[摘要] ]2月25日，第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵现场发表演讲。
2月24日、25日，第十一届中国房地产发展年会在上海、北京上演“双城记”。本届发展年会以“聚焦十二五规划”为主题，汇聚2010年中国十大经济人物等业内精英共榷行业机遇与发展，从趋势发现、模式探索与企业对策三个层面深度解读未来五年中国房地产发展之路。本届年会是2011年春节后中国地产界规格的一次行业盛会，又是十二五开局之年的一次展望大会，同时又适逢房地产调控的关键时期，种种因素促使本次发展年会受到了地产界和购房者的广泛关注。
搜房网讯 2月25日，第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵现场发表演讲，以下为演讲实录：
清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵
2011年很可能是经济形势发生重大转折的一年
尊敬的各位来宾大家下午好，非常高兴第四次来到房地产论坛，连续四年来不仅是因为跟各位主办方有非常好的感情和关系，和莫总既是校友也是朋友，更重要是因为我始终认为房地产这个产业过去是未来也必须是也应该是国民经济的支柱，这个产业做好了，中国经济就能够健康地发展，这个产业做得比较合理矛盾减少，我们的社会经济发展基础就会更加坚实。所以每次来我实际上抱着跟大家交流向大家学习的态度来参加论坛的。今天我主要把我的发言重点放在未来四五年整个经济形势的展望。
毕竟今年是十二五规划起步之年，毕竟现在国际形势发生了非常微妙复杂的变化，可能比金融危机刚刚爆发的时候还更加难以判断。我们的房地产行业发展离不开整个宏观形势，也离不开整个国际形势，所以今天从两个方面跟各位进行交流。一是国际形势，二是密切相关国内未来三四年四五年的态势。
先谈国际形势，2011年很可能是国际形势、经济金融形势发生重大转折的一年，这一年从表面上看经济增长的恢复的程度、恢复的速度可能是非常健康的，美国、德国新兴市场国家已经呈现出了一片蓬勃恢复的景象，美国经济，今年3.5%的增长速度不成问题，还有人讲4%都可以，美国房地产1月份交易量价格都在逐步回升。德国过去这一年是东西德统一之后发展速度最快的一年，今年增长速度也不会下来，因为德国人生产了全世界尤其是新兴市场国家最需要的产品，德国的经济结构跟咱们经济结构的互补性是非常强的。除了自然资源生产国之外，跟我们合作的经济体我看就是德国，因为他生产了资本密集型的、技术密集型的产品我们是需要的。新兴市场国家也是一片蓬勃发展的景象，印度、巴西、南非等等国家仍然保持了比较快的增长态势，我想这些不用花很多口舌去分析研究。
我想特别强调的是在这么一片蓬勃发展的背后其实蕴藏着三大问题，这三大问题在未来一段时间会影响我们中国的发展，这些问题是什么？通货膨胀在全球范围内开始抬头，新兴市场国家里面我们国家的通胀是的，不管是按总的加权CPI来算，还是按照单个产品来算我们是的，印度、巴西等国家的CPI都比我们高，明显的高很多。通胀威胁着新兴市场国家的增长，因为新兴市场国家应对通胀的能力应该说比发达国家更弱，他有更多再分配的负面影响。比如说最近突尼斯、埃及出现的变化，我想问题不是出在增长速度，除了社会因素之外，经济上就是价格高涨，尤其是粮食价格高涨所带来的百姓的抱怨。埃及这个国家50%以上粮食是从国外进口的，粮价一上涨老百姓抱怨很大，突尼斯也是类似情况。全球范围内通货膨胀物价上涨，从今年开始未来若干年会持续延续存在。即便是发达国家现在也开始看到了通胀的苗头，德国、欧洲等等国家也在出现2%以上的通胀上限的苗头。所以从今年开始，我相信通胀将会是困扰各个经济体共同话题，而且这个通胀具有长期性。为什么？因为今天经济发展是依赖于新兴市场国家，而新兴市场国家一方面在搞工业化、一方面搞城市化，工业化意味着农产品生产者逐步转移到城市，使得农业成本提高，城镇化意味着原料价格不断上涨。原油出现了每桶100元的价位，尽管有短期因素，我看会有更加长远的长期因素，因为未来经济发展从全球范围来看更加依赖于能源。
