秦刚：大胆走出去 深圳地产应抓住“越南机遇”

继金砖四国（BRIC，中、俄、印度、巴西）之后，VISTA（越南、印尼、南非、土耳其、阿根廷）五国成为新兴经济体的后起之秀。2008年开始，越南经济遇到阻力，房地产炒作的泡沫效应显现，世界对越南的眼光又变得狐疑、审视。近日，越南经济学家、高官表达了对未来的充足信心——“越南楼市明年可能再回到快速发展期”。开拓越南市场，中国地产商已经慢了几拍。时下正是中国地产的低迷时期，一直敢为人先的深圳地产企业为什么不敢走出去在新兴市场寻找出路？一心北飞、布局中国的深圳地产商可否把视线南移？

今年，越南两大城市胡志明市（西方人熟知的西贡）与河内（越南首都、也是原北越的首都）住宅价格下降了50%，但商业物业、写字楼的租金却仍有小幅上升。在越南的大城市，高端住宅和写字楼共赢太少，大量外国企业找不到满意的办公场地，许多外籍人士找不到达到国际水准的高档住宅。这些领域，恰恰是以造豪宅、建设高尚社区、高级写字楼著称的深圳地产企业的优势所在。

房地产业是越南吸引外资最多的领域。韩国、新加坡、日本、加拿大、中国台湾是投资越南房地产的前五名。越南政府不希望城市化走旧城改造的道路，鼓励企业在空白地带新建城市，拓展城市新区，而这也是万科这样的深圳开发商最擅长的大盘战略、造城运动。在河内，最贵的高端公寓是由韩国地产商开发的，售价2500美元/平米，台湾开发商的楼盘2000美元/平米。在一个人均GDP800美元的国家，这个价格是很惊人的。但越南的富有阶层却消费得起。河内的普通楼盘也达到1万元人民币的均价。

越南的两大城市的综合地价占售价的30%，越南建设部部长说，如果房价在4500元左右，利润率为50%，而目前越南楼市均价为7000元。在胡志明市与河内，高端物业的租金甚至高于深圳水平，中心区房租达2000至3000美元/月，其他区域从1000美元至1500美元。在河内，外国人租赁的房屋最少也介于700至1000美元之间。依照这个租金水平可以推算其投资回报率很有吸引力。另据胡志明市最大项目开发者——台湾开发商富美兴公司人士说，他们的售价为1600至2000美元/平米，转让价达4000至5000美元/平米。为抑制炒作，越南政府规定从2009年开始，高档物业交易税为25%。目前，价格泡沫已经被挤出几成了。

如果深圳企业进入越南市场，可以在高端公寓、高级写字楼和综合体项目方面大显身手。在这个领域，相信深圳水准是高于台湾、韩国的。深圳地产人，谁先走出第一步？

虽然对越南还没有什么投资热情，但我已按耐不住对西贡（胡志明市）这个法国老殖民地城市的向往，想去看看那里混合了法式和东南亚风格的建筑了。别忘了，还有风情万种的Miss Saigon.

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