全程记录：资深律师王杰14日做客搜房替业主维权

【马志新】：我感觉到王石面对媒体舆论很少有声音，但是从去年开始不断抛出个人的观点，对整个房地产的影响很大，比如他说的“拐点”来临，建议消费者三四年之后再买房，这些对中国的房地产市场都产生了很大的影响，王律师您怎样看待王石的观点？

【王杰】： “拐点”问题是去年12月份提出来的，也是认为房价太高了，我原先有一篇文章，市场有三种需求。第一种是供求来最基本的需求，就是消费；第二种就是投资；第三种就是我买了房子，不住，也不卖，就是等一个时间差，然后进行套利，追求价差。这三种需求是不断转换的，当钱特别多的时候，一开始98年到2000年大部分人是买住房，也有很多人不愿意掏钱买房，后来随着政策的增加，一部分人按揭来买房，后来外贸产生了顺差，央行要多发行货币。随着外贸顺差每年在增加，而且是递增的，这样就导致房屋产生了投机，投资需求加消费需求，需求的总量会扩大，扩大了以后还有一个问题，总量一扩大，需求增大会拉动房价，房价不断趋高，投资的人会有更多的收益，投机的人也有了资本的积累。随着积累他买的房子越来越多，这样导致真正想买房子住的人感觉房价很高，买不起房子。这块最终有一个专家的尺寸，象上海、北京这些城市，投资超过一定点的时候，购买住房的人买不起房子，王石认为这个时候就是房地产的拐点。这中间几种需求是互动的，到了一定的量就没有办法转加价格了，通货膨胀是有限的，变成恶性的时候，市场价格会回到价值上去，这样出现了资产缩水，美国的房子去年的6、7月份到现在大部分房价掉了17%。

王石看到了这个问题，看到中产阶级占中国的大部分群体，现在买了房子要有开支，过去的人开支很单一，现在开支在多元化，如果在社会上是自由的，很可能还会去买各种保险，开支会分散出去，物价上涨的最终结果是把需求降下来。王石说了一句话“中产阶级买不起房”，他用了很多数据，那么房子在回归的过程中，如果存在投资和投机的市场，投资的可以租赁出去，投机的美国的罗杰斯说了一句话“中国的房子最终回缩水”。王石做了一件事情，将他的房价进行了降价，现在到了九折。我看了他和潘石屹在《每日财经》的对话，这是对市场层面微观和宏观的认识问题，作为潘石屹或者其他人，他们认为中国的经济在发展中，每年有几千万的农民要进城，要变成城市人，对房子的需求很大。我认为最终的问题是未来经济决定人们的一个是物价的问题，一个是收入的问题。物价上来了收入也应该同步增长，如果说收入的速度滞后于物价的上涨速度，这样很多人是没有能力置业的。

【马志新】：王律师从市场的层面谈了一下对房地产业走势的判断，我们也看到在改变房地产业发展的同时，好像国家的相关宏观政策、经营政策、土地政策也在调控楼市，这方面请王律师也分析一下。

【王杰】：我们从9月25日住房首付利率开始说，这样遏制了投机的上升，投机的成本增加了，也会增长置换流动资产的时间。9月份出台这个政策之后，全国的房地产销量突然发生了转折，这个转折为什么这么大？在这之前房地产处于顶端阶段。国家对土地的供应立足于中小户型和经济适用房以及廉租房，我认为调控房价是在解决民生问题，因为经济适用房和廉租房只是解决买不起房子和买不起商品的人，并没有解决商品房的问题，商品房的价格是随着供求关系决定的。现在咱们国家的解决办法就是小户型，不象过去一样全是一两百平米，甚至是三四百平米，它要求70-90，把户型限制在一定的范围，把总价降低。

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