降低兰州房价的关键是：盘活存量土地与闲置房产

日前，兰州媒体报道，兰州2008年计划安排3825亩土地用于房地产开发市场，其中52.75％共2017．5亩用于经济适用房、限价房、廉租房建设；42.75％共1807.5亩用于商品房开发，通过土地闸门和杠杆调控，力争把兰州市房价调整到合理水平，让更多的老百姓能住上房，住得起房。记者仔细研究了近几年房价上涨原因、过程后，心里有了一个疑惑——

地价并非房价的唯一支撑点

我们先来看看近几年我国土地开发面积的—组数据。近几年，全国土地开发面积保持了较快增长。2006年，全国完成土地开发面积26605．6万平方米，同比增长]7．3％，2007年1--8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米，同比增长15．3％，增幅尽管低于上年同期水准，但比前7个月提高了4个百分点。与此同时，土地开发率(土地开发面积占同期土地购置的比重)也有所提高；2006年提高到74．2％，为2000年以来的最高值，2007年1-8月，土地开发率为66．6％，相当于2006年同期的水准。但是，不争的事实是，随着土地开发面积逐年上升的同时，全国房价也是一路“高歌猛进”。

加大土地供应，是很多开发商为降低房价开出的药方，地产名人潘石屹也高调赞同。是不是加大了土地供应房价就会降呢?记者采访了许多开发商，大家认为，从地和房的关系看，地价上涨一定会推动房价上涨，但地价较低并不意味着房价也跟着下降。开发商以较低的价格拿地，在房市“虚旺”的大背景下，不会发善心“自主”降低房价。兰州有些新开楼盘，房价都在4000元/平方米上下，而明眼人都知道，其中一些地是几年前拿的毛地，地价综合成本还不到1000元平方米。靠降下地价希求开发商相应降低房价，只是一厢情愿，政府牺牲了土地出让金不说，开发商还获得了超额利润。而这些流失的土地出让金，本应是城市建设的“血汗钱”。

还行业内人士分析，2007年1月至l1月，甘肃房地产开发投资完成123．56亿元，增长36．61％，增幅比1月至8月提高14．39个百分点，比上年同期提高20．17。这里面开发的土地，准能保证都是新近通过招拍挂拿到的?开发商通过招拍挂方式取得土地开发权，但事实上很少是按照跟地方政府约定的时间进行开发，因为多数地方政府承诺的开发条件没有给开发商及时兑现，开发商正好想能拖就拖，因为随着时间的推移房价是上涨的。

同时，虽然兰州不断增加土地供应．但从去年土地拍卖的情况来看，兰州土地价格比较高，开发成本不断增加；从拍卖结果来看，能够成功拿地的开发商是越来越少，这必将造成土地垄断不断加剧。土地资源的过度集中造成了“囤积”现象，这客观卜推动了房价的上涨。说到底，房价还是市场供求决定的。尽管土地拍卖过程中，确有开发商比斗意气、不理性竞价推动地价上涨的因素，但根子上还是开发商对未来购房需求、房价走势抱有强烈预期。降低这个“预期”，才是理顺房地关系、稳定房价的关键。

因此，单纯加大土地供应，只能代表地价可能会降下来，但地价下来不等于房价降下来。

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