[摘要] 新“国十条”房地产调控政策出台后，引起国内楼市的空前震动。在这一背景下，我市出台了“兰州版新政”，有房地产专家和开发商认为，“兰州版新政”是很严厉的。而纵观市政府出台的《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》其中很重要的一个措施就是“限购”。
新“国十条”房地产调控政策出台后，引起国内楼市的空前震动。在这一背景下，我市出台了“兰州版新政”，有房地产专家和开发商认为，“兰州版新政”是很严厉的。而纵观市政府出台的《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》其中很重要的一个措施就是“限购”。“限购”不仅限于银行不提供住房贷款，而且对超过规定套数的，房地产管理部门不予办理房屋产权登记，这一行政手段限制在其他城市是独有的。
直接用行政手段限制多购房
“兰州新政中规定非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套，超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。这是兰州在国家提高二套房首付、部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款的基础上，首次超越信贷调控，直接用行政手段限制购房的城市。”天庆集团总裁韩庆说。“可以说，兰州十条新政在来说是最严厉的”。
兰州交通大学房地产研究所所长刘义说：“其他城市出台的政策，是对国家政策进行了细化，兰州则是明确规定了本地居民和非本地居民在兰州购房的套数，这一条在其他城市中是没有的，因此兰州的楼市新政更严厉。”
兰州的“限购”措施意味着即使购房者不贷款购房，只要超过规定的套数，购房者的购房行为依然会受到限制。业内人士认为，此条新政对目前的房地产市场来说是最有效的，将对贷款购房进行投资、投机的行为产生明显的抑制作用，限制炒房。
购房限制不应单纯停留在“套”上
市政府出台《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》的根本目的是为了给高热的房价退烧降温，遏制房地产泡沫的产生。其中很重要的一个措施就是“限购”：外地人只准购一套、本市居民限购两套房产。但对“限购”有着不同的声音。市民王刚说：“我个人认为在现阶段是必要的，但是对于限购的标准或者说底线值得商榷，搞‘一刀切’不合适，那必然会影响到百姓的刚性住房需求，我认为以套数为限有失公允。”
王先生讲，自己有三个儿子，现在儿子都到了适婚年龄。原来一家五口住９０平米的房子，虽然挤点，但也勉强能过。可现在儿子们个个要结婚成家，再挤在一起就不行了，必须要给他们买房置业。房子是他和老伴买的，产权当然是他和老伴的。如果执行了“新政”，他们就不能为三个儿子买三套即使只有２８平米的小房子，因为这一来他和老伴名下会有４套房子，按规定其中的两套房子将不会有房产证；而要拿到法律认可的产权证，那就只好让儿子们“分户”，各自独立，以各自的名义分别办理房产证。这样一来，他和老伴就没了养老的“老底儿”。其实，老百姓都盼着低房价呢，新政虽好，但是应该多考虑实际情况，对购房的限制不应单纯停留在“套”上，还应再参照一下“人均合理／理想住房面积×家庭人口数”等其他的人性化指标，这样才能真正满足百姓需求。
疑问：“执行难？能否落实？”
“执行难？能否落实？”这是业内人士对“限购令”提出的疑问。市民王女士说，“认房认贷”在操作上存在难度，特别是“认房”，由于城市住房登记系统不完善，购房时没有按家庭为单位登记。因此，很难查得到没有通过银行贷款所购的房屋记录。
刘义所长说，既然兰州新政明确规定了购房套数，而且通过信贷和行政两个手段来实施，可能政府已有了具体实施办法。
市住房保障和房地产管理局市场处韩俊珍副处长说，在操作中，对于贷款购房者可通过银行系统查记录，对于不贷款的购房者可通过房产部门登记系统查询。针对目前我市房地产管理部门相对分散的现状，市房产局将加大全市房地产市场信息系统建设，整合房屋登记证和房地产市场管理的现有资源，建立统一的登记机构、统一的信息平台、统一的房屋登记簿，发放统一的房屋所有权证书及证明。同时按照国家要求，今后各城市都要建立个人住房登记信息系统，联网，下一步我市也将按此要求建立信息平台。届时，每个家庭实际拥有的住房套数就可以查询。
兰州楼市重点在增加房源
刘义告诉记者，兰州楼市仍以自住为主，而且本地需求占主流。在兰州没有像温州炒房团的炒房者，限制炒房对稳定兰州楼市所起的作用不是很大。稳定房价是调控兰州楼市的关键，而稳定房价的根本不在流通领域，而是要加大建设力度，增加土地供应，增加房源，特别是经济适用住房和普通商品房，做到供求平衡，这样才能起到稳定房价的作用。
“兰州房地产市场与其他城市有所不同，市场的刚性需求旺，土地供应严重不足，市场房源供不应求，物以稀为贵，致使房价不断上涨。因此，对于兰州这样一个人多、地少的城市，解决房价过快上涨最关键的是，加大土地供应量，土地供应充足了，房源紧缺的局面自然以所缓解。另外，多建限价房，政府在土地拍卖前限定房屋价格，多项政策多管齐下才能调控房地产市场，可以抑制过快上涨的房价。”韩庆说。
“限购”不影响刚性需求
兰州新政出台后，“限购”成为市民、业内人士和开发商关注的焦点。显而易见“限购”旨在打击投机炒房者，但是否会对真正有需求或是经济条件好的市民产生不利影响呢？陈女士原本有一套两居室的房屋，打算为儿子购置婚房，但儿子的户口和老两口在一起，她担心如果儿子买了新房后，家庭的购房额度已经用掉，自己想再新换一套大一点的住房，会受到政策限制。
市房产局市场处副处长韩俊珍表示，新政未完全禁止改善性住房需求，这一条措施主要是为了限制炒房，对于真正的刚性需求者不会带来影响。“同一家庭”是指一对夫妻及其未成年子女。对于改善性需求，新政并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，孩子可以先分户出去，就不再属于同一家庭。孩子和父母都能各自再购买一套商品住房。
非本地人购房不能“一刀切”
此次调控政策还对外地来兰州购房者进行了限制。“对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，非本地居民在兰州购买住房不得超过一套。”这说明不在兰州工作，就不能贷款买房。“应区别对待差别化住房信贷政策，对于非本地居民‘限购令’不能‘一刀切’，来兰州购房的群众中，有相当一部门分属于地县和其他城市，这些人群经济条件好，入住对城市经济发展可起到一定作用，而且可以引进人才，如果对外地人购房限制得过于死，对一个城市的发展会有所影响，而且可能会流失一些人才。”韩庆说。
“新政”效果月底便可显现
新的调控政策会对兰州房地产市场起到什么效果？“现在购房者对房产政策十分关注，兰州新政肯定会对兰州房地产市场有所冲击。”韩庆说，“政策出台后，将加重购房者的观望情绪，放缓购房步伐，本月底‘新政’影响力就可以显现，首先表现在成交量萎缩。”
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