；恢复住宅成品的本来价值。
节省精力和开支，大家应该知道，交房后业主可以直接居住，价格肯定会低于个人标准的装修，专业的装修施工队伍保证了工程的质量，也避免了欺诈。同时，精装房也可以提高回报。
安宁庭院提出了商品住宅精装房理念，我们将牢记职责、不辱使命，为兰州市精装房做出应有的贡献。
精装房省钱、省心、省力、省时，有可靠的售后服务，便于理财，减轻业主的负担。通过专业化的装修，通过质量监督，可以解决业主的很多问题。
我们有能力、有信心开发好精装房。
什么是精装房？有几个概念的界定，2002年5月，建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》，要求推行精装修房，逐步取消毛坯房。同年7月，建设部颁布该《细则》，今天会议上给大家附了一张表，是18号精装房的材料配置，就是根据建设部的细则配置的，大家可以看看。
怎么做？我们的基本出发点就是正视困难，分析问题，勇担责任，有效开发。商品住宅精装房为什么还没有真正意义上的得到开发呢？总地来讲是开发商的问题，而不是消费者的问题。经过分析，认为在我们国家甚至在兰州开发精装房有几个难点：1.资金需求量比较大；2.开发周期长；3.房价略高。有些业主担心精装房的房价，但是经过杨部长的分析，大家应该有自己的答案了。另外在难点方面还有质量保证的难度比较大，据我们的了解，精装房开发60—70%的投诉主要是质量问题，这是一个难点。比如说有些开发商没有通过专业化的装修公司，是自己建设，自己开发精装房，由于缺乏专业化的保证是的质量出现了问题；另外也有业主反映，精装房的开发有个性化和标准化的矛盾问题，今天上午大家对此做了交流。还有洪铭阳先生介绍了精装房还缺乏明确的统一认定标准，这样就导致业主和开发商信息不对称的现象。
总的来讲，精装房的开发有以上几个难点问题，要正视这些难点。精装修房对业主而言可能会出现一些问题：1.品牌不一；2.货不对板；3.施工质量低，投诉率高；4.协议空泛，业主权益得不到有效保证。这些问题是客观存在的，关键就看怎样去解决。
通过对上述难点和问题分析，作为安宁庭院的开发商，我们有足够的资金保障实施精装修方案，主要的风险就载质量保证上，包括房屋质量问题、装璜质量问题，以及装修设计不合理等问题，其次就是标准化和个性化的协调、标准的认定、合同的细化等问题，这是我们应该冷静面对的事情。
开发精装修房的重点就是质量保证，针对传统的家庭装修采用的手工作坊形式，我们强调大胆实践工厂化，有三个基本措施：统筹化设计采购、工厂化生产、整体化安装。这样可以避免精装修房的弊端，保证质量，我们产品的配置标准也是高端的配置，而且的的确确实现了为业主省钱、省心、省力，我们的材料配置至少可以为业主减少40%的开支。我们的这些做法和措施跟目前国内的精装房开发商是同步的，而且还在进一步完善。
这些措施有相应的管理保障，我们强调科学管理，精心组织，打造精品。首先，我们建立管理体系，确保工程质量，我们采用国标ISO900—2000质量管理体系标准，包括设计、生产、服务等环节，进行了精心设计、集中采购、集成生产、标准装配，进而通过一流的管理流程和严格的质量监督来保证整个精装房开发过程中的质量，实行全员、全过程的质量控制。同时，我们根据《建设工程质量管理条例》，在设计、监理、开发、施工方面进行了管理。
根据我个人的感受，一个好的工程项目，一个好的施工项目，质量保证体系非常重要，通过我上述讲的几个方面之外还需要管理流程和管理质量来保障，我相信通过这些有效措施能够更好的保证精装房的开发质量。
另外，管理透明还有几个方面：1.开发商；2.业主；3.物业公司。我们强调开发商是精装房的责任人，这种有利于业主更好的对质量进行监督和控制，这也有利于开发商进行质量的监控。还有合同的细化，这是防止合同泛化的现象，我们有相应的有关标准，这些标准也有待于进一步的完善，根据要求我们请教了相关的专家，做了相应的安排。我们也准备了样板房的设计，就是整个配置要严格按照样板房的标准进行相应的安排，至于标准化和个性化的问题，我个人认为，象DVD产品，体现DVD产品的功能主要是什么呢？根据价值工程的要求，在保证必要功能的前提下，尽量降低产品的成本。至于个性化，主要是通过业主个人的装饰来体现个性化的需求，装修交给我们，装饰留给业主！
