[摘要] 4日，在2012洛阳经济年会上，著名财经评论家叶檀女士莅临洛阳，并发表了主题演讲。叶檀在资本市场和房地产领域有较为深入的研究，叶檀判断，房地产调控政策将在未来几年延续下去，房地产的黄金十年已经过去，未来是白银十年，房价将会在一个区间内震荡盘整。
4日，在2012洛阳经济年会上，著名财经评论家叶檀女士莅临洛阳，并发表了主题演讲。叶檀在资本市场和房地产领域有较为深入的研究，叶檀判断，房地产调控政策将在未来几年延续下去，房地产的黄金十年已经过去，未来是白银十年，房价将会在一个区间内震荡盘整。
记者：地产调控政策出台已两年有余，有人说房价会大涨大跌，您怎么看？
叶檀：闭着眼买房的时代一去不返，房地产的黄金十年已过去，接下来将会是白银十年。有人说房价会大涨大跌，这是不可能的，未来一段时间，房地产的价格就是在一个区间内震荡盘整。
目前国内地产行业供应有几处过剩，首先是一线城市的地产项目中豪宅过剩，其次是，对于那些商业地产发展的比较快的三线城市，如果已经拥有了五六个CBD(中心业商业区)，那么未来肯定也将面临过剩的情况，因为三线城市并没有这么高的消费需求。如果出现这些情况，就需要警惕了。
记者：开发商要如何度过这个行业“冬天”？
叶檀：开发商不拿地，地价紧跟着就会下跌。对于开发商来说，接下来这几年，手中有粮，心中才能不慌，而这个“粮”是现金，而不是土地。其实现在有些地方的土地价格已经开始以底价成交，甚至开始流拍。不少房地产企业的经营策略是先“跑量”，然后看情况再说。
记者：房地产行业何时见底？
叶檀：真正的底部未必能够看得到，但可以从趋势上判断，我主要的判断主要依据三方面：，如果央行开始降息，或者开始大幅度的下调存款准备金率，这是政策放松的信号；第二，二季度依然有大量土地流拍、房地产的库存量以到历史高位的情况已经蔓延到二三线城市，地产行业有可能会到了“谷底”，情况在未来也可能改变；第三就要看成交量是否发生改变。
记者：房地产调控政策走到现在，如果楼市萎靡，土地流拍，会给地方政府财政造成巨大压力，在这样的情况下，地产调控政策会放开吗？
叶檀：如果站在政府的角度来看，如果房地产市场放开，经济就能够好了吗？我看未必。，楼市调控放开，会造成一个大泡沫，未来贫富差距就会更大了，对城市化进程也会有影响，第二，如果现在就放开房地产市场，那么就不能倒逼出改革，如从中央到地方的财税调整，房产税也不可能出得来。
监管层现在既要让地方政府过日子，又要维持地产这个盘子不至于崩盘，还要继续改革，的办法就是看一步走一步，尔后再继续微调政策。现在已经放开了公积金购房，个人房贷也会迟早放开，“刚需”和“改善型需求”也会逐步填不上。这两年楼市政策其实没有什么大调整，只是表面上看起来有很多调整而已。
记者：地产行业内，哪些细分行业有拓展空间？
叶檀：中国的消费有“剪刀差”，富的特别富，穷的特别穷。但穷人也需要消费，这就是“刚需”，地产商如果满足这部分需求，只需要赚到“平均利润”就行了，行业调整这一关就一定能挺得过去，但是已不可能是暴利了；还有一块是富人的需求。
如果开发的项目针对的是“刚需”，那么开发商面对的群体对房价会十分敏感，这样项目就要以高性价比取胜；如果开发的项目针对的是高端群体，是要瞄准市场的，比如小资都向丽江跑，有钱的人都向海南跑，这就需要地域特色或项目特色对高端消费群体有特别的吸引力。万达集团[简介动态]已经在长白山地区投资了旅游地产，就是为了满足富人在夏天的度假休闲需求。
