土地市场遇冷兰州中小型开发商或将面临生存危局

从2007年的“地王”频出到2008年年初的土地频频流拍，兰州的土地市场上演了一场从高潮到低谷的兴衰大戏。开发商、政府、专家学者、媒体、购房者，各色人物频频登场，或赞或贬或扬或抑，兰州的土地市场一瞬间成了众人瞩目的焦点。所有的一切都在这短短的一年内突然迸发，我们不禁要问一句，兰州的土地市场到底怎么了？

北京一些地产专家分析认为，冰火两重天的情景暴露出土地拍卖过程中的非理性因素，在采用挂牌拍卖方式出让土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市场价值的最大化，加之开发商助推，导致地价飙升，房价上涨。这种非理性表现在楼市火热时，不断催生“地王”，楼市遇冷时又马上无人问津，土地的真实价值被严重忽略。

现状：银行收缩贷款，开发商资金链紧张

“受国家2008年从紧、从稳的宏观政策影响，全国房地产市场走势尚未明朗，开发商此次出手相对谨慎，较去年土地拍卖会此起彼伏的激烈举牌竞价、个个志在必得的场面，今年的土地拍卖显得‘温和’很多。”据兰州土地局一位工作人员分析，今年兰州多块土地的流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于开发商对大势难以把握，因此在拿地上表现得十分谨慎。

SOHO中国董事长潘石屹指出，对于房地产企业来说，2008年不算太好的年景，资金问题让很多企业的账面负债累累，企业为获取资金付出的成本和代价，要比前两年高得多。

“中国房地产市场发展到2008年，最基本的特征是钱少地多。”潘石屹称，如果房地产公司能够未雨绸缪，对克服今年资金的困难就会很有好处。

面对目前的局面，业内人士认为，现在发展商资金压力非常大，他们面临的主要任务是资金回笼，而不是拿地，所以希望政府将土地供应的速度放慢，一是为了避免流拍，二是为了避免低地价成交影响土地价值。

正视：“流拍”频现是近期市场的正常反应

除了资金紧张，土地新政也给了开发商当头棒喝。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。土地新政无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷紧缩，土地频遭“流拍”正是近期市场的正常反应。

业内专家分析认为，地价下跌以及流拍，是土地市场价值重估的过程，正在挤出以前积累的泡沫，地价的走低有利于房价的走低。开发商是在重估相对于未来的地价水平，在房价疯涨时期被一些地方政府和开发商合力推高的地价水平，目前正在回归理性。

突围：实力房企通过二级市场曲线拿地

据记者了解，兰州很多实力房企一直热衷于土地二级市场的交易，也就是不通过招拍挂市场，直接从土地出让方获得土地或股权合作。

“今年年初，兰州一家颇具实力的房企刚刚以收购项目公司股权的形式，取得了数百亩的土地开发权。”一位业内知情人士告诉记者，“还有一家因无后续开发资金的房企，刚刚把自己手中的土地以协议转让的方式卖给了兰州一家大的开发集团。”

“一方面，直接走招拍挂很难拿到地段优越的地；另一方面，在二级市场通过股权收购拿地的价格要比招拍挂便宜一些。”一位不愿透露姓名的房企高管告诉记者，“而且通过股权收购的方式拿地在付款方式上不需要像招拍挂那样一次付清，有很大的弹性空间。”

“随着土地、金融双向挤压力度的增强，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被逼向市场，这是收购的好时机。”这位高管说。

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