第二个发展趋势，全球范围内的金融和财政方面的局部的危机正在酝酿，尽管整个经济到目前来看金融危机、财政危机全局性的苗头还没有出现，但我相信未来三到五年，尤其新兴市场国家局部的类似于亚洲金融危机那样的危机可能会到来。为什么这么讲？因为目前表面上看一片蓬勃发展的一系列新兴市场国家，像巴西、印度，实际上它宏观经济的基本面是不稳定的。这些国家危机前是处在财政赤字、处在经常帐户赤字之中，危机后仍然是财政赤字、仍然是经常帐户赤字。什么意思？这些国家政府长期要借钱弥补自己的支出超过收入的部分。国家也借钱，那么印度的朋友经常跟我讲我们这个做法是正确的，我们是穷国当然要借钱，我们从资本帐户的流入来弥补。我们稍微总结一下过去二三十年世界经济的发展，这个道理是站不住脚的。因为当今的国际金融界跟很多金融部门是一样的，它是嫌贫爱富的，如果你这个国家长期借钱之后突然别人发现你是穷国，人家就不借了，你这个国家就会出现危机，几乎所有新兴国家危机都是这么来的。都是以前借钱支撑本地发展，但是突然某一天国际投资者发现你资不抵债了，你的收支危机就发生了。所以这个世界是极端不公平的，我们国家长期双顺差，外贸顺差、资本帐户顺差，我们是不需要热钱的，但是大量热钱涌入，但真正假如说我们国家长期处于财政赤字、长期处于经常帐户赤字，你试试看，我相信别人就不借钱给你了，这是第二个转折点，我想局部财政危机、局部金融危机的根子已经埋下了。
第三我们要特别关注国际形势，针对中国的一系列的各种各样的政策上的、态度上的不友好的发展迹象在愈演愈烈。为什么？刚刚主持人讲了中国经济过去两年多的发展，告诉全世界，尽管国内出了很多问题，从宏观上讲中国经济是优等生，是个恢复的、增长速度是最快的，仍然是有贸易顺差的、就业是增长的、投资是上涨的、金融是稳定的，各种指标来看都不用说，刚才我们谈到亚运会、奥运会这些表面的给别人光鲜的形象，国际社会认为你已经不是发展中国家了，国际社会认为你是非常先进的一个经济体了，应该承担国际责任，应该，应该在多哈谈判中多减少自己一点贸易壁垒，多让步一点，你不能作为发展中国家来处理。这就是未来若干年中国所面临的非常严峻的国际形势。这种要求背后是一种感情是一种感觉，我们搞经济政策、我们搞国际分析不仅要看大家公开讲话、不仅要看公开体制、公开政策，还要看到背后的各种各样的情绪和感觉，国际社会对我们的这种情绪和感觉是客观存在的。你出去开国际会议、出去跟同行们讨论都有这个感觉。所以这三件事情是2011年重要转折年，新兴市场越出问题、发达国家越出问题，他们对中国的要求越高。通胀压力、局部财政金融危机的酝酿，还有针对中国各种各样不利的经济政策压力，在2011年是个转折年，未来会愈演愈烈。
所以如果用一句话我刚刚谈的国际形势，我会说中国经济在未来五年，十二五规划期间我们所面临的来自于国际的政策压力、经济压力，甚至于道德上的压力，可能会比以前来得更加严峻、更加复杂。
下面我谈中国国内的经济问题，未来三到五年中国经济是什么格局，首先我非常明白地讲出我个人的观察和理念。个人理念是增长速度不应该也不会是我们最关注的一个指标。这个话并不是处于道理和说教，我只是客观地描述。什么意思？你要看中国经济一定要看历史阶段，中国经济今天的发展阶段不就相当于比日本1950年还要低一点，跟日本1985年差远了，这么一个仍然相对贫穷的发展阶段，有大量内地市场的发展阶段、仍然是赶超型的发展阶段，增长速度不是我们最主要的担忧因素，它潜在的增长速度仍然是比较高的。这个问题上坦率地讲学术界略有争议，很多人讲未来五年重大问题是人口老龄化、劳动力供给不足，我同意这个观察，但是我不同意这个结论，的确我们的劳动力正在出现短缺，这是大好事情，劳动力短缺带来蓝领工人工资上涨，但是不会在增长速度未来五年之内带来下降压力。我们还要关注经济在目前这个发展阶段，一个55岁或者一个60岁的劳动者只要你把工资涨一点，他仍然愿意加班加点地工作，因为他的收入水平是很低的，今天中国人55岁的公民不是法国的55岁的人，法国55岁或者60岁的劳动者已经盼望着退休了，加班他也不愿意工作了。咱们仍然是穷国，我们有大量劳动力是没有用好的。只要用好的话我们的劳动力是充足的，更不要讲过去十年以来制约中国经济增长速度的要素是什么？是内需不足吗，是消费不足内需不足的约束经济体。随着人口逐步老龄化，储蓄率逐步降低，消费逐步上升，随着蓝领工人工资逐步上升百姓可支配收入逐步上升。这时候消费相对不足、内需相对不足的矛盾恰恰就有缓解了。所以我不同意刚刚说的劳动短缺人口老龄化的问题。从中国经济发展阶段来看，我不认为未来五年中国劳动力相对短缺影响我们的增长速度，因此我不认为未来五年增长速度是关注点。我做过一些简单分析和预测，我们的增长潜力应该还是能够接近9%的，这是潜力并不是说实际数字。
