进入八九月份,很多楼盘都将迎来新的一批业主入住,交房期间的各种问题就接踵而至了，其中延迟交房、办证、验房、装修押金、暖气以及小区配套等问题均成为广大业主的心病，而且件件都是麻烦事，其实业主们惆怅，开发商方面也不轻松，正所谓众口难调，做好本职工作让每一位业主都满意似乎并不容易，我们今天就有幸邀请到了几位业主网友和律师，大家一起从延迟交房以及延伸出的话题开始，探讨一下置业过程中的烦心事，了解一下如何利用法律的武器进行维权。
讨论现场
▲时间：8月16日下午3时
▲ 诚邀嘉宾（排名不分先后）：
甘肃君意律师事务所主任律师 姚锐
甘肃君意律师事务所专职律师 刘君 梁红伟
西部商报《居周刊》资深房地产记者 谢小亮
▲ 诚邀网友：
九洲城业主 杨先生 东北虎和西北狼
鸿运润园业主 夏先生 王先生
准业主 张先生
▲ 主持人：
搜房网论坛主管 兰州小凳子
地点：通渭路1号房地产大厦2004室
全程直播：全球华人房地产门户-兰州搜房网（//lz.soufun.com/）
点击进入直播页面：大话地产—律师网友走进搜房 讨论延期交房问题
本期话题：
1.一般是什么原因导致项目不能按期交工，开发商在交房过程中遇到的这些问题,有没有向业主解释过?业主们能够理解这些原因么?
2.业主往往会采取什么策略应对延迟交房?
3.开发商在合同里都是如何承诺交房问题的。如果出现延期，都是怎样的解决方法？
4.对于延迟交房国家有何硬性规定？
5.延期交房对业主有什么影响？
6.市政建设原因造成延迟交房开发商可以免责吗？
7.房屋质量问题和各种押金问题.
以下是本次大话地产的图文实录 ：
兰州小凳子：今天我们做的大话地产主题就是“延迟交房”，有很多业主说他们的楼盘里有延迟交房的问题，而且很普遍。进入八九月份，很多楼盘都将迎来新一批业主入住，交房期间的各种问题就接踵而至了，其中延迟交房、办证、验房、装修押金、暖气以及小区配套等问题均成为广大业主的心病，而且件件都是麻烦事，其实业主们惆怅，开发商方面也不轻松，正所谓众口难调，做好本职工作让每一位业主都满意似乎并不容易，我们今天就有幸邀请到了几位业主和甘肃君意律师事务所的三位资深律师，大家一起从延迟交房以及延伸出的话题开始，探讨一下置业过程中的烦心事，了解一下如何利用法律的武器进行维权。
本次大话地产的嘉宾有甘肃君意律师事务所主任律师姚锐、专职律师刘君和梁红伟，还有来自九城城以及鸿运润园等小区的各位业主，首先由九洲的业主来说一下，他们在论坛里的呼声是的。
九洲城业主 杨先生：我是去年11月份签的合同，说是今年五一交房，手续办完以后我去过一次，春节的时候我也去过，但是看到的现场是交不了钥匙的，我问了他们，他们说有一些基础设施过一两个月就弄好，五一就差不多可以交房了，我五一去的时候，他们又说还需要一个月，目前就剩下天然气管道没有安装。但是一直拖到现在了，每次打电话都说快了。
兰州小凳子：在签合同的时候有没有约定？
九洲城业主 杨先生：合同当初签的比较急，而且合同现在不在我们的手里。
兰州小凳子：为什么交不了房？
九洲城业主 杨先生：他们说天然气没有安装好，是市政上没有安排好时间。
兰州小凳子：下面有请鸿运润园的业主给我们说一下情况。
鸿运润园业主 夏先生：我是去年7月签的合同，承诺是今年8月31日交房，现在是8月16日，按理说没有到交房的时间，但是看样子是交不了房的，期间我们到现场看了好几次，也是存在刚才梁先生说的情况一样，会有一些推托。
兰州小凳子：现在的施工状况怎样？
鸿运润园业主 夏先生：一直在停工状态，电梯也扔在院子了，风吹日晒快半年了，这样子安装上是有隐患的。
兰州小凳子：合同你们拿到了吗？
鸿运润园业主 夏先生：合同我有，光是赔款问题，没有房子的问题，签的时候是06年，那时候盖到四五层了，当时说得很好，说会提前交房，当时的施工进度也很快，可是过年的时候停下来了，我们一问说是工人回家过年了，后面就开始推托，今年是不可能交工了，现在就说快了快了，不能给出明确的交房时间，并且回避了问题的实质，我们听说他们跟东阳二建有官司，但是他不承认，可能还有质量问题，他们是一直回避，从开发商那得不到正确的回答。
