[摘要] 本期上证面对面，我们对话的就是这个行业的领军人物之一，恒大地产董事局主席许家印。许家印：恒大在整个市场的竞争中要显示出优势，不是仅仅靠降价，当然我们的价格是有巨大优势的，因为我们的成本低。
2012年1月的广州，天气并不寒冷，空气依旧湿润，树木葱茏。其实不仅是广州，来看，此前气象学家曾经预测过的极寒天气，似乎并未在这个冬天到来。然而，对于中国经济来说，有一个行业，确确实实在经历着“极寒”，且没有任何即将回暖的迹象。“极寒”到底要持续多久，并可能对行业中人有怎样的影响？市场急切需要听到真实的声音。本期上证面对面，我们对话的就是这个行业的领军人物之一，恒大地产[简介动态]董事局主席许家印。
解读降价：
“我认为这就是政府希望的合理价位”
上海证券报：应该说，2011年恒大[简介动态]在企业中率先开启了价格调[消息价格户型点评]整大幕。在其他企业的争议与观望中，恒大在10月份实现了销售700亿元的目标，成为这一轮调控的“现金王”。对于2011年的及时调整，您当时是怎样考虑的？许家印：其实去年上半年整个经济形势和房地产形势还是比较好的，进入下半年后，经济形势和房地产形势逐渐往下走。6月份时我们已经敏感地看到了这种下行趋势，并迅速做出了战略上的调整。从7月份开始，恒大宣布降价促销。由于有土地价格的优势，加上集团集中采购体系节省了大量成本，我们比一般企业有更宽裕的降价空间。去年全年恒大的销售均价是6590元/平方米，其中还包括1500元/平方米的装修。因此毛坯房的价格是5090元/平方米。我认为这就是政府希望的合理价位。
上海证券报：一个有意思的迹象是，恒大去年全年以价换量很成功，却在去年底悄悄把均价调整回了7000元左右。这种战略是出于什么考虑呢？
许家印：在去年四季度的最后两个月，公司在营销策略上进行了调整，为什么要进行调整呢？如果说去年10月份我们的均价达到6000元/平方米左右，那如果到今年元旦时还是6000元，全年降到5500，甚至5300了，那就超越底线了。所以说这是一种营销策略。不然我们在2012年要保持合理的价位是有困难的。恒大是有底线的，我们会把握度，也要保证基本利润，保证对股东负责。上海证券报：您说的2012年的价格策略，大概是指年初均价回到7000元/平方米，为的是给接下来的促销提供很好的基点。按照恒大开盘8.5折的传统优惠方式，那么实际销售均价可能就要低于6000元/平方米。再去掉精装修的1500元/平方米，也就低于您所认为的毛坯房5000元/平方米的合理价位，或者说是您的心理底线。然而，2012年形势又与2011年不同，一旦其他房企都降到了5000元/平方米这个档次，恒大的价格优势不再明显，且恒大又已经降无可降，您是否想过要怎么办？
许家印：恒大在整个市场的竞争中要显示出优势，不是仅仅靠降价，当然我们的价格是有巨大优势的，因为我们的成本低。我想，企业未来的竞争就是产品质量的竞争。到了今天，恒大多年来练好的功底刚好可以派上用场，比如集中采购与成本控制优势，比如品质至上原则等等。加上恒大经营策略上的超前意识，我想是没有问题的。
退一步说，恒大精装修即便卖到5000元/平方米，我也有微利。就是5000元/平方米卖一年，也可以。但是我相信还到不了这样的程度。价格也没有必要降到成本线，我们可以应对市场的变化。至于说今年的价格究竟会降到怎样的程度，我相信应该会保持去年的水平，这就是国家希望达到的合理价位。跟政策没有抵触，不是说没有降价就抵触政策，也不是说将价格降得越低就越好。国家提出将房价控制在合理的价位，这是非常科学的提法。不同的城市对应不同的价位，一线城市、二、三线城市都是不同的。恒大会保持价格的平稳，这是总的指导思想。
点评楼市：
“现在的形势确实很差”
上海证券报：从2010年底到2011年全年，国家的房地产宏观调控可谓步步收紧。企业经历了从漫不经心，到部分调整，再到集体降价的转变。从官方数据上看，我们读到的是房价上涨势头得到有效抑制，但市场中人已经看到，滞涨过后，营收乏力、亏本抛售、减员缩编等做法已经在房地产企业中蔓延开来。时至2012年，我们很想听听您对形势的判断，以及企业的对策。
许家印：我认为国家的房地产宏观调控政策，2012年都不会有什么放松。不过房地产形势也不会比现在再差到哪里了，现在形势确实是很差。需要强调的是，这一轮的房地产形势差是各种因素的叠加。首先是受到国家宏观调控的目标和方向的影响；其次是受国家宏观经济的影响。尤其是下半年影响房地产业的除了针对这个行业的调控政策之外，最重要的因素之一是大的宏观经济。另外，从消费上看，用老百姓的话说，股票亏钱了，没有钱了，整个购买力都下降了。除了房地产外，我们看到其实零售业和其他的行业也不景气。因此对于楼市来说，购买的流动性本身也会差一些。对于明年的形势，我个人认为，一季度房地产还会处于低谷，二季度成交量会逐渐回升，下半年会有所好转。
上海证券报：您所说的下半年的好转是指量，还是量价？
许家印：我是从量的角度谈的，我认为价格不会回升的。下半年二、三线城市房价大部分是相对稳定的，房价比较高的一线城市，我认为房价会回落，而且回落的幅度可能还会大一些。
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