冉红斌谈房产企划：资源整合是核心

2008年4月30日，甘肃长城企划总经理冉红斌先生做客搜房网直播间，接受了搜房网的独家专访，讲述了他从业以来的酸甜苦辣，对兰州楼市的现状做了独到的分析同时也对楼市走向进行了预测，并同网友进行了网络互动，搜房网对此次专访进行了全程网络直播。在谈到房地产的营销策划时，冉总通俗而简洁的语言将策划的精妙之处讲了出来，并结合工作实例，讲述了他对房地产策划的理解，下面是谈话的直播实录：

【主持人 李卓琳】：很多人包括网友提到策划这个行业，他们觉得像诸葛亮的角色，但也有很多人不理解，说策划无非是策划个促销活动，不同人对策划这个行业有不同的理解，有难为一下冉总，对不懂这个行业的人用通俗易懂的方式让大家了解这个行业。

【冉红斌】：策划人和企划有一个概念的区别，我的定位房地产的企划就是资源整合，我们要把房地产的企划工作做好，这就是资源策划。单纯的园林仅仅就是园林，但把居住观、生态观、立面观结合在一起，以园林的诉求把它讲出来这样就更贴切了，我认为企划和策划就是四个字“资源策划”，特别是房地产的企划，不仅仅是卖点的作用，对我来说是四大块的问题。第一，一定要前期导入，或者叫项目定位，其实这就是土地的调研，房地产的市场很特别，土方一挖，柱桩一打很多东西就改变不了，不像做摄像机，这是长期在城市的景观，驻在那了，为什么规划是前期先行的？百年建筑质量第一，这个东西一形成放在那就是几十年上百年。怎样规划定位前期呢？之前要进行大量的市场调研。第二，行销推广定位。产品都是差不多，针对我的产品建设期罗列了一个工作步骤，我的企划环节和这几个工作期要结合在一起，我要做一个简单的园林，让客户看的时候觉得开发商有实力，很有好感，这样才能更加关注产品。第三，广告推广。这就是所谓的媒介，就是很多局外人把第三个环节看成全部，比如说广告、外围广告、路牌等等，现在80%的策划公司或者企划公司是把所有的精力、体力大量用到这上面了。第四，销售代理。这一个环节不能小看，我还是强调理念，“酒好也怕巷子深”，项目可能到了人人爆炒的环节，但是还是不能忽略了销售代理。这是开发商最关心的一点，现在开发商的成本很高，回款很差，那你们想想销售的环节重不重要。我刚才讲了，我眼中的房地产企划应该是什么样的？我规划了全程的概念，广告推广、销售环节，这些都是重心，绝对不是忽悠的，每一份元素里都有科学的内涵和科学的外延，把这些合理的嫁接到其中每一个环节，这样好的企划才能被称之为优秀或者成功的，如果是断章取义的东西不是我所追求的，我理想中的企划概念应该是追求需要达到的。

【主持人 李卓琳】：冉总刚才说的那句话有什么后果吗？

【冉红斌】：我不担心。

【主持人 李卓琳】：看了这些的网友会说这是十分钟教会你做策划公司。

【冉红斌】：我给交通大学教课的时候讲了，房地产企划都是在成长期，还没有到成熟期，“手中有剑，胜似心中无剑”，我把这种做法教给你，哪怕你全部复制了，但不要忘了，其实其中的做法很多，你怎样达到目标？就象你背着行囊负重前进一样，可能别人一天24小时有8个小时在单位就消化完了，可是你不一样，我们可能要做到26小时工作制，必须要全身心，包括给客户服务，如果你的思路和开发商平行或者低于他，我认为你不是好的策划。我刚开始成立企划公司的时候认为完全是个弱者，我经历了主体位置的倒换，这个马总比较清楚，2002年到天庆负责营销副总，应该说很风光，这个楼盘我认为是第一个把卖楼盘变为卖文化的，2003年的3月份到7月份，所有的系列广告可以看到当时我们推广天庆家园A区时有一个明确的推广思路，我很清楚设计中有一个导入点。第一篇广告是个半版，虽然做的一般，但是很有冲击力，这就是我们以房地产企业强化我们的诚信观和美誉度的角度，通过房地产自身的品牌导出项目的品牌。产品好才是真的好，别的我认为都是闲的，有些人不管对韩总怎么评价，对房地产的敬业和对房地产的总体把握，和对房地产建筑的施工组织，这些我认为至少在甘肃地区是没有人可以比的，不要认为原来这个人是搞文化的，后来介入到房地产企业里成功了，我是很了解他的，虽然我们现在不在一起合作了，我为什么感谢他？原来我也是做金融工作的，实际上是他携手把我领进房地产的，让我觉得这道大门打开以后里面的东西是那么的美好，需要探究的东西是那么的丰富，这是我感到幸福的一件事情。

当时在天庆的时候是很风光的，经常有采访，那年冉红斌这个词是一个热点词，这个马总是很清楚的，现在想起来很后悔，我很想给一些现有的职业经理人或者楼盘代言人奉献一句话，包括现在老总，希望我们要以企业形象出现，尽量减少个人业务。讲到身份置换的问题，后来因为我本人有一些想法，对房地产的营销有一些具体的思路，我自己有一个企业，能够把自己的思想在这个小的企业里贯穿也是挺好的。搞企划是不一样的，曾经似乎有名气，但是要从零开始，要去陌生的拜访任何一个人，然后介绍自己，介绍什么是长城企划，遇到了很多门难进、脸难看、事难办的事情，这些是所谓成功以后的挫折。虽然我的长城企划现在仍然在爬坡，这是有一个过程的，这个过程有多远我也很难说。第一是要设立防范机制。最早我解决了现金流的问题，一方面项目部在全力挺进房地产的队伍，一方面通过大米的环节解决了现金流，后来因为厂里等等的问题合作中止了，如果这个产品做到现在是非常好的，我很有信心。人的成长中更多的要有回味的东西，这一辈子跟你笑过的人你可能不记得了，但是跟你一起哭的人会记忆犹新，有时候我想自己，尽量不让自己多想，我是比较外向的，马总这个人是打死都不说，我是知无不言，言无不尽的，比较适合做传销。

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