主题背景：
2007年上半年，兰州只有三个楼盘开盘，它们是上宝苑 、鸿运润园C区、宝丰西湖公馆；而下半年兰州至少有十三个楼盘开盘，即安宁庭院、众邦·金水湾、倚能·黄河家园二期、凯地怡苑、曦华源四期、良志·嘉年华、天庆丽舍情园公寓房、明珠家园、雁京罗马花园、中和家园、怡景湾、兴隆金河苑、基业豪庭二期、九州城二期、万盛名仕嘉园都预期在下半年开盘。
面对这样的局面：一方面，上半年楼盘供应不足，楼市呈现饥渴，整个楼市“表面平静，内心狂热”，为何只有三个新盘，是“捂盘惜售”吗？另一方面，下半年众多楼盘一起推出是否会冲击兰州的房价，是否值得准业主们等待，以及下半年的新盘都有什么亮点等等，这些都是大家关注的问题，所以搜房网这次请来了各方人士，一起探讨解析这些问题。
“新盘待机上市 预演楼市战事”现场
时间:2007年6月21日下午15：00
地点：搜房网兰州直播中心（兰州市通渭路1号市房地产大厦20楼2004室）
诚邀嘉宾：
兰州交通大学教授 刘义
曦华源四期 杨颖
时代伟业2008销售总监 任清国
凯地怡苑 何迎晨
媒体嘉宾：
甘肃电视台《家园》栏目制片人 吴同振
西部商报《居周刊》主编 黄慧娟
主持人：搜房网兰州公司总经理马志新
本期话题：
1、2007上半年新盘供应不足，楼市呈现饥渴。2、2007下半年新盘待机而动，楼市欲掀高潮。
以下是此次大话地产的图文：
[主持人 马志新]今天非常荣幸请到各位领导、各位朋友，我先把今天光临活动的嘉宾介绍一下，首先从教授这开始。兰州交通大学教授、群英策划董事长刘义先生；凯地怡苑的何迎晨先生；还有时代伟业的营销总监任清国先生；还有曦华源的杨颖小姐。媒体嘉宾有甘肃电视台《家园》栏目制片人吴同振先生；西部商报《居周刊》主编黄慧娟小姐。
今天我们把上半年的情况进行一个回顾，顺便展望一下下半年的形势。今天我看西部商报的报道很有意思，说兰州的房地产是“表面平静，内心狂热”。上半年基本上新盘的供应量特别少，就象报纸上报道的一样，呈现饥渴状况。我们先有请刘义教授说一下这个情况。
[刘义]西部商报先说。
[黄慧娟]我们马志新是做房产的老朋友了，叫我上午来聊一聊，很轻松的，我是商报《居周刊》的，最近我们做了一个选题——2006年整个一个政策年过去以后，2007年的政策效应渐渐显现出来了，现在是年中了，媒体比较爱干盘点和预测，我们也免不了这个俗。今年这个市场也比较有意思，跟往年不一样，确实是表面比较平静，就有一两个楼盘开盘，整个量也不大。在新盘供应不足的情况下，老盘销售好的也比较多。象前不久的飞天家园B区清盘了，清盘价也不错，起价比刚开始的卖价高了很多，还有基业豪庭五月份销售榜是，卖得很好。从这里可以看出，一个是这种供应大量集中在年底了，市场的房子少了，确实有半饥渴的状况在里面，人们可选择的对象少了；另外一种是去年种种政策之下有一些影响。从媒体来说房地产广告量也少了，这是一个实在的，但是内心火热就是在夏天的七月，我们陆陆续续听到了一些新盘的动向，有一些封顶的楼盘，都纷纷说是七八月份要开盘，上半年大家可能都在等待一个时机，打造一个产品。还有一些楼盘根据后期的政策在调整规划，也有楼盘放出话要弄出全现房才全面上市。就我们所知下半年将要推出的新盘有：安宁庭院、黄河家园二期、众邦金水湾、明珠家园、曦华源四期、雁京罗马花园、中和家园、良志嘉年华、怡景湾、兴隆金河苑、基业豪庭二期、九州城二期、万盛名仕嘉园等。
[主持人 马志新]吴老师跟地县的客户交流比较多，他们有什么情况？
[吴同振]我刚到天水去过一次，天水的老总也进行了一次座谈，天水房价涨得非常快，快到什么程度，现在已经达到了三千块钱每平米，接近兰州很多楼盘。这种现象出现的原因是什么？就是土地供应量不足。我那天去的时候跟天庆的韩总开玩笑，你原来一亩地一百万拿到了，现在挣了，为什么？新开的一块土地，在伏羲庙那块两百多万，那么这块的房子是不是很好，事实上呈现出这样的房子不好走，韩总的房子造价很高，土地成本高，他的成本已经到2800左右，卖的售价不到3000元，实际上那边的销售压力比较大，我问他兰州和天水哪边快？他说肯定是兰州的房子走得比较快。在天水大部分比较容易接受的价格是2500左右的房子走得比较快，前几年天水的房价是在1500左右，短短两三年几乎是翻了一番，这种价格往上走的时候很多盘，不管差的还是好的都涨上去了。天水的人口不足50万，所以购买力有一定的限制。
