[摘要] 近日，笔者与一开发商谈起他在三线城市做房地产的经验，他坦承，两年的一个开发销售周期资金回报率能到100%。事实上，这位开发商的经历并非个案，目前不少房地产商纷纷在二三线城市购地布局，这类城市也开始成为近期最活跃的房地产市场。
目前不少房地产商纷纷在二三线城市购地布局，这类城市也开始成为近期最活跃的房地产市场。这种布局二三线城市的现象近期广泛出现，大致基于两个背景：流动性过剩和差异化的市场调控政策。流动性过剩是一个老话题。相比于国外央行独立性高，专注通货膨胀和充分就业两个目标不同，我国央行的货币发行还承担着经济发展目标，政府要发行货币，央行就乖乖听令，毫无独立性可言。
这种发货币促经济的方式到2009年达到了顶峰，当年广义货币M2增量为13万亿元，总量为60.62万亿元，增幅达27%。而GDP为33.53万亿元，M2与GDP的比值达到了罕见的180%。货币产出效率极低，说明大量货币进入了流通领域炒作资产，这不仅从数据上表现出来，大家从房地产去年的疯涨也可以切身感受到。
流动性过剩现象在今年得以持续。上半年银行贷款余额新增4.6万亿元，而在8月1日从央行分支行长会议传出的消息是，央行强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策。在缺乏其他手段提振经济而又过度迷信“保八”的情况下，未来一段时间超发货币仍然是主基调。
超发货币必然有其恶果，在我国主要表现为房地产市场的猛涨。这也就是上一轮刺激经济之下，我国的房地产价格全面且迅速上涨的原因。政府不得不考虑民众的承受能力和舆论压力，出台了差异化的宏观调控政策，对于上涨过快的一线城市进行严格控制，尤其在房贷政策上。
货币如洪水，高筑政策堤坝，严防死守一线城市的时候，二三线城市就暴露在资金过剩的洪流面前。当然，其他艺术品、绿豆、大蒜之类也没能幸免。拦在一线城市之外的资金，更容易被开发商以布局的思路带入二三线城市的土地市场，造成了当地土地价格上涨。
二三线城市的房地产市场相比一线城市有一个巨大的差异，就是人口总数小，人均居住面积大，且外来人口涌入速度较慢。即使差异化房贷政策没有限制中小城市的第三套房购买，但终究成本较高，靠本地人群的购买力去推动房价上涨效果有限。
而与此同时，一线城市居民富裕阶层多在本城置业多处，在严格执行房贷政策的情况下也难跨城购房，且跨城市购买房产麻烦多多，二三线城市的外来购房需求将大大受限，这也会导致房屋价格上涨空间有限，毕竟“击鼓传花”的游戏需要有不断涌现的下家才能玩下去。
因此，二三线市场可能会在未来出现一种奇特的景观：土地价格不断攀升，向一线城市逐步靠拢，而房屋价格却缓慢上涨，甚至在一定时候停滞不前，洼地能否抬升至平地，只怕遥遥无期。此时，二三线城市的土地市场相当于开发商在当前政策下为转移资金寻找的一个蓄水池。以土地的形式储存资金，在过去的经验里都是安全的，甚至普遍被证明能获得高额。
但是必须看到最近时期和以往房地产市场价格链条的差异。以往不控制住房购买甚至鼓励住房购买时，住房需求的旺盛，带来了整个产业链条的繁荣。而最近一段时间，由于房贷政策的收紧，购房需求全线趋冷，房价上涨有限，而土地市场断裂为一个孤立上涨的市场，由开发商寻求安全的资金自我推动，同时苦等“春天”的到来，期盼洼地也能抬升。只有地价开花，没有房价结果，花儿开过也就谢了，二三线城市单边土地市场的繁荣想来也不会持续太久。
如果当前的房贷收紧政策不变，住房需求持续不旺，这种猜测就可能成为现实。最终的可能性是，当前大价钱拿下的土地由于住房销售的冷淡，会砸在手里，不得不被动囤积下去，等待下一次井喷。到时候再查闲置土地，二三线城市可能会成为闲置重灾区。不过从历史来看，稍有GDP被影响的趋势出现，就会有政策逆转的可能。在一个政府决策机制不透明的阶段，谁也无法准确预测未来政策到底会如何，这大概是中国经济中投机成分大、短期行为多的根本原因吧。
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