[摘要] 曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩，因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”。他，就是经济学家谢国忠。
曾在1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和内地通缩，因为一直唱空房地产市场被人戏称为经济界的“空军一号”。他，就是经济学家谢国忠。
房地产泡沫正在破灭
新京报：限购限贷下，目前房价出现了松动，如何看现在的房地产市场？
谢国忠：当今的高房价是很多因素作用的结果，泡沫总有一天会破，现在已经开始破了。最后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的，现在高利贷出了问题，房价也支撑不住了。
新京报：你之前说中国的房价下跌50%很正常，什么时候会发生？
谢国忠：我原来认为是在2012年，今年年初我改变了我的预测，当时认为今年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。
新京报：你是说中间还会有反复？
谢国忠：是的，就好比A股从6000点下跌，跌到5000点的时候就会有人进场，托一托。捞底的人总会有的。房价下跌20%-30%之后，急需买房的和一些投资客会进场，交易量会起来，这中间可能会有反复。
现在工薪族的工资怎么买得起房子？像二线城市一万块钱一个平米的，有多少人买得起？这个市场主要是投机需求，这个又主要是银行贷款来的。泡沫有多大？
所以房地产进入了一个大幅度下降的时代是不可避免的。
新京报：包括任志强在内的一些人认为，黄金地[简介 动态]段的房价不会跌，因为资源稀缺。
谢国忠：不下降是不可能，曼哈顿的房价也会跌。
再过10年，中国人口开始下降，10年后房价不会涨起来了，只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉，当时日本每年房价下调7%。人口老化是一个巨大的力量，以后对中国影响非常大，人口老龄化后一个社会负担越来越重，人口老龄化以后不要谈楼市会不会涨，是不会涨的。
房价下行无悬念 房价下行还有多大空间惹争议
房价降声一片大连排第几?房价排行榜
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要把握住卖房的机会
新京报：你怎么看通过限购这样的行政手段调控房地产？
谢国忠：由于出了这个政策抑制了房价，所以房价的高点没有我预想的那么高，就好像是股市5000点的时候一系列政策组合作用，没有让它涨到6000点再往下掉，而是从5000点往下掉。但结果是一样的，最终都是要掉到2000点。
新京报：那银行提高首套房贷的利率呢？是不是也误伤了不少刚需？
谢国忠：京沪80%都是外地人和多套房的人，不是刚需，刚需是炒出来的概念。
至于首套房的利率，这是市场调节的作用，因为通胀预期上升、信贷管控，资金价格高了。面粉贵了面包当然也得贵。
新京报：前阵子银监会说中国的银行业能承受房价下跌40%？真的跌40%中国银行体系承受得了吗？
谢国忠：中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样。现在是通过房地产转移到政府，股市的投资会有一系列的后果，银行出现一些坏账是不可避免的，钱是政府拿的，坏账也是政府的事。我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事，没有那么严重。
新京报：你建议投资者尽快卖掉手中空房，卖掉房之后买什么呢？
谢国忠：先留着，现在人民币不会贬值，不管内部通胀有多少，不敢贬值，贬了的话所有的钱都会流出中国。
不过现在卖的话肯定卖不掉，很多朋友卖房子都没人看，没办法只能熬。如果这时有人来看你的空房子，一定要卖了，这是个好机会。如果下一次房价掉的话要持续掉三四年。
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泡沫崩溃时做什么都没用
新京报：你对最近提出的微调有什么看法？
谢国忠：在泡沫崩溃的时候做什么也不管用。其实在2008年就应该让它崩盘，但后来政府大量发行货币，又把它撑起来了。这次泡沫崩溃，救市的资金会比2008年的更多。
新京报：那像2008年大规模救市的历史会重演吗？
谢国忠：2008年、2009年十万亿钱砸进滋生泡沫现在可以吗？政府是不敢做的，政府是受限制的，在货币政策上是受限制的，它是不可能像2008年这样做的。
新京报：这轮调控后，我国房地产市场会如何发展？
