大曝光：业内人士告诉你地产开发商的真实利润率

某拍卖的地块位于朝阳区广渠门外大街北侧，原为工业用地，总面积为103.03公顷，规划总面积167.78公顷，地块交付开发商时的“熟化”程度达“七通一平”，成交价格也不超过每建筑平方米3000元。这说明这个地段的实际价格水平更低，或者开发商能以更低的价格从其他途径以得土地。这次成交的3个地块全部为“七通一平”住宅用地，成交楼面地价约每平方米2900元。依此水平，根据北京市普通住宅平均费用构成比例，可大体推算出拍卖地块后的房价水平。成交楼面地价为每平方米2900元，平均建安成本费每建筑平方米按750元计（这个数字差不多，我见过建筑成本在650元），有关税费按每建筑平方米500元计，则住宅竣工直接成本约每建筑平方米4150元。

据了解，同类地区的商品房现房均价已达每建筑平方米17000元左右，比实际推算的房价高出每建筑平方米近13000元。是哪个开发商做的你就自己查了，北京市政府以往收取的土地出让金价款一般不足熟地价（七通一平）的10％，低于上海的15％和天津的17％，你可以看到利润空间有多大，达到了75.6%. 昨天我朋友说哪里的房子已经快20000了，净利润率接近90%。如果大家不信，可以去北京房地产管理局去问就知道了。

5年前地产商的利润最低是40%，因为项目交错投资，所以根本就没有税的问题，现在的平均利润已经到了65%以上，这还不包括投机机构的炒房，象富力城这样暴利的楼盘还是有很多的，但由于都是借银行的钱开发，同时一个公司的项目过多，资金链所以比较脆弱。还记得去年著名XX地产公司的老总是怎么说的吗？“房地产就应该是暴利的，低于50%的净利润谁愿意去冒这个风险！”

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