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银行员工年薪20万仍觉得自己生活在底层，不过该银行职员应该感到欣慰的是，他的年薪可以买下深圳最贵豪宅的一平米，这已经让无数人望尘莫及。
30年前，成为万元户就能让人羡慕嫉妒恨，如今，年薪20万却仍是“底层”；30年前，20买下一整栋豪宅，如今，却只能买下豪宅的几块砖。是钱越来越不值钱了？还是人民生活越来越好？网友们看法不同，不过大家并不是对“豪宅”本身有意见，而是对“有人住得起豪宅，但更多的人却连住的地方都没有”有意见。
上亿元豪宅谁买得起
昨日，“深圳一豪宅叫卖20万元一平米”的微博一亮相，立刻就引来众多网友的围观。原来，是招商地产着力打造的“深圳贵”豪宅，在蛇口新建的伍兹公寓将带装修卖均价8万元/平方米，顶层单位甚至高达20万元/平方米，一套就要上亿元。
此帖一出，网友惊呼“天价”，有人留言：“多少人工作一年都买不起一平方米，让人情何以堪！”还有人含泪转：“多少人辛苦一辈子都买不起一平米！”
其实，网友大可不必惊呼，因为豪宅的出现早已是见怪不怪的事情。比如位于上海黄浦江畔，均价11万元一平米的汤臣一品，早已是几年前就炒旧了的话题。相比之下，深圳这一桩，只能算是长江之后浪了。
到底是什么人才会住在这样的豪宅里，网友纷纷发挥了想象力。@約書亞Junior觉得这已经不是人类能住的了，“这造了是给什么生物住的呢”？也有人认为，在深圳买这么贵的楼，实在是不划算，@唱歌不再寂寞就说：说句实话，那么有钱的话，早去上海北京住了，还留在深圳么？估计也就只有“麻花疼”这样的总公司在深圳的才会买。
而有网友也不可自拔的yy了一下，@蒙爷322心想，如果我这么富裕，干吗在深圳买房？上亿的房子去对面香港买多好。@李奇良更牛，且爱国心切，他说，“要是我钱多，直接买下钓鱼岛来住。”当然也有人认为这个价格不是没道理，@奢侈地产分析说，虽说现在大家都说不可能，但是还真不能排除蛇口文化沉淀、国际游轮母港、原有产业支撑、前后海商务中心支撑，够了……
有豪宅更要有廉租房
正如@郭敬明住得起汤臣一品，而住板房的也大有人在一样，谁住得起未来深圳最贵豪宅，本来就无需我们关心。见惯大风大浪的网友们，心态已经很平和：人人都买得起，那就不是奢侈品了。
@呈璺心态就很好，T A认为其实这个很正常，每个层面都有每个层面的需求。“这又不是安置房，又不是要让人人都买得起，豪宅也好奢侈品也好，这个本来就是你买得起来，买不起走嘛。”
现在的关键问题是，一边是有钱人买着豪宅，而另一边却是广大人民群众买不起房子，天平重重的倒向一边，这样扭曲的房屋体制让大家很不满。
提出建设性意见的@炎焱燚火帝理性分析说，外国也有很多很昂贵的豪宅供给有钱人。这本是市场经济发展一定会出现的。不过外国有豪宅，也有完善的廉租房制度和平民社区供给平民。只要能满足人民的住房需求，再贵的房也与P民无关。@俊蛟一语道破，其实就是现在房价太贵，人们才会对房屋体系产生强烈不满，“其实这些豪宅卖这么贵我倒是没什么意见，我只希望一点就是政府加强廉租房和经适房的建设并进行有效监督。就像有钱的人出行可以开着宝马满街窜，但普通人也可以坐着廉价的公共交通而不致成为负担。”
这样理性而豁达的言论，“有关部门”应该不是次听到。相信如果房地产市场不那么扭 曲，能够稍稍做到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，那么就是建再贵的豪宅，人们也不会惊呼了吧。
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