兰州小凳子：刚才的情况各位律师已经了解了，针对这些情况律师们有什么高见，请姚锐律师给我们解答一下？
姚锐律师：我是姚锐，在座的是我们君意律师事务的梁红伟和刘君律师。我简单谈谈我的个人想法，针对九洲城开发区的房子，约定交房时间已经到了，目前已 过了100天以上了，九州城这位先生谈到，他从九洲城签订的是买卖合同，个人或者某一个房地产开发公司在民事活动中的买卖主体地位是一样的，无论他注册资金小到10万块钱还是大到上千万，我们的主体资格是一样的，是平等的，咱们国家《合同法》有明确规定，九洲城开发面积有1000多亩，开发的楼盘比较多，针对这位先生谈到的已 过交房期限100多天，从这一现象判断九洲城房地产开发公司显然是违约的，需要履行合同里谈到的每日赔偿总房款的万分之二的违约金，如果这个合同还有履行的必要和履行的可能。这位购买九洲城的业主说他手上没有合同，但是签订的时候至少是有两份的，开发公司是有档案和缴款的手续。针对违约的问题，签订每日赔偿万分之二是否符合你的损失这是不一定的，因为如果住不进去房子，就会产生比如租房成本在内的很多费用，因为市里稍微繁华的地段租房子就要五六百块钱，违约金是不足以承担你的损失。他已经违约了，这是事实，你可以通过法律途径让开发商赔偿你的这部分损失。
鸿运润园的几位朋友谈到鸿运润园承诺今年的8月31日交房子，今天是16日，还有十几天的时间，听业主们说今年春节就停工了，电梯也没有安装，至今仍然处于这样的状况，目前看8月31日肯定交不了房屋，如果交不了房屋鸿运润园就需要按照约定每日承担违约金总房款的万分之一。还有一个问题就是业主如果认为还有购买的必要就要催促鸿运润园尽快交房，当然鸿运润园好象还有什么官司和纠纷，他们是保密的，作为我们购房人是不得而知的。如果开发商和建筑公司因为工程款纠纷也好、工程质量也好，如果涉及诉讼，特别是房地产方面的诉讼，一审规定是六个月的时间，重大疑难案件还可以延期，如果确实是因为房屋质量问题，或者说是因为工程款的款项问题，那么鸿运润园也就不能确定什么时候交房子了。作为购买房是弱势的力量，民事主体是平等的，权利是对等的，回过头来讲我们是个人，还要等着房子，可是他因为方方面面的因素没有办理妥当致使房屋交不了，那么针对于出卖方和出售方已经违约的，如果认为有履行的必要只能协调催促和等待的状况，如果认为房子不从九洲城或者鸿运润园买了，我们可以要求出售方解除房屋买卖合同。没有必要履行的前提就是出售方已经违约了，鸿运润园就是现在开工8月31日也不可能交房的，如果他们8月31日再没有明确的交房时间和补充约定，那么我们可以提出与出售方解除房屋买卖合同。
兰州小凳子：听了姚律师刚才的讲解，我想提一个问题，假如我是鸿运润园的业主，我想住这个房子，我有有权利要求他们告诉我为什么停工吗？
姚锐律师：违约了，不能按照合同交房出售方是有义务告诉购房者的。
兰州小凳子：我们这有一位准备购买房子的业主张先生，你听了这些情况有没有担忧？
准业主 张先生：当然有，现在的房子每天在涨，就想找一个房价合适一点的，我现在看了位于九州城的阳光家园，它的房价很低，但是没有预售许可证，我就没有敢买，可现在听说那的房子差不多已经卖完了，这个问题怎么解决？
姚锐律师：作为商品房的销售要五证俱全，要有土地使用权证，从目前咱们国家即将生效的《物权法》里对土地的使用权限做了初步的规定，至于五六十年使用权国家也会出台相对应的政策。还要有规划许可证、施工许可证，还有商品房预售或者销售许可证。但是在兰州商品房的销售里面有很多房地产开发企业是违规运作的，是什么原因呢？当然我本人也担任了几家房地产企业的顾问，一个是流动资金不足，土地的出让手续已经办了，地权已经属于房地产开发公司所有了，规划许可证也有了，施工许可证也有了，这些都要上缴一些费用，但是流动资金不足无法上缴这些费用，他们就会销售一些楼盘，那么提前销售就拿到了业主们的房款，最后他们会去补办预售许可证，但是那时候已经有70、80%的房子已经卖完了。最核心的问题是土地使用权证，规划许可证，施工许可证，如果这三个证全了，我坚信其他的证也会办好的。如果土地使用权证有了就敢买，如果没有房子会有问题。