安宁庭院的开发商，正和房地产开发公司正中承诺——开发商实现精装房零利润计划，这点反映了我们的真诚、责任。
大家已经看到安宁庭院18号楼高品质精装房的室内装修及配备标准，我不再一一列举了，这个标准就是我们的承诺，希望大家能够关注细节，感谢所有关注细节的业主和客户！
希望通过这样的基本介绍，大家能够对安宁庭院的精装房开发的一些理念和做法提出一些建议和要求，便于我们进一步完善工作，便于我们在兰州首先更好的开发精装房。安宁庭院高品质精装房，省钱、省心、省力，也希望大家成为安宁庭院的正式业主，我们将竭诚为您服务！
【主持人 文林】：谢谢鲜静林教授的介绍，大家一定对安宁庭院留下了深刻的印象，我们常说，不要算帐，一算帐是一大笔帐，各位业主应该感到高兴，把掌声送给安宁庭院，送给鲜静林教授。
【主持人 文林】：下面我们有请北京国贸物业酒店管理有限公司首席顾问、高级工程师梁武生从物业管理角度发言。
【梁武生】：尊敬的各位朋友，大家下午好！
我知道今天很多准业主来到了会场，我作为你们的服务者，热情的期盼和你们一起走进安宁庭院。我们根据你们的实际情况，为你们量身定做了一套一站式阳光服务，希望你们在安宁庭院生活的安心、顺心、放心、舒心，真正让你们感受到居住是享受，享受到安宁！
上午几位领导和专家就精装修商品房的问题及社会的需求和国际接轨做了很多的阐述，我从物业管理服务的角度站在业主的立场上，从节能、环保、可持续发展提几点意见供大家参考。
，装修商品房是历史发展的趋势，是一个社会的需求，下了班以后我也是一个业主，我也和大家有过同样的经历。其实，毛坯房装修并不省力，并不省时，也不省钱，我自己感受到这是劳民费财的事。所以，建设部02年颁布了《住宅商品房一次装修到位的实施细则》，这个《细则》出来以后，北京市很多房地产都紧追，我们单位从04年开始接手的所有楼盘都是精装修，那么兰州正和房地产开发公司本着对建设部这个文件理性的认识，出于人性化的开发理念，大胆的走出了一步，我觉得这是兰州市的进步。但是，从目前来看，不管北京还是兰州，精装修商品房出售在一些业主的头脑里还有一些困惑，他们首先感觉到精装修不能保证我的个性化需要，还有的感觉精装修费钱，也感觉自己不介入装修的过程心里不踏实，还有一点，就是感觉在精装修过程中如果出现了问题谁来帮助解决，还有一个问题就是精装修房的房价还会上涨，涉及到两个费用，一个是专项维修基金，一个是契约。诸如以上问题，很多问题是可以解决的，通过开发商，通过物业管理，这些问题是不难解决的。
这么多年来我自己有一个感受，我觉得业主遇到问题就找物业公司，所有的装修过程物业公司都在全程参与，精装修房在某种意义上是使物业公司提前进入了管理。大家知道，以前的房屋验收是竣工验收以后，由建设单位向物业服务公司移交，如果是精装修商品房不等竣工验收物业公司就要全面的介入。那么物业公司介入的意义是什么呢？他完全站在业主的立场上，代表业主的合理利益，从方案设计、材料的选择、设备的选型、过程的监督乃至到最后的竣工，物业公司会全程参与。所以说商品房精装修出售是让物业公司提前介入，对房子的质量有了提前的保证。
第二，商品房精装修有什么好处？通过这几年工作的经验，只有精装修房才能体现健康，只有精装修房才能装饰出健康的住宅。因为，精装修房是由设计单位、建筑单位、物业管理单位和市场的共有单位集体把房子装修完的，它不会选择有害的装修材料，不会把有毒的油漆选进来，不会把有污染的装饰材料选进来。所以，只有精装修才能选择环保的产品，节能的产品，绿色的产品。
大家知道装修商赚什么钱呢？就是赚材料费。如果进行整体的设计和整体的装修，采购起来是非常便宜的，据贾总推介的产品，性能不坏，价钱也会低40%—50%。只有整体装修才能保证房间内所有的系统、设备处于完好的技术状态，房间里的给排水设备、天然气设备、供电设备，这三大设备基本放在卫生间和厨房，但是我们个人在装卸的时候，只顾自己不顾他人，比如说要挪散热器，肯定要动管子，他只把自己的拧紧了，不管其它的地方，如果我们试水肯定会遇到问题。只有通过精装修的整体装修、整体设计，才能保证房间里的主要设施设备经常处于完好的技术状态。
