[摘要] 兰州雁宁路399号自考大厦12楼，曾经高调入驻的兰州万达广场投资有限公司（以下简称“兰州万达”）在这里占据了一整层写字楼，如今已人去楼空，冷冷清清。
来源：经济观察报 兰州雁宁路399号自考大厦12楼，曾经高调入驻的兰州万达广场投资有限公司（以下简称“兰州万达”）在这里占据了一整层写字楼，如今已人去楼空，冷冷清清。
这家公司的使命是建设、运营兰州万达广场——一个从2006年就开始筹划的商业地产项目。5年时间流过，经过谈判、沟通、协商、改址，该项目依然处于起点。兰州万达于去年“拍”得地块，然而直至如今，记者在地块所在的天水北路看到，这块100余亩的地块依然静悄悄，毫无动迁迹象。
当地业内人士称，万达已遣散当地员工并拟撤出兰州，不过兰州万达留守人员则称，大部分人员暂派往外地，目前仍在为项目启动做努力。作为招商引资的“标志性成果”，兰州万达广场曾被当地政府寄予厚望，而项目之于万达，亦是在西部城市的重要布点。尽管“商业地产走进二、三线城市”已成风潮，但万达兰州5年“遭遇”则预示着，项目顺畅与否，并不仅仅取决于投资者与地方政府双方的“胃口”。
重视
兰州天水北路东侧，当地住户依然正常工作生活，毫无动迁迹象，马路边的临街房散布着小商店、五金商店等，生意红火。
此前，按照地方政府的表态，“今年6月份以前，万达项目用地有望达到交付净地状态，万达项目市级指挥部要求，7月6日要顺利举行开工奠基仪式。”不过，这里的一位业主说：“早就知道万达要进来，听说政府告诉万达说‘拆不动、拆不起’，但实际上，政府从来没有跟我们谈过。”
并非项目得不到重视。在此前，作为兰州市乃至甘肃省的重点招商引资项目，当地官员一直希望将个万达广场引入兰州，既作为招商工作的重要成绩，亦可极大地改善当地商业业态，形成城市新商业中心。
项目追溯到2006年，当时，兰州市招商局多次与万达集团进行接触，希望万达在兰州投资，该想法亦得到了万达集团的积极回应。次年10月，兰州市政府第23次常务会议上，引进大连万达集团建设“兰州万达商业广场项目”成为主要议程，相关规划都经过各专业主管部门初步审核，并组织有关专家进行了评审论证。
直到2010年4月，兰州市与万达集团进行项目签约，多位甘肃省、兰州市领导参加了签约仪式，当时，兰州市市长袁占亭称赞万达集团说：“商业的业态就是要‘顶天立地’——所谓‘顶天’，就是要引进国内像万达公司这样高水平的商业业态以及能够代表目前国际潮流的高水平业态，尤其是这种订单式的开发模式，把国内和国际上著名的品牌一次打孔式地引到兰州，来提高兰州高端的消费和层次。”
“所谓‘立地’，就是民生问题。换句话说就是，普通老百姓的休闲、购物、餐饮，包括夜市，应该有一个去处。”袁占亭当时说。
在之前，兰州已在地处老城区的张掖路形成商业中心，该地段紧邻甘肃省政府、兰州市委，地段成熟饱和，当地政府认为，兰州城市发展急需“拓空间、畅交通”，而如何拓空间？“跳出老城区发展新城区一个很重要的方面就是兰州市区当中的商业业态如何去提升”。
在当时，万达早已积极在包括西安、银川在内的西部城市进行布点，成为一线商业地产商进入二、三线城市的先行者，而兰州作为西北仅次于西安的最重要的省会城市之一，其战略意义不言而喻。
难题
地方政府与投资者虽有共识，然而，“知之非艰、行之惟艰”。一位当地业内人士说：“政府的出发点是好的，但是具体做起来，却诸般不顺。”
据悉，项目选址位于兰州七里河地区，“当时包括环保、建设等许多部门的批文都下来了，但牵扯到拆迁问题，发现有一处建筑属于文物，在2009年不得不又重新选址，做了许多无用的工作”，此后，项目改址为如今的天水北路雁滩地块。
但的问题还是成本，他说，“政府虽然不是企业，但也要算账”。
按照万达的风格，其广场项目往往选择城市繁华地带，在二、三线城市更是如此，这意味着庞大的拆迁成本。万达最初希望付出不超过5亿元的代价获得该地块——征地费每亩不超过450万元，108亩共计4.86亿元。
然而据项目所在的兰州市城关区政府测算，拆迁征地费用合计6.58亿元，平均每亩拆迁征地费为609.1万元。
当时，地方政府急于促成项目，提出差价由万达先行垫付，待项目完成后从商品房建设、销售期间的税收中返还万达，并报请兰州市政府审议。但兰州市财政局认为，这样做并不符合程序，也不利于今后项目的引进，更重要的是，接近2亿元的差价将加大财政负担，因此建议企业自行消化。
承担2亿元的差价对于许多一线城市来说并不是大数字，但对于兰州来说，却并非如此——在当时，2009年，整个兰州市市级一般预算收入仅为31.56亿元。
直到去年10月，兰州万达广场地块终于拍出，兰州万达以6.58亿元的价格摘得该地块并签订《土地成交确认书》。但其背后，兰州市、城关区政府作出何种让步、付出哪些代价，不得而知。
尴尬
“现在商业地产进入二、三线城市虽然越来越多，但实际上，不仅投资者要对市场进行评估，地方政府更应该对自己的能力和风险进行评估。”一位一线开发商西安公司负责人对记者说。
他说，投资者考虑的是市场容量和风险，但对于习惯通过“卖地赚钱”的地方政府来说，则要认真考虑自己的能力——在二、三线城市，与住宅用地不同，大体量的商业地块很难赚钱，对于地方政府来说经常是“亏本生意”。
“简单地说，对于这类项目政府更看重所谓的‘社会效益’，但‘社会效益’是要花钱的。”他说，“不同于一线城市大家来抢地，在兰州这种城市，大投资商有很强的议价能力。”
一位西安开发区官员说：“对于一些大体量的标志性项目，我们以很便宜的地价去出让是很常见的事，相比而言更看重项目的拉动作用——比如说税收、就业，或者周边地价的。成本的差价可以通过其他方式、其他项目来进行平衡。”
他说，这类项目见效往往是长远的，但当下能不能做得起来，就需要政府通过财政、通过投融资平台来进行周转，当然也要量力而行。
但对于兰州这种经济总量小得多的城市而言，这种“资金周转”的难度无疑将加大。
前述当地业内人士说：“兰州的情况很特殊，经济发展一般，地方财力有限，房价却很高。即使是按照6亿多的地价，政府依然是拆不起，有资金缺口，如何补偿、如何安置，都是问题。”
“拖到现在，双方都很尴尬——但又不好一拍两散。”他说，“万达拖了这么多年，付出许多人员成本、管理成本、地价，现在地拿不到；地方政府从去年就宣布项目要开工，执行能力受到质疑，公信力也受到损伤。”
兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝接受记者的采访。不过兰州万达一位留守人员说，希望项目在年底有所推进。
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