既然增长速度不是一个重要的关注点，我们仍然有实现比较快增长的潜力，我不是说我们应该追求快速增长，不是这个意思，我只是客观地预测增长潜力，那么我们担心的是什么？我认为三件事情是关注点，也是十二五规划最终政策着力点，我用学者的观点谈这个事情，政府的文件、指导意见大家也都看了，我不再重复。
从我的学术理念来看，三件事情将成为未来五年关注的重点。资源和环境的压力，刚刚陈淮主任谈到的我很同意，大城市确实已经感受到了资源和环境的压力，整个中国经济已经越来越感受到资源跟环境的压力。在这个问题上国家提出很多政策，要搞技术创新、新兴战略产业发展、节能产业、技术推广，我都同意，都应该搞。但是我想加一个预测，未来五年不管我们喜不喜欢、不管我们愿不愿意，客观上讲我相信对于自然资源、对于二氧化碳的排放、对于排污，这些环节一定会更多地使用价格机制。以北京为例，水价，从长远来看肯定会逐步逐步上涨，你是一个缺水城市，你的人均水量只有巴黎、纽约的四分之一，你人口多、使用效率还低，你说价格涨不涨。只有通过更合理定价才能够调动整个社会，其中不光是企业，而是每个家庭和消费者对自然资源的珍惜，才能改变消费者的行为，也促进企业减少对自然资源消耗的动力。我想价格机制将会更多地运用于节能减排、运用于自然资源的消耗，这一点大家比我更清楚。开发商们知道得很清楚，现在得开始琢磨提高节约能耗的等级。
第二，值得我们关注的就是国际环境，我期望我们有新一轮的改革开放，新一轮改革开放指的是什么？指出的是在开放方面我们现在的形势跟以前不一样了，十年前我们加入WTO，那时候想怎么样引进外资怎么样扩大出口。现在的改革开放是全方位的，更多的不是体现在增加出口，更多地是体现在如何走出去，更多地体现在如何参与国际游戏规则的制订，包括国际货币体制规则的改革。这一点是新一轮改革开放的重点，这些方面的的确确需要我们去研究，学术界必须加强研究。我们所面临的这个世界太不熟悉了，崭新的世界，矛盾非常多。国际社会对我们的需求非常高，而且特别微妙特别难受的一点是什么？中国经济、中国社会非常坦率地讲，我们是现有国际体制包括国际货币体制的重大受益者，不要说我们搞了三万亿外汇储备我们有外汇出口，这些东西现在对我们来讲是一个包袱，但是从整体上看，不就是过去十几年搞了对外开放搞了出口才带来了就业吗，不就是过去对外开放引进外资搞了技术升级吗，不就是引进外资提升技术水平吗？我们是现行国际货币体制和整个贸易体制的重大利益相关者，这个我们关起门来讲这是应该承认的。同时我们又希望国际货币体制、国际经济体制不断地改革让经济更加稳定，我们对外环境更加友好、更加宽松。所以这是很矛盾的事情也是很微妙的事情，一方面我们要参与国际货币体制改革，另一方面要非常谨慎非常务实，走得过快，美国一垮我们是重要的受害者，我们大量资金是以美元计价的，这不需要深刻经济学道理来阐述的。所以如何营造一个更加宽松的国际环境，这是我们未来五年可能时时刻刻必须要做的一个功课。在这个问题上我觉得学术界有重大责任，我们必须加强研究，不能关起门来吵吵中国自己的事情，要更多地关注国际环境。
第三，社会矛盾。任何经济发展离不开基本的社会矛盾的缓解，完全解决社会矛盾是不可能的，任何社会都有矛盾。但如果社会矛盾超过一定临界点的话社会怎么发展。现在发生在北非的事情，远距离观察有一个基本的结论，社会矛盾如果到了一定程度的时候，你不去缓解它经济怎么发展、社会怎么稳定，一切无从谈起。这是最基本的一个观察，没有任何深刻的道理。怎么化解社会矛盾，社会矛盾的根源是什么？我想社会矛盾一个最直接的原因还不是收入分配吗？假如这个社会的收入分配是很平均的，一切都好办了，什么房地产价格、汽车牌照，大家都一样，你喜欢汽车就买汽车，你喜欢买房子就买房子，井水不犯河水，有什么了不起的。收入分配不均是所有社会矛盾的基本原因。