第三，物业服务。因为物业服务就根本的一点就是给大家提供快捷、舒适、方便的生活环境，如果我们通过整体设计、整体装修，很多设备是统一配置的，比如空调、抽油烟机、灶台、淋浴器，这些设备在使用过程中一旦出问题肯定会影响业主的使用方便。如果是整体的设计可以实行总称互换，对于物业公司来讲是服务，对业主来讲是方便。从物业服务来讲，实行精装修有这么三个好处。
精装修从物业服务来讲应该注意几点：在选材的时候一定要注意环保、节能、无污染；另外，在房间设计的时候，应该简洁、简约、流畅，空间布置合理，特别在色彩上要协调。
我提一个建议，希望在设计的时候对房间的两个部位——厨房、卫生间的设计要提高档次，这两个部位对家庭成员来讲是每天不可略少的基本场所，这两个地方很容易出现好和不好的场景。所以，在设计的时候一定要考虑周全。
从上午到下午大家都提到了共性和个性的问题，在方案设计的时候应该注重共性，兼顾个性。共性是装修的问题，个性是装饰的问题，这两个不能混谈，我觉得还是以共性为主。在方案设计的时候，还是以共性为主，给个性留点空间和余地。这么多年来，我有一个感觉，合用的才是实用的，如果是这样选择产品的时候，一定要选择经受得住市场考验的产品。
精装修商品房不光是房间里面设施设备的装修，是一个系统、环境、服务，最重要的就是科技含量。从服务来讲，有些系统必须要上，搞物业管理，一个精髓就是安全，物业公司一定要保证业主的人身安全、财产安全，这是工作的出发点。那么怎样做到这点呢？有三个方面，，人法、技法、安宁庭院有保安巡逻；安宁庭院的安防系统有五个层次，最外面有远红外先装置，第二道是录像装置，每天都有录像。第三道是可视对讲系统，进入单元没有磁卡进不去，外来的访客得不到业主的认可进不去。第四道防线，电子寻踪系统，每天晚上保安人员按照物业公司的安排路线，定时定点进行巡视。第五道防线，屋内，在每个屋内我们都设有紧急呼叫按纽，如果家里有老人，他一旦出现情况可以按动按纽。厨房里有天然气泄露报警装置，如果泄露比较严重会自动切断。
我们的停车场有自动管理系统，从进车到出车都有一套记录装置备案，你想偷车或者开另外的车是进不去的。还有为了大家方便，在我们的小区里专门配有手机覆盖信号，在小区的任何地方都不影响手机的通讯。为了提高我们的工作效率，在这个小区试了双向无线对讲的装置，如果员工在处理投诉的时候，又有另外的投诉，会使用对讲机让其他人员过去处理。我们有一站式服务平台，在家里打电话或者通过计算机发信息，很快就有物业公司跟你联系，帮你解决问题。
所以，我说精装修放让物业公司提前介入，就是为了给大家提供方便、快捷、舒适的生活环境。物业公司提前介入对业主有好处，安宁庭院这么好的项目，如果没有物业公司的服务，这个项目的使用价值会有额明显的降低。所以，我从物业管理方面对精装修房的好处谈了这么几点。
那么，精装修房还有什么问题呢？签约，在合同上要明确装修的范围，明确总体价格、装修材料的名称、规格、生产厂。业主入住的时候要索取室内居住空气质量的检查报告，最有害的物体一个是甲醛，一个是苯，一个混合物，物业公司一定要提出这个报告。
商品房从设计、施工、过程、监督、验收一直到交给业主，这是一个系统工程，一环扣一环，所以设计方、施工方、监理方一定要同心协力，精心设计、精心组织、精心施工、精心管理。在建设过程中一定会有问题存在，要随时加以改正，这样我们的房屋质量才是有所保证的。
在这里，特别要强调监理的职能，在房屋验收的时候，最容易出的问题就是防水问题，在施工过程中最值得监理关注的问题就是防水问题。供电、供水、门窗是监理的重要职责。
最后，我想谈一下选择装修公司的问题。选择装修公司的时候首先看看他有没有施工资质，有没有安全施工证书，这些一定要考虑。在装修的时候还有很多不允许，这在以后的装修过程中我们会提一些要求，和设计单位、施工单位一并进行装修。
由于时间的关系，我从物业服务这个角度站在业主的立场上，为了使精装修房有一个合理的结果，提了以上几点建议，我的结果结束了，谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢梁武生先生，刚才梁武生先生从物业管理方面提出了一些给安宁庭院精装房的建议和意见，接下来请到的是科技鑫报的总编杨重琦先生。
