[摘要] 2010年8月，购房合同约定的房产证交付期到了，房产证也真的办下来了，但是上舍园小区的业主却拿不到，开发商和物业公司联合办公的那个机构声称：不交物业费，就不给房产证。
2010年8月，购房合同约定的房产证交付期到了，房产证也真的办下来了，但是上舍园小区的业主却拿不到，开发商和物业公司联合办公的那个机构声称：不交物业费，就不给房产证。通常在北京的小区领房产证、交物业费、享受物业服务本该是按顺序进行的，但在上舍园却捆绑在了一起，难道是开发商对业主交物业费的情况存在顾虑吗？原来，业主中还真有不愿意交物业费的，但事出有因。
投诉 不交物业费就拿不到房产证
2010年8月9日，本报记者接到位于两广路南侧的北京上舍园的业主投诉：“2008年我们入住小区，开发商承诺两年内交付房产证，合同里也明确写了，但日子一到，就立马变了样，又添加了附加条件，说什么必须先交明年的物业费，才给发房产证，我们又不是不交，凭什么这样硬性规定呢，这完全不合法啊！”
根据业主投诉，记者于8月10日来到上舍园，看到如下一张通知：“各位尊敬的业主：根据物业合同服务协议约定，每年8月份为新一年物业费的缴费期。本小区已进入2010—2011年物业费的缴费期，请您在领取房产证前交纳本年度物业费。”
目击 上舍园业主“被交”物业费
在收物业费的办公地点，开发商工作人员举着装契税金的牛皮口袋对业主说：“看好了，这是退给你的契税，一分不差就在这。”随后转手交给旁边的物业工作人员，物业工作人员清算好业主所需交纳的物业费以及所退契税总额减去所扣物业费的剩余金额后，当着业主的面打开牛皮口袋，抽出相应钱款，最后才将口袋交还业主。
两年前买房时由开发商代交的一笔税金，由于牵扯到契税调整，有几千至一万五千元不等的金额退回业主。然而，这笔退回的契税金反倒成为两年后交纳物业费的砝码。
走访 “为了房产证，我们不交也得交”
从办公地点出来，记者如约来到投诉业主家中，等待记者的除了投诉业主本人，还有另外几位业主，他们都是闻讯赶来的，一见到记者就开始倾诉。
张阿姨是个直性子，一上来就向记者抱怨：“我们这小区啊，实在太糟糕，我们都是老实人，如果不是欺人太甚我们不会这么抵触交物业费。现在倒好，不交也得交了，他们拿着我们的房产证，我们必须听话地让干嘛就干嘛啊！”
陈小姐接话说：“交物业费的时候更可笑，我的钱不直接交给我，倒了几道手、扣完物业费才给，他们那帮人真是计划周密啊，就怕我不交物业费，领完钱就跑。”
按照业主的说法，小区部分业主不愿交纳物业费的理由大概有三：，小区5号楼为别墅性质的独栋低层，其后边原本是小区业主存放自行车的车棚，但车棚突然无端消失，取而代之的是住在5号楼业主的“私家花园”，自此小区内自行车均随意摆放，阻碍了业主的出行，并对日常生活造成影响。第二，小区有地上、地下两部分停车区域，地下车库又包括B1、B2两层，但目前B1层已经停止停放车辆，并正在施工建造百余间类似“胶囊公寓”的小房间，以供出租使用，此举造成小区停车位吃紧，给业主们带来很多不便，更为小区内的安全留下隐患。第三，在3号楼、4号楼的顶层，正在加盖平层，该施工不但属于无证违建，而且已经造成4号楼顶层的房屋天花板开裂，正值雨季，雨水已经渗到房间内，继续施工也许还会使更多的房屋受损。
追踪 物业服务问题百出，物业费如何交？
8月17日，当记者第二次来到北京上舍园的时候，B1层与顶层的施工还在如火如荼地进行。随后，记者来到了上舍园的物业管理公司——北京金开泰物业管理有限公司，对负责人刘经理进行采访。
物业费与房产证挂钩
就记者提出的“用不恰当的方法来威逼业主交物业费”的质疑，刘经理表示，这也是没有办法的办法，业主对物业的要求太高，一点事情不满意就要维权，动不动就不交物业费，物业工作人员挣不到钱，就没办法正常地为小区服务，这是一个恶性循环。记者说，即便是物业费的收缴存在困难，将物业费与房产证挂钩也是不合理的。他回答说，不是不给房产证，只是暂缓发放，但是欠债还钱是天经地义的事，甭管使用什么方法，这物业费是必须要交的。
随后，记者提出业主不愿交纳物业费的理由，刘经理认为，这只是个别业主的行为。
“地下车库不做他用纯属浪费”
对于小区停车的问题，刘经理表示，小区内有车的业主不多，固定车辆只有70余辆，而仅B2层就有95个车位，再加上地上车位，车位是绰绰有余的，所以B1层不做他用，纯属资源浪费。
另外，地下停车库的产权本属于开发商，做什么用处自然也是由开发商决定。关于自行车车棚变“私人花园”的情况，据刘先生介绍，原来建自行车棚的地方乃是红线以外，不属于上舍园范围，自然要拆除。但为何车棚不能盖却建起了“私人花园”，刘经理并没有正面回答。
“顶楼加盖 与公司无关”
当记者提到顶楼加盖的问题时，刘先生给予了否认，称这不是本公司所为，而是住在顶楼的业主的个人行为，公司为此勒令其停止加盖，怎奈业主无视禁止令，继续加盖，公司至今找不到有效的办法，也只能做一些协调工作。随后，记者提出在顶楼看到贴出加固防水的通知，刘先生解释说，这是为了避免其他业主的反感、闹事而采取的一种方式。采访结束后，记者立刻拨打了物业方给出的所谓的私自加盖业主的电话，当记者试图确定顶楼加盖是否属于这位业主的个人行为时，对方给出了“无可奉告”的答案。
据了解，在业主发现顶楼加盖情况之后，已经通知了城管，对方也派人来调查过这一问题。于是，记者联系了东城区城市管理监察大队，负责此事的杨科长提供了相关的文字说明：“龙潭城管分队接到关于安化北里18号院北京上舍园3号楼楼顶搭建房屋的群众举报后，及时到现场调查情况，通过物业部门与房主取得了联系，责令施工人员停止施工，并按照法定程序展开立案调查，制作现场法律文书，要求业主带齐证件和相关手续到分队接受调查询问，目前此案正在调查处理之中。”
另外，龙潭城管分队负责人表示，将严格依照法定程序查处群众举报的问题。
说法 物业费与房产证两者没有关联
到底物业费与房产证的捆绑是否有效？开发商是否有资格强制征缴物业费？就这些问题，记者咨询了北京市勤和律师事务所的张 律师。
“开发商的主要义务之一就是为业主办理并交付房产证，这是无可厚非的。”张律师如是说，“业主未交付物业费并不是开发商拒绝交付房产证的有效抗辩和理由，物业服务合同和房屋买卖合同是两个合同关系，并不构成具备合同法同时履行抗辩的适用条件。业主有权利要求开发商如期交付房产证，如果交涉不成功，可向人民法院起诉。”对于物业费的交纳，张律师表示：“业主交纳物业费、物业为业主提供服务，这本是相互的关系，如果业主不满意物业服务，业主委员会可以采取相关措施更换物业服务单位，但如果业主无故不交纳物业费，物业方也有起诉业主的权利。”
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