[摘要] 继央行上调存贷款基准利率之后，住建部2月9日发出通知，上调个人住房公积金存贷款利率，其中五年期以下个人住房公积金贷款利率上调25个基点至4%。值得注意的是，面对新“国八条”和连续加息，春节后楼市能否出现拐点？有专业人士认为，调控效应累加，将使楼市从量变到价变。
继央行上调存贷款基准利率之后，住建部2月9日发出通知，上调个人住房公积金存贷款利率，其中五年期以下个人住房公积金贷款利率上调25个基点至4%。值得注意的是，面对新“国八条”和连续加息，春节后楼市能否出现拐点？有专业人士认为，调控效应累加，将使楼市从量变到价变。
去年10月21日，公积金存贷款利率开始上调，其中5年期以上贷款利率上调0.18%后，涨至4.05%，冲破了4%的大关。去年12月27日，公积金贷款利率第二次上调0.25个百分点。2月9日，公积金利率进行了四个月以来第三次上调。5年期以下(含5年)公积金年贷款利率也已达到4.00%。由此，2008年至2010年，公积金贷款额度、首付比例、利率呈现出“V”形走势，印证存贷款利率已进入上涨通道。
对于公积金贷款利率上调，部分有购房意愿的消费者表示，目前政策对高房价呈打压态势，看不清楼市走势，还想再观望一段时间。
事件：住房公积金存贷款利率上调
在继央行加息之后，住建部2月9日也宣布，个人住房公积金存贷款利率相应调整，其中，五年期以上贷款利率提高20个基点，而五年期以下的提高25个基点。分析人士表示，由于整体利率偏低，住房公积金调整对房地产市场影响较小。
根据通知，从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年缴存的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
个人住房公积金贷款利率也相应上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.30%上调0.20个百分点至4.5%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.75%上调0.25个百分点至4%。
另外，住建部还表示，从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
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保障房：建设成本影响有限
此次公积金存贷款利率上调还涉及公积金支持保障房建设项目贷款利率，根据住建部的通知，开展利用公积金贷款支持保障房建设试点工作的城市，贷款利率按5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。也就是说，试点项目贷款年利率由4.73%上调至4.95%。
北京市住建委表示，住建部已就北京试点下发通知，确定36个保障房建设项目为试点项目，包括经适房、公租房、旧城人口疏散安置房。试点投入的公积金贷款总额度208.99亿元。业内人士表示，此次利率上调对保障房建设成本影响有限，因为公积金贷款只是保障房建设中的一部分资金来源，且保障房项目建设还享受税收等方面的优惠政策。
算账：贷款80万20年多还两万元
以80万元贷款额20年期、等额本息还款方式计算，公积金上调利率后与未上调前相比，借款人每月要多还月供85.96元，多支付总利息20629.90元；商业贷款与公积金贷款利率同步上调后，按照基准利率计算，借款人使用公积金贷款与使用商业贷款购房相比，每月可节省月供950.58元，可节省总利息228139.59元。
另外，购买二套房，以贷款80万，20年还款期限为例，若采用商贷，月均还款金额为6328元，若采用公积金，月均还款金额为5257元，相差大约1071元。可见商贷的购房成本高于公积金购房成本。另外，“国八条”中规定，二套房首付为六成，而当前公积金的首付仍为五成，对于部分依赖贷款购房的人群来说，会优先选择公积金。因此，在未来的成交中，公积金贷款的占比或将会增加。
问题：公积金贷款存在“不足”
“链家地产”首席分析师张月认为，“国八条”的调控主要采用行政干预手段将部分购房者挤出市场，而商贷和公积金的加息则是从经济方面限制部分购房者。加息之后，公积金的优势更加突出，将会吸引更多的人选择公积金贷款。
但是并不形成大量的购房者转向公积金购房，从而规避商贷高购房成本。毕竟公积金贷款金额有限，一般贷款额度仅为80万元，只有极个别信用达到3A的人能申请到104万元的贷款额，因此，不能完全满足消费者的需求。
预期：利率上调对市场影响较小
“从实际情况来看，公积金整体贷款利率偏低，带有福利性质，因此，其利率上调对市场的影响较小。”东莞一位开发商负责人对媒体表示。
相反，商业贷款购房者将要付出较多的利息支出。有中介机构算了一笔账，以20年100万的贷款为例，经过几次加息及优惠取消，如果选择等额本息还款，套房贷总利息由去年4月的47.44万元，增加到目前的80.35万元，增幅达到69.37%。月供从6143.4元涨到7514.72元，增幅22.32%。第二套房贷款总利息将由47.44万元增加到89.84万元，增幅高达89.38%，月供也从6143.4元提高到7909.82元。相比之下，通过商业贷款购房者，目前支付的利息比“国十条”前要多出一倍左右。
观点：叠加效应影响购房预期
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，过去一年来已数次加息，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。利率的上调效果将逐渐明显。相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀，无更好的投资渠道。
第三轮调控更加严厉地打击投资需求，而对于投资者来说，相比限购，加息将使投资成本明显上涨。且贷款难度增加，对购房人预期产生影响，购房者的观望情绪将逐渐明显。
按照银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响大部分要到2012年开始执行。而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行。再加上2月15日左右各地将执行当地的调控细则，楼市调控压力前所未有。
相关链接 我国历次公积金政策变化
2008年9月16日1至5年公积金贷款利率由4.77%下调至4.59%，5至30年贷款利率由5.22%降至5.13%。
2008年10月27日公积金贷款利率5年期以上贷款利率下降至4.59%。
2008年11月27日5年以下(含)公积金贷款利率从4.05%下调到3.51%；5年以上贷款利率从4.59%降至4.05%。
2008年12月25日5年以下(含)公积金贷款利率从3.51%下调至3.33%。5年以上贷款利率从4.05%降至3.87%。
2010年3月1日“二套房”公积金贷款首付款比例不得低于40%。
2010年5月5日二套房首付比例提高至五成，暂停向第三套房发放贷款。
2010年10月21日贷款利率5年期以下(含)上调至3.50%，5年期以上上调至4.05%。
2010年11月3日二套房公积金个贷首付款比例不得低于50%。
2010年12月27日五年期以下(含5年)公积金贷款利率从3.50%调整为3.75%，五年期以上公积金贷款利率从4.05%调整为4.30%。
2011年2月9日公积金五年期以下(含5年)年贷款利率从3.75%调整为4.00%，五年期以上年贷款利率从4.30%调整为4.50%。
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