[摘要] 4月19日，记者对兰州拟实行楼市“最高限价”的消息进行报道后引起了各方热议。如果真的执行了“最高限价”，是否如有些开发商所说的那样，存在“亏本”问题？对此，记者分别请一些开发商和业内人士算了一笔账，结果大相径庭。
4月19日，记者对兰州拟实行楼市“限价”的消息进行报道后引起了各方热议。如果真的执行了“限价”，是否如有些开发商所说的那样，存在“亏本”问题？对此，记者分别请一些开发商和业内人士算了一笔账，结果大相径庭。
A.开发商
观点：“限价”难以接受
4月19日，得知兰州拟实行商品房销售限价的消息后，记者走访了几家在售楼盘。
在位于静宁路什字的“中海国际”项目，销售部刘经理告诉记者，他们当时拿下号称“甘肃烂尾楼”的这个楼盘原址后，出让价格已经达到了3.5亿元，如果限价，要收回成本就比较困难。
记者了解到，2009年6月，兰州市建委与甘肃中海房地产开发有限公司签订协议，中海房地产投资3.5亿元用于该项目改造加固和续建，使原来的“建设大厦”正式变身“IBC中海国际”。而这个项目一开盘，就屡屡传来每平方米均价万元的成交消息，成为兰州城区“万元房”中的一员。
4月20日，记者也联系了位于兰州东方红广场附近的某在售楼盘，一位销售总监告诉记者，他们这个项目370余套房子，加上前期低价促销的，均价都已经接近9000元/平方米，如果按照这次有关部门拟定的“城关区商品房均价不超过万元”的标准来计算，他们在后期尾盘销售中，就只能是“保本”了。
理由：成本日增“无利可图”
在今年初召开的甘肃房地产商会年会上，与会者达成了进一步压缩成本以应对今后可能遇到的楼市限价措施。4月20日，当这个限价措施有可能被摆在面前时，本地一位颇具实力的房地产商告诉记者，如今随着各级政府调控政策的一再加强，尤其是近期物价波动，他们承受的成本压力已经越来越高。
他还举例说，从3月份开始，钢材价格就出现一路上涨趋势，近日还出现了缺货现象，尤其是首钢等国内知名钢材生产企业的产品，大单采购甚至需要提前数天预订。此外，一些相关联的成本价格也明显上升。现在国家还加强了信贷和契税手段，就让他们更显艰难。
以兰州去年拍出的一块较有影响的地块为例，记者请另一位房地产商算了算自己的账。这块以2.51亿元被拿下的宗地位于兰州兰工坪附近，占地面积29473.2平方米，容积率3.5。同时，开发商还要负责该用地范围原家属区及周边居民的供暖事宜，投资总额为2.1亿元。
“这样下来，这里的楼面地价就有2433元/平方米，然后再以每平方米建筑成本2600元来计算，然后再加上银行利息、税收、管理等各项费用，将来售房时，成本将近6000元/平方米。现在各项征费标准又在提高，一年时间，这个价钱估计又要涨到7000元/平方米。但时至今日该项目还没有全面动工，其中还有一些不好预测的如拆迁补偿等问题，把这些因素加上去，将来如果要执行‘限价’，可能还不如现在趁势把这块地转手的好。”这位地产商通过一番计算后表示，如果执行“限价”，他们感觉“无利可图”。
B.业内人士
观点：即使“限价”也大有“赚头”
对于开发商的苦衷，一些业内人士却不是十分买账，许多房地产分析人士都认为，即使实行“限价”，多数开发商也有“赚头”。
为进一步论证即使“限价”后，本地开发商仍有赚头，一些业内人士还通过公式，结合实例为记者算了一笔账。
一般业内普遍认为，楼盘的成本价格=（土地楼面成本+建筑安装成本+其他费用）×分摊系数。
所谓“土地楼面成本”，就是土地出让价格除以项目总建筑面积；而“建筑安装成本”，简单来说就是所需的结构、安装等工程费用。一位知情人士告诉记者：“这项费用一般国内二三线城市都在每平方米1500-2000元之间，如果达到2500元/平方米，就已经很高。”
而“其他费用”，则是指项目涉及的配套费用、前期费用、管理成本、销售费用等，专家告诉记者，一般平均下来，这项费用每平方米也不过千元；至于“分摊系数”，则是考虑到小区中存在部分不可出售的公用面积，如楼梯间、物业管理用房等，这些也要被算到成本里，一般7层以下分摊系数为1.05，7-18层为1.07，18层以上为1.1。这样，我们便可以用兰州的某些实例来算个大致成本。
例如，2009年下半年兰州成功出让的位于城关区中山林附近的某块宗地，当时成交价是1.82亿元，其总建筑面积为16323.8平方米，容积率5，计算下来，楼面价2229元/平方米。这样，即使将建筑安装成本算作2500元/平方米，将其他费用算作1000元，再加上土地待开发两年以来的一些附加费用，初步核算后的成本当为5800元左右。显而易见，距离1万元的拟定“限价”，差不多还有近一倍的“盈余”。
呼吁：加大监管实行“成本透明”
在业内人士对楼市成本计算再计算，讨论再讨论之后，呼吁楼盘开发“成本透明”的观点再次被提出。
兰州市房地产商会研究中心研究人员岳震告诉记者，为防止部分地产商将本不该由购房者来承担的一些“成本”算入楼房“大成本”中，让他们不知不觉抬高房价，政府有关部门应该进一步加大监管力度，督促新开楼盘实行“成本透明”的举措，让老百姓买房买个明白。
甘肃省工业研究所副研究员郝建林告诉记者，社会上之所以如此关注楼盘“成本透明”，是因为在普通消费者眼里，房地产开发行业无疑是获利较高的企业，即便不会算账，也有不少市民认定这个行业是个“暴利行业”。郝建林建议：“随着兰州一季度楼市渐渐趋缓，在当前各方面观望氛围都比较浓郁的情况下，大家都在期盼市场的理性回归。对于开发企业来说，能在这个调控的非常时期进行‘成本公开’，则是一次提升行业竞争力的机会。眼下，随着政府调控的进一步加强，即便不实行‘限价’，对于攀比高房价、屡创楼盘天价的开发商来说，也不会得到什么好的结果，与其这样还不如坦诚面对，寻求一个健康平稳的发展道路。”
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