谢国忠：房地产物归原主，地段好收入较高、租不出去的地方房价都会崩。
目前中国有2万多家开发商，其实2000多家就差不多了，到时候政府会引导房地产行业的整合。
大幅度减税时就要买股票
新京报：最近在财税改革上也有一些新动向，如何看最近的增值税改革？
谢国忠：中国需要减税，就意味着政府要让利，就是政府要少收钱了。现在中国调整的核心是政府要减税，要让利给老百姓，现在做的营业税变成增值税是步。
新京报：什么时候才会见成效？
谢国忠：在经济很差的时候才有可能进行实质性的财税改革。
政府大幅度减税的时候牛市来了，股市见底的时候是楼市崩盘的时候，如果有一天你看到中国大幅度减税的话，你就去买股票，下一个阶段你就发了。
新京报：股市是经济的晴雨表，看A股为何一直萎靡不振？
谢国忠：高利贷20%的利息把资金吸收。现在开始在局部地区崩溃，在接下来的12个月内将在其他地区陆续崩溃。高利贷实质上是一个旁氏游戏，用新钱还老钱的模式不可持续。12个月你不断会看到这样的事。
新京报：是说等12个月后，高利贷问题解决后资金流入股市，中国就能有一轮牛市吗？
谢国忠：不是牛市，是个反弹，房地产价格降，量上去后，会有一定反弹，公司不赚钱哪里来的牛市啊？20年技术性的上上下下，中国股市的牛市必须是，政府进一步改革，转变成一个服务性的机构。
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未来十年中国都面临通胀压力
新京报：你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗？
谢国忠：现在工资这么涨，怎么可能通胀见顶了呢？通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间，货币供应大幅增长，正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。
新京报：这轮通胀会发展到什么地步?
谢国忠：中国的通胀是一个长期问题，如果政府放钱，宽松货币政策，那么就会严重点，如果不放钱可能会好一点，未来10年中国都将会面临通胀的巨大压力。
新京报：会一直处在6%这样的高通胀吗？
谢国忠：劳动力和能源价格占整个成本的一半，这两个要素价格在快速上升，通胀会持续。
新京报：目前大家讨论比较热的，中国经济是否会硬着陆，你怎么看？
谢国忠：目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国，借贷双方一般都是政府所有，所以贷款重置也是很自然的过程，当借款无法偿还时，其资产通常不会被没收清算，只要货币相应保持增长，就会不断转化为需求，名义GDP的增长将会与M2保持一致。
未来十年中国都面临通胀压力
新京报：你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗？
谢国忠：现在工资这么涨，怎么可能通胀见顶了呢？通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间，货币供应大幅增长，正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。
新京报：这轮通胀会发展到什么地步?
谢国忠：中国的通胀是一个长期问题，如果政府放钱，宽松货币政策，那么就会严重点，如果不放钱可能会好一点，未来10年中国都将会面临通胀的巨大压力。
新京报：会一直处在6%这样的高通胀吗？
谢国忠：劳动力和能源价格占整个成本的一半，这两个要素价格在快速上升，通胀会持续。
新京报：目前大家讨论比较热的，中国经济是否会硬着陆，你怎么看？
谢国忠：目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国，借贷双方一般都是政府所有，所以贷款重置也是很自然的过程，当借款无法偿还时，其资产通常不会被没收清算，只要货币相应保持增长，就会不断转化为需求，名义GDP的增长将会与M2保持一致。
但是，软着陆可能会推迟结构调整。负债方通过拖延还款得以存活，并希望通过新一轮的货币宽松摆脱困境。只有大力改革才能避免这种命运。目前来看，中国不可能硬着陆。
新京报：怎么看未来中国经济的走势？
谢国忠：房地产市场出现问题表明中国的经济模式存在问题，中国的经济模式就是13亿老百姓拼命干活，把东西越来越便宜地卖给外国人，变成外汇进入到银行里面，然后通过银行转到政府的口袋里面去造路、造桥，这种模式两头都不行。
中国经济会有一个比较漫长的调整时期，涉及政府和人民，近几年政府投资达到了GDP的一半，老百姓花钱只用了1/3，只有再平衡中国的经济才能朝前走，下一个十年中国主要是求稳而不是求快。
