[摘要] 连日来，针对兰州市拟执行商品房“最高限价”的议论愈加热烈，但是，经过对市场现状的思考后，许多业内专家都直言不讳地指出，这个“最高限价”日后如要真正执行起来，现行的“土地财政”将是其最大阻力。
连日来，针对兰州市拟执行商品房“限价”的议论愈加热烈，但是，经过对市场现状的思考后，许多业内专家都直言不讳地指出，这个“限价”日后如要真正执行起来，现行的“土地财政”将是其阻力。在地价连续上涨之时，政府还要寻求楼市泡沫的下沉，这场博弈，将是一个事关重大的考验。
“地王”在兰频频上演
大约从2008年起，位于西部的兰州也同许多一线城市一样，逐步进入了“地王时代”。
兰州恒源房地产公司经理曹清泉清楚记得，2008年初，一家名为“中和地产”的公司以7600万元竞得安宁培黎广场附近一块38.827亩的宗地，每亩地价达到196万元。曹清泉对比前几年的地价成交记录，发现这个数字已经是2003年安宁地价的3倍之多。
2010年，一个5月的上午，曹清泉又亲眼见证了兰州“新地王”在安宁诞生，地点还是培黎广场，面积只有15亩，比两年前的那次少了一半多，但成交价却达到1.2亿元，787万元的单亩地价，已经是两年前的近4倍。与此同时，“地王”在兰州“全面开花”。2009年下半年，兰州成功出让位于中山林附近的一块宗地，当时成交价1.82亿元；2010年5月，位于兰工坪附近的一块44.21亩的宗地，又以2.51亿元的价格成交……
“高价地”助推“高价房”
“与此相伴的，则是被频频推升的高房价”，见证了这一切的地产中介经营者曹清泉清楚，目前业内普遍认为地价要占到房价成本的40%，甚至有60%之多，如果地价持续走高，房价必然降不下来。
于是最近四年，兰州几乎所有地区的房价都经历了一个翻番过程。以曹清泉熟知的安宁为例，短短4年时间，现在安宁例如实创现代城、北岸公馆等楼盘均价都突破7000元/平方米大关，而一些正待开盘的楼盘，其均价预计也在八九千元以上。在城关区这个变化更加明显。2008年时，城关区商品房每平方米在4000元左右，而到了2009年底，已经上升至6000元，2010年初，直接上涨至8000元。如今，城关区新开建的一些商品房甚至达到了每平方米万元以上。
“土地财政”成调控阻力
在房价这一超速上涨的过程中，2010年底，来自中国社会科学院的一份调查显示，兰州的楼市泡沫程度堪称“严重”，在被调查的大中城市中，排到了第六名。人们不得不面对一个现实，在地价上涨、地王频出之后，兰州的房价已经到了僵持不下的地步。而问题还在加剧，在“地王”频出的同时，兰州却又面临着土地供应不足的尴尬，这就又给了“高地价”催生“高房价”一个“抬头”的余地。
来自兰州市房管局的数据显示，2007年，兰州为房地产企业供应房地产用地共计36.31公顷，2008年为26.54公顷。如市房管局一位负责人所说：“在这同时，近两年来刚性购房者的比例却在直线上升，而且外来购房者人数也在攀升。这些都造成了土地供应紧张，从而引发房价随之上涨。”兰州大学金融学教授宋超英告诉记者，让兰州牢牢依靠的“土地财政”，还将是未来楼市调控政策落实的阻力。
房地产业投资比重较大
就在前不久，兰州出台的土地出让收支管理规定，其中不仅明确指出今后土地出让金，省、市、区三级政府要按照规定的比例分成，而且将出让金的主要用途依旧放在了社会发展最主要的固定资产投资方面。
来自甘肃省统计局的数据：今年1-2月，甘肃省共完成固定资产投资63.58亿元，比去年同期增长37.75%。其中：城镇固定资产投资完成62.36亿元，比去年同期增长38.34%，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资完成4.97亿元，增长38.35%，比去年同期提高16.98个百分点，比去年年底提高7.84个百分点。
甘肃省统计局一位分析人士指出，这组数据表明我省目前固定资产投资的结构性矛盾比较突出。尽管多年来兰州市重视投资结构的调整，但投资结构调整的任务仍然艰巨。2007年，兰州市制造业和房地产业投资占兰州市比重高达24.35%和22.53%，这种状况至今仍未有大改观，而信息传输、科学技术等高新技术新型行业的投资比重仍然较低。
调整投资结构刻不容缓
记者从兰州市有关方面了解到，今年，兰州将主要把财力用于兰州新区建设、提升兰州品位的大型社会公益事业项目建设和数字兰州建设，这又将是一笔不小的支出，在楼市调控的关键时期，如何解决好这笔支出，不再单纯地依赖“土地财政”，值得关注。
与此同时，在年初出台的《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》中指出：“今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。”这就意味着，今年政府仍旧会拿出大量的土地投放市场。
对此，甘肃省工业研究所副研究员郝建林建议说，调整投资结构，实现产业结构升级与优化是兰州在这场调控背景下，解决“土地财政”问题必须要走的路，否则，新投入的土地又将会被作为投资的需求而推高地价。
郝建林说，调整投资结构，带动产业结构和产品结构调整，兰州须形成以新型工业化为目标，培植主导产业，同时加大对高新技术产业的投资，而不是将房地产投资列为重要的一块。同时，要充分利用资本市场，鼓励民间资本参与基础设施和社会公益项目建设，解决一些资金用度不足的问题。在他看来，因为建设资金不足而被迫卖地，是此前兰州结构调整的障碍。
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