【杨重琦】：女士们、先生们，很高兴来参加这样一个会议，特别是今天早晨听部长讲述关于精装房，感触非常深。在兰州次精装房以论坛的方式出现，这在兰州的房地产业可能是一次革命性的事件，为什么这样说呢？就象部长所讲，一个产业总是有一个完整的过程，由于中国历史的原因，中国的房地产作为一个产业在以前只是完成了产业的一部分，这样形成了简装房、毛坯房，这不是一个产业完整的过程。我们认真去分析，存在的原因在哪里呢？以上发言都在讲到，事实上精装房谁都知道它好，但是为什么人们在接受的时候显得有点犹豫和困难呢？核心问题就是每个人的需求差异化和产业规范化之间的矛盾。因为财富并没有让所有的中国人和兰州人在房子问题上考虑到一次性，而是采用了两步走的方式，只要有住的地方就行，这样导致了中国房地产业非常奇怪的现象。房子深层次的问题就是十七大提出的，应该通过财富性的收入增大个人性的收入，我觉得这是最主要的难点。今天在座的业主，实际上大家在考虑的不是精装房我要不要，而且担心精装房给今后的生活带来的好处和困难，并没有把财产刑的收入列入到未来收入中的方面。我认为要推广精装房，首先要改变的是人们的理念和观念，这是最为重要的，就兰州市的生活状态来看，大概一套50万的房子需要装修的费用在5万左右。也就是说，每一套房子有十分之一的价位用于了装修，这样同时提出了一个问题，在个人差异化和产业规模化的过程中，它存在着十分之一的空间，这个空间有两个方面可以理解：一个是对开发商来讲，在完成产业链的过程中，可以从精装房的产业中获取一些利润，同时也让我们的业主在如何省钱。这是产业链上必须要解决的问题，就象钢铁产业一样，当需求仅仅是需求，一般性的钢材和特种钢材需求量不大，但是今天发展起来以后，更为高端的产品就产生出来了。房子的附加值真正是产生于精装修，前几天我去南方看了当年盐商留下的房子，房子的附加值就是他们当年对房子的装修。所以，我觉得在装修房子的问题上，今后的房地产商应该考虑的是附加值的问题，而是不是其他的。
我们怎么能够做到呢，让精装房，让每个业主从未来的附加值中间得到一种空间：
，房地产开发商必须从现在的盖房子延伸到又要盖房子又要能装房子。这是一个产业两个完全不同的方面。目前兰州市房地产装修的现状是洋设计加野木匠。安宁庭院已经讲述了他们的使命感，责任感，我认为对兰州来讲精装房是一次严峻的考验，不光是利润获取的考验，真正的是作为房地产开发商在这样一个产业链的延续和延伸过程中间，在产业生产方式的转换过程中能不能改造自己。我认为一个房地产商做精装房的同时，自己会组织起来庞大的专业化的队伍，这样真正能够达到在房屋装修方面标准化，在工艺流程方面专业化，也许未来的房地产商会有更多的人以装修为业，这是的商机。我觉得对兰州市的房地产商来讲，在精装修房革命的来临之前要有品牌效应，如果以前是打造楼盘品牌，今天是要打造楼盘内部房间装修的品牌，也许一年之后，安宁庭院的队伍会成为兰州市最专业的设计队伍和最专业的装修施工队伍。
第二，要抓好设计，设计会决定成败。
第三，价值比任何事物都存在。如果开发商能够运用团购，运用规模化的经营降低成本，我认为业主是能够接受精装修的，问题取决于刚才以上领导们和专家们谈到的如何对市场细化，要满足每个人的个性化是不可能的。
第四，要做到专业化。房子不会倒下，但是真正体现专业化的是精装修这部分，因为所有的都要暴露在业主面前看。
我讲的不对的地方请大家批评，谢谢！
【主持人 文林】：谢谢杨重琦先生的致辞，今天论坛的重要内容之一就是安宁庭院精装房理念的推介，那么作为安宁庭院的业主来说，他们已经选择了安宁庭院，从一开始的动心到后来的选择，他们对于安宁庭院和正和房地产开发公司每个人所做的工作有什么感受呢？请业主代表李斌谈谈他的感受。