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欧盟危机来自意大利
新京报：如何看现在的欧债危机？希腊会破产吗？
谢国忠：希腊这个问题暂时是缓解了，但长远来看还是没解决。希腊债务即使降了一半，国家的债务还是高，这个问题还会回来。
对欧盟危机的是意大利，因为他负债率高、规模大。最后还可能通过央行政策解决，损失最终还是会要社会化。
大家应该看到，一个国家到了以债维持的时候，你要看这个国家到底有没有竞争力，这个国家的人民到底愿不愿意吃苦？这是一个很重要的问题。
1998年亚洲国家要倒的时候，把利息撑到40、50，认为亚洲要倒，但是亚洲是有工业的，亚洲的老百姓是会吃苦帮政府换钱的。当时韩国人用戒指、金牙齿帮国家换钱，但这在欧洲很难。欧洲经济最终还是要看意大利往哪走。但欧元解体不太可能。
新京报：2012年对中国经济需要注意哪些风险？
谢国忠：2012年的出口肯定不好，但这对中国经济来说并不是什么了不起的事，因为中国劳动力越来越缺乏，找工作不成问题，不会引发严重的失业问题。
的问题在于政府职能转变，让利于民。
新京报：上海、深圳等四地试点地方政府发债，你觉得前景如何？
谢国忠：推出地方政府发债试点主要是考虑到地方政府流通性比较紧张，而目前银行信贷额度又趋紧，无法给地方政府以足够的贷款。
但因为发债筹来的钱不是通过市场手段来分配，而是通过政府行政手段分配，因此资金使用效率是关键，并且在监管方面存在很大的困难和风险。
如果允许自行发债按照市场规律来操作的话，对地方政府土地财政现状会是一种缓解。但中国的金融体系有它的体制特点，所以从长远来看，积极作用有限。
同题问答
如果有500万会先投股市
Q：你如何看待中国成为全球第二大经济体？
A：是应该的，中国14亿人，中国人比美国人还勤劳，更别说欧洲人。目前中国的人均产值还只有5000美元左右，但事实上目前的体制使得中国潜在的力量远远没有爆发出来，5000美元的人均产值是应该有的。
Q：如果你有500万元的闲置资金，在2012年用于投资中国市场的话，你是优先考虑投资楼市，还是优先投资股市，为什么？
A：投资股市。目前来看中国股市的估值相对比较低。
Q：如果有一笔5亿元的创业资金，在2010年的中国，你会优先考虑进入哪个行业？为什么？
A：中国的创业环境有待完善，在中国创业必须得做好长期战斗的准备。
Q：还在世的人中，你最钦佩的是谁？
A：人无完人。其实像乔布斯这样的我挺喜欢的，他是一个对全社会有贡献的人。有贡献比做善事更重要，做善事是一个重新分配的概念，而有贡献是通过自己的努力把全社会的蛋糕做大。
Q：最近在阅读什么书籍？
A：最近在看些中国的历史书，比如《资治通鉴》。
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谢国忠:地产泡沫爆了 房价下掉对中国是好事
（来源：京华时报）11月11日，2011财新峰会在北京开幕。本次峰会主题为寻找真实的成长。多位官员和学者在峰会上对中国未来最重要的问题展开了讨论。 刘明康 平台贷款已清理60%
“截至9月底，地方融资平台贷款的清理整顿进度已经达到60%。”银监会前主席刘明康昨天透露。
刘明康表示，在10.7万亿元的地方政府债务中，80%来自银行贷款，但由于“早发现、早干预、早处置”，整体风险可控。
他进一步解释说，由于监管当局及时要求银行业对平台贷款逐包打开、逐笔评估、逐步整改、保全增信，目前的平台贷款覆盖率已有较大改进。
刘明康介绍，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
刘明康透露，由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。
谢国忠
房价掉下来对中国是好事
独立经济学家谢国忠昨天指出，如果中国房价掉下来，对国家经济是好事。
他认为，中国政府只要以后6个月咬咬牙，走过来，中国的未来是非常灿烂的。“任何人说救市的话，是醉翁之意不在酒，是为了把房地产炒起来，是救自己”。
“中国的房地产泡沫是爆了。”谢国忠坦言，“去年我认为房地产会拖到2012年才会倒，今年上半年我改变了我的看法，下半年就会倒。”他进一步解释，上半年没有倒的原因是开发商把任何和房地产开发商做生意的都变成了他的融资平台。但是今天能够借给他的行业已经借完了，因此房地产大幅度下降是必然的。
在谢国忠看来，政府如果出手对房地产救市，对中国长期来说就是负面的。“因为又一次证实中国赚钱的模式就是只要绑架政府、绑架银行就倒不了，这个经济模式不打破，这个经济是没有出路的。”
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