我刚才谈到违规操作，个别一些小的房地产开发公司批准楼盘是8层，也只有两栋楼，一栋三四个单元，结果他自己在建筑过程中加了一层，甚至加了一个地下室，那么将来在办理产权证只办理1到8层的产权证，不会办理9层的产权证，如果8楼卖到1500，九楼会卖1000，九楼是没有产权证的。有些居民和业主自己的经济确实很紧张，如果那三证还是没有问题，那个九层也敢买。
鸿运润园业主 王先生：前两天我们去开发商那问的时候，他们说现在兰州很多楼盘的期房可能都会延期，而且有一些开发商在合同里写明一个免责期，就是三个月到半年的免责期，我不知道这个免责期在法律上是不是属合法的或者是正常的方式。如果我们到8月31日以后要求鸿运润园给我们赔偿，那他们是按照目前的实价赔偿还是按照原价赔偿？
梁红伟律师：免责期是双方当事人约定的期限，这个期限内不承担违约责任，在法律上是正确的。
鸿运润园业主 王先生：如果这个免责期没有明确最后的交房时间，是按合同的方式进行吗？
梁红伟律师：如果没有写明交房时间是不违约的，如果写了但没有交房就是违约的，是按照利息赔偿的，和房产公司打官司是很费劲的，而且违约金也是很少的。
鸿运润园业主 王先生：那就是按原价赔偿？
梁红伟律师：肯定是按照原价赔偿的，所以一般情况是会选择继续等待。
鸿运润园业主 夏先生：要么解除合同，要么等着，但是在等的过程中没有办法，只能听人家的。
梁红伟律师：你们应该去了解一下这个房屋有没有合法的手续，是不是可以买卖，如果没有就可以考虑退钱。
刘君律师：签合同的时候肯定要审查这些手续的。
鸿运润园业主 王先生：他们的证都在上面贴着呢。
鸿运润园业主 夏先生：鸿运润园在这方面不会有太大的问题。开发商的违约金是最后交房的时候再付吗？
梁红伟律师：违约金是在交房后付。
刘君律师：我觉得在现实的情况下很难实现从房款里扣，是另行起诉。
鸿运润园业主 夏先生：合同里已经规定了违约数额，但是没有说明具体付款方式。他如果不履行我们才能起诉他们，如果给钱就不用诉讼
刘君律师：应该和他们协商，他们也很清楚，8月31日交不了房他们会跟你们协商，如果不行可以向法院起诉，要求他履行违约责任。
鸿运润园业主 夏先生：他一旦违约，从9月1日起计算他的违约金，我是一次性去要，还是交房以后再去要？
刘君律师：交房的时候要不现实，他肯定不会在房款里扣，只有住上房子以后再去要。
梁红伟律师：等把房子交给业主们以后，有很多人可能就不会去要违约金了。
兰州小凳子：一般业主怎么实现抱团维权？
刘君律师：这样的事情很多，是由业主选出代表，大家委托他们几个人针对这个诉讼。
兰州小凳子：这样是不是更能达到目的？
刘君律师：这样比较集中，如果个人打个人的官司，成本高，给对方的压力也小，如果一百户的住户共同起诉他们压力就比较大。
鸿运润园业主 王先生：象这种诉讼法院的裁决会不会比较明确，不会拖个一年半年吧？
刘君律师：这是有时间限制的，不可能无限期延迟的，法律有一个答辩期、举证期，法律程序都会走到。
兰州小凳子：在业主的维权过程中，大家可能想了解一写跟自己有相同情况的人怎么去解决这个问题，我们请西部商报《居周刊》的资深记者谢小亮谈一谈？
西部商报《居周刊》资深记者 谢小亮：我做房地产投诉这块比较多，有一个例子就是万国港，他们是业主联合起来，找了一个代表，这个事情解决的比较好。象你们说的鸿运润园这个问题，因为是8月31日还没有到，这个责任还不好追究，只能是开发商对你们有一个告知的义务，现在是什么原因造成了延期，产生了什么后果，你们双方达到一个协议，如果这一步做不到就只能等到8月31日以后，确确实实延期了，然后根据违约来要求开发商作出回答。