【李斌】：大家好！今天很荣幸能够以安宁庭院业主的身份出席此次兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，我叫李宾，是07年10月18日购买的安宁庭院10号楼，601号房，有人问我为什么会选择安宁庭院呢？我没有办法回答。主要觉得安宁庭院的开发理念体现了中国儒家精神，不断冲击着我的神经和兴奋点，他们的态度让我觉得不选择这里只有后悔，让我骄傲的答案可以用一句话概括，因为我住在母亲河最美丽的地方。我每天可以推窗见景，母亲河从门前流过，听流水潺潺，人生最美的情景让我触动。在这样的小区中我想我的生活只能用一个词来形容，就是“优雅”，做个优雅的都市人我已经满足了。然而再好的房子都会让人喜忧参半，喜的是有物超所值的房子，忧的是让我和家人要面对装修阶段，要确定装修风格，寻找装修公司，往往这一过程下来会让人疲惫不堪，我的感触很深。很多业主面对装修都会感到无从选择，万一遇到不好的装修队伍，质量是无法得到保证的，当我们发愁的时候，我的置业顾问打来电话让我们参加今天的精装修房的论坛，我们的目的只有一个，就是彻底了解精装修房的全部过程，解决我们为之苦恼的装修问题。今天我们认真的听取了各位专家的论述，又仔细研究了安宁庭院的开发理念和配置菜单，我感到是物有所值的，甚至是物超所值的，面对这样物有所值的菜单式装修，我羡慕安宁庭院18号楼的业主，想到他们不用为装修烦恼，可以轻松的入住，我嫉妒也为他们感到高兴。所以，今天我诚恳的希望安宁庭院的开发公司，正和房地产开发公司能够将菜单式装修惠及到我们已经购房的业主，让我们能够同样享受到精装修房带来得好处，让我们每位业主都做一个优雅的都市人。
【主持人 文林】：接下来我听一下10号楼的业主发言。
【孙先生】：各位来宾大家好，今天很高兴作为客户代表在这里发言，我叫孙正华，是18号楼103号的准客户，我们大家知道准备购房的业主充满了对新生活的期待，也同时为装修感到忧愁。可能很多朋友有这样的经历，很多人买了房子以后会担心装修质量，会和装修队同吃同住，很多人都有这样的经历。我次接触到精装修房是去年，我的一个朋友在北京，他告诉我国家今后会取消毛坯房，很重要的原因就是毛坯房进行装修的时候会带来二次污染，在现在环保的大前提下是不符合的，所以精装修房会慢慢的推广。那时候我就想如果兰州有这样的房子我会选择的，当安宁庭院18号楼引入精装修房理念的时候，我通过各个渠道了解了安宁庭院的精装修房，以至参加了今天兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会，从各位专家的介绍和自己的感受，从陌生到了解，从疑虑到肯定，我的信心已经可以肯定了，所以我和我的家人都觉得买这套房子是值得的。
从我个人的角度上来说，它真正意义上节省了精力和开支，安宁庭院18号楼精装修房为我们这些业主省去了装修的麻烦，可以直接入住，装修材料是开发商集体采购的，是有质量保证的。传统的家庭装修采用的都是手工作坊的形式，肯定会有误差的，作为业主对施工队伍的选择没有技术性的标准，况且我们看到的手工技术有很多的问题存在，很多工人都集中在楼里作业，会产生大量的污染和噪音，新楼还没有住就变成旧楼，所以传统的毛坯房是跟不上时代的发展的。安宁庭院的精装修房是现代住宅的全新历年，它有统筹化的设计，整体的安装，保证了装修的高质、高效。更难能可贵的是开发商实行的是装修零利润，我自己算了一笔帐，去了相关的市场和设计公司咨询过，除去装修要花的时间外，整个下来会节省6万块钱的装修费。在这个追求个性化的年代里，我和我的家人在安宁庭院可以得到完全的满足。同时，在整个的装修过程中有专人进行监督、有专人验收，这样何乐而不为呢！
作为一个年轻人选择这样的住房是比较适合我的，谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢孙正华先生的发言，刚才一直在说安宁庭院为了做出精装修房的典范，对材料工艺方面也做了严格的考虑，接下来请到的是材料供应商的代表，有请工大电子的副总经理朱文龙先生发言。
【朱文龙】：各位领导、各位嘉宾，下午好！我代表甘肃工大电子科技有限公司对安宁庭院的设计和施工的情况做一个交流。我们刚接到安宁庭院这个项目的设计任务书的时候做了很多的讨论，经过和贾总的交流沟通后，他让我们开拓思路，不要只定位在兰州市住房的思路上，我们经过和北京国贸等物业公司的多次交流，经过半年多的设计方案论证，今天基本有了初步的定稿了。下面我把这个情况做一个简单的介绍。