为什么社会收入差距在拉大？一定要历史发展阶段，人均GDP四千美元到五千美元，这个时候是收入分配不均最难受的时候。为什么这么讲？你看看现在的蓝领工人的工资开始改善了，过去两年农村人均收入超过城里人了，也就是说我们收入差距正在走出一个倒U形曲线，现在开始有苗头，农民工工资涨的比白领的快，倒U型。这个欢迎学术界的朋友讨论。别的国家和地区过去五十年相关研究基本上表明这个规律，现在是最艰难的时候，收入差距的时候，怎么办？个人想说的是应该从大局着眼，主要的精力应该放在政府、企业个人收入分配搞好，而不是针对个人再分配，不能说某个企业、某个个人收入高了要没收，这是恶化了收入矛盾。应该从总体上、宏观上政府减税、政府让利，政府鼓励企业，给企业减劳动用工的税，鼓励企业更多雇佣白领阶层。我的担忧是两件事情，一间是大学毕业生，基层白领工人就业，展望未来五年我不担心所谓的农民工外来工人的就业，他们的工资要涨这个苗头已经出现。在我的办公室门口修停车场的这部分蓝领工人的工资已 过清华大学本科毕业生的平均起薪，包吃包住，一个月三千人民币，所以这个趋势在发展。但是即将要毕业的大学本科生呢。
开发商从本质上讲也不是赢家
第二是房地产，企业需要更好的场所办公，但是过去房地产体制出了问题，地方政府从长远来看不是赢家，今天土地卖了搞土地财政，以后还有土地吗？地方政府从长远来看不可持续。没有买房的人很担心，也不是赢家。开发商从本质上讲也不是赢家。高价拍地之后有包括把这个地开发出来再卖了吗，你的压力比我大多了，你是承担了风险，就算你赚了钱社会上还骂你，谁愿意被骂呢。所以必须要有一个新的体制，政府不能靠出让土地来搞经济发展，必须要切断土地供给和当地财政税收的链接，让地方政府把注意力更多放在社会发展，中央财政应该更多直接转移给地方政府，让地方政府搞社会事业。针对各种各样针对中低收入阶层的保障性住房要不断推出；对房地产交易环节各种应该的管制，从房地产税到交易环节的税都应该推出，这些是本质性的改革。但是这些改革不可能一天到位，不可能一下子出来吧。中国的改革告诉我们一个基本的道理，必须要有一系列过度性制度安排，逐步过度到的体制，改革不是一步到位的。我们改革开放三十年回顾过来不都是一步一步来的吗。
限购政策细节必须优化
我曾经说过模糊产权，这不是我的发明，是乡镇企业的发明，那时候只允许集体企业不允许有私有产权，所以有一个模糊产权。现在不模糊了，现在都是民营企业了，这就是一个的证据。所以短期来看必须要有一些过度性制度安排，所以我的理解现在出台的一些限购政策细节必须优化、细节必须要改进，不能这么样简单，一定要仔细研究。但是本质上讲它不就是一个过度性政策安排吗，暂时先把房价增长预期控制控制，等控制好了以后房价逐步稳定下来，在城里工作的，或者想进城的这部分人可以买房子，到了那个时候相关体制改革到位了，咱们再退出。有人讲会不会这个退不出来了，地方政府上瘾了，搞得骑虎难下了，我看不会。为什么？道理很简单。地方政府还是要发展的，还是要GDP的，如果各个地方永远搞限购的话，那么从长远来看吸引劳动力的吸引力就下降了。你必须要在一定的时候，各个地方政府自然有动力逐步地退出目前过度性的限购政策。房地产的限购本质和汽车限购完全不是一码事。我倾向于汽车限购应该取消，具体分析就不展开了，我倾向认为汽车是个奢侈品，你不一定非要开车，奢侈品没必要限购，拍卖就完了。汽车限购跟房地产完全不是一码事。不管怎么讲，房地产这个产业由于必须是国民经济的支柱，所以必须要改革，我过去老说二次房改，必须要有一些过度性制度安排。
总的一句话，中国经济增长的前景应该还是不错的，我们应该还是可以期待的。但是短期的一些矛盾，不管是国际的国内的必须要解决。学术界应该实事求是地认认真真地把中国的事情研究好，同时还要研究新的国际形势，提出中国经济发展的大战略，如何应对国际形势，这些是我们共同的责任，不能够简单地依靠某一两个理念，照搬一两个教科书的教条。如果这样的话中国的改革有那么难吗，还要我们干吗。所以我们共同努力，把中国的地产改革搞好，把地产搞好中国经济的增长就有了社会基础，有了基础我们社会增长的潜力就能够实现出来。
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