兰州小凳子：万国港是有业主委员会吗？
西部商报《居周刊》资深记者 谢小亮：当时没有，那住的商户比较多，我有一天接了30几个万国港的电话，他们有一个QQ群，我给他们提了建议，他们就推选了一个业主代表。当初如果你们考察了他们的几格证是合法的，据我了解，比如某一个楼盘他有十栋楼，但他只开发了三栋楼，他给你们看的是这三栋楼的许可证，其他七栋是没有的。
鸿运润园业主 夏先生：这些我们是没有办法查的，我们永远是劣势。
西部商报《居周刊》资深记者 谢小亮：看的时候应该细一些，看的时候应该让他们出具一些资料。
九洲城业主 杨先生：我是按揭的，贷款到现在办不下来，有两个方面，一个方面是国家的贷款利息在上调，我去年签的合同如果他们没有问题我的贷款已经办下来了，我就可以享受3月份之前的利息。还有就是贷款有一些限制，国家政策的出台导致我本来符合条件的，可是新的政策又使我不符合了，这些方面也造成了我的损失。还有就是首付款提高了，原来是30%，现在是50%，这之间的损失怎么办？现在网上这方面的消息比较多。
刘君律师：刚才说的这个问题，就是贷款利息在增长这些的，这是违约以后的实际损失，比方说8月31日以前应该交房子的，9月1日我还在外面租房就造成了我的实际损失，跟你说的银行贷款问题一样，是实际的损失。
东北狼和西北虎：现在的问题是房子交了以后再办贷款也行。
九洲城业主 杨先生：办贷款的时候他们说没有问题，结果最后没有办下来，他们有一块地抵押出去了，今年四月份的时候又说解决了，但是我买的房子又被抵押出去了。
梁红伟律师：现在就是他要把抵押的房子卖给你，你也要再去办抵押，这样的房子没有买的必要。
九洲城业主 杨先生：他们说欠建筑商的款，他们只付了30%。
梁红伟律师：你们买的房子已经抵押给别人了，等于买了一个很危险的房子。
九洲城业主 杨先生：地的抵押解除了，房子抵押出去了。
梁红伟律师：这个说法是错的，地和房子是一体的。
东北狼和西北虎：这个情况怎么办？
姚锐律师：房子确实抵押出去了，你听九洲城说地的抵押解除了，但是如果房子抵押出去了再卖给你，等于是一种欺诈行为，就不是违约了，如果房地产买卖过程有欺诈行为的话那个违约约定是无效的，是要双倍返还购房者的。如果是一种事实的话，他们的行为就是欺诈，《消费者权益保护法》规定是要双倍返还的。
东北狼和西北虎：我们现在怎么证实这个合同是无效的？
姚锐律师：要去银行了解。
九洲城业主 杨先生：我通过银行了解他们抵押了6千万，但是四月份又说地的抵押解除了，具体他们也说不清楚，说是管委会的事。
东北狼和西北虎：我了解的时候他们说办手续越晚越好。
九洲城业主 杨先生：贷款总额是死的，期限是死的，利息涨了我们还的利息也高了。
兰州小凳子：我再提一个问题，网友说开发商没有按竣工表收房吗？
姚锐律师：竣工验收表是为后期的质监准备的，如果说目前没有质监合格证书那么证书是不全的，但是如果土地使用权证和规划许可证、施工许可证都有了，那么后面的证书房地产公司也会办上的，为什么没有办呢？就是资金不足。
兰州小凳子：跟质量有关系吗？
姚锐律师：如果质量不合格，肯定验收不过去，那就不会办法房屋质量合格证书，这样产权证也办不下来。
兰州小凳子：没有住进去之前开发商是否有权收取物业费？
姚锐律师：许可证齐全后物业费是可以收取的。针对房屋质量问题，销售方和施工方他们是终身要负责的，一旦有质量问题销售方和施工方是终身负责的。
兰州小凳子：今天网友也问了一些自己的问题，君意律师事务所的律师也做出了解答，我想业主们签订合同的时候也要仔细的阅读合同，业主们也要联合起来，联合起来力量大嘛。今天的活动就到这吧，谢谢大家的到来。
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