，系统总体说明；第二，各子系统设计肌功能。
小区智能化是利用现代4C技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务于管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为小区的服务于管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高校的超值服务于管理，提供安全舒适家居环境。
我们是实现统一、方便的物业管理，创造一个舒适、安全、高校、便利的居住环境，主要是为业主和物业管理服务的，目标是实现结点式，一站式关系。
安宁庭院的智能化设计是按照三星级技术标准进行设计和规划的，主要包括三个大的方面：
安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统。
下面做一个细化的介绍，有15个系统，五道安全防线。道防线主要是周界和小区的出入口，第二道防线是地下车库，第三道防线住宅楼梯口等防线。
下面我介绍一下闭路电视监控系统，由于时间的关系我就不详细说了，（投影屏幕图）这是一个闭路电视监控社会配置图，共计设置摄像机数量为142套，其中小区出入口、内部区域18只，周界区域15只，地下车库22只，电梯49只，单元电梯厅32只，办公区重点部位6只。
周界防越报警系统。这是小区的道安全防线，可以把非法进入小区的人员进行定位，报警系统都安装了红外探测器。
安保型楼宇可视对讲系统。我们选择了兰州市一个比较高档的品牌，是德国博世的产品，是西北家使用这个品牌的可视对讲系统。功能有：彩色可视对讲、开锁，联网报警、门禁管理，信息发布。系统组成：管理中心、区口设备、梯口部分、梯间设备、户内分机。
住户报警呼叫系统。可提供紧急按纽、红外探测器、煤气探测器、门窗磁等多种报警借口方式。我们在顶层都安装了红外幕帘。
商业区防盗报警系统。可以通过电话进行防盗。
信息管理子系统。停车场管理系统，每一辆车都有一个卡，其他人用是开不走车的。小区的夜间照明我们也分时段进行照明，这样可以节省业主一部分的费用。电子公告系统，在单元口有一个电子屏幕，会发布一些信息。一卡通及门禁系统，这张卡可以开车，也可以开门。还有物业管理及信息集成系统，在家里就可以享受到科技带来的方便、快捷，可以把物业上所有的情况查清楚。
最后，祝福所有在安宁庭院的业主们通过高科技有更方便、舒适的生活方式。
【主持人 文林】：谢谢，朱文龙先生的介绍，接下来有请安宁庭院智能化系统设计单位的代表发言。
【李红】：各位领导、各位来宾，大家下午好！我代表所有进驻安宁庭院精装房的单位对此次论坛表示祝贺。精装修有利于节省成本，减少购房者的困难，性价比超过了毛坯房，我们坚信随着市场需求的变化，精装修房必然会成为住宅的主流。
兰州正和房地产开发有限公司凭借自身的实力和文化底蕴，倡导新的生活模式，做了个敢吃螃蟹的人，开辟了兰州进入精装修房的时代，真正意义上提供给业主零利润，省钱、省心、省时、省力的住宅。正和房地产公司在材料上进行了认真的筛选，集中采购，统一装备，为业主提供了良好的售后服务，强调由开发商、装修商、业主三方共同参与了精装修房的全过程。
此次能够成功的入选安宁庭院18号楼精装修房提供饰材，我们将为兰州市精装修时代的来临增添了浓重的一笔。今天听取了各位专家的报告，他们倡导精装修房杜绝产品以次充好，野蛮施工，为更好提升各自的品牌，同时也为房地产行业的再次提升不遗余力的工作，我们期盼政府制度的健全化，真正让老百姓买得起房，住得起房，让老百姓住上质优价优的精装房。谢谢大家！
【主持人 文林】：谢谢，李红女士的致辞，时间过得很快，今天的论坛也要接近尾声了，大家对精装房的开发进行了深入的探讨，达到了本次论坛的目的，现在我宣布兰州首届精装房论坛暨安宁庭院精装房推介会圆满结束。再次感谢各位的光临，谢谢大家，希望大家都能够健康、平安！
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