[吴同振]刚才黄主编说到跟兰州比较相近，从04、05年开始房价涨得比较快，一涨上去很多人不敢买了，都在等着看，看能不能降下来，但是看了两三年大家一看没戏，而且还在往上走，兰州的房价虽然没有北京和广州涨得那么快，但是也在每年持续增长，所以很多人都不在等了。政府现在也在积极打造经济适用房，领导也说以后要在天水打造大城市，天水还有几个优势已经出来了，天水现在除了做文化、做旅游，这是根本具有的优势外，交通原来是一个问题，现在平凉到天水、宝鸡到天水的高速公路都要启动了，这样造成以后不是小地区的天水，是陇东南的天水，圈子变大了，随着城市的发展整个房地产也会有所发展。
[主持人 马志新]网友有一些问题，他说请嘉宾预测一下兰州市房地产的走势下半年会跌吗？
[刘义]我接受了一些采访，他们也问下半年的趋势，我说了是稳中有增，我是保守的说，今年肯定要涨。
[主持人 马志新]还有一个问题是，是不是该抓紧买房？
[刘义]实创现代城的房子今年比去年卖得好，有相对的比较，北岸公馆、黄河家园都是并列的，相比之下实创现代城价格是的，两千多的房子在那个地方已经是稀缺的，他们打了一个广告2780元，为什么这样打？3000以下的房子已经是稀缺的，有点抢着买的感觉，再不买都是3000以上了。
[主持人 马志新]今年下半年新盘的藏量比以往大，那是不是意味着兰州楼市下半年竞争会比较激烈，在竞争下会不会影响价格上涨的脚步慢下来，毕竟新盘多了？
[刘义]这个可能性有，你的意思是说下半年上市的楼盘多一些，量大一些，加上有些楼盘、板块的竞争会激烈一些。
[主持人 马志新]吴总怎么看下半年的房市？
[吴同振]上半年供应的量少，大家的需求比较多，供需会不平衡，但是这种现象是永远存在的，我们前几年土地供给方面造成了楼盘进入市场是阶段性，这个阶段刚好比较集中在今年下半年，如果大家都上去的时候就会造成大家上市的时候价格不好定位，很多都是理性的，消费者对房价这块也要理性来看，不是马上要的就急冲冲的抢购，不一定大家都要抢购，可能抢购来的不是你要的，也会造成市场虚假的热度，不是真正理性的需求。我们开发企业在广告上没有做什么宣传，我觉得这是一个阶段性的，不是代表这个市场好到什么程度，甘肃能买房子的还是有一定数量，我们的房子都是消化给甘肃人、本地人了，而不是上海、北京、西安人来买，虽然有但是很少，不象上海是卖给全世界的，不一样。不要因为涨了一点大家都跟，开发商跟着涨价，老百姓跟着进入市场，我觉得这样不是很理性。
[主持人 马志新]黄主编觉得下半年的诸多新盘有什么特点和亮点？
[黄慧娟]区域性更强，板块性更强，特别是这几个新项目，安宁庭院、众邦亲水湾、曦华源四期、凯地怡园等，已经形成了大的主战场，雁滩也有后续的大盘开发，这是区域性的，是整个板块的，有联动的效应在里面，我觉得板块的争锋会比较明显，定位也会越来越明显。另外，产品会更好，开发商在拿地的成本上必然会更好的打造一个产品。特别就是竞争会激烈一些。大家说起来没有多少新盘，几年了感觉还是那么几个楼盘，有一个很长的销售周期，包括实创现代城是04年就开始卖了，还有基业豪庭、鸿运润园、天庆，都是那几年的盘，要有一个消化的时间。实际05、06年房价是稳固上升，我们做了一个主题，04年的时候房价要上涨15%，05、06年是慢慢的攀升，涨得特别厉害是今年上半年，可能今年下半年又是放量的高峰，具体怎么样消化还要看，价格肯定不会定的低，我们现在都不敢说稳固上升了，曲线性太明显了。
[主持人 马志新]刚才吴老师介绍了甘肃房地产的发展，让我们对甘肃的房地产市场心情澎湃。今天我们邀请到了兰州房地产销售一线的朋友，前面吴老师讲到天水的房子销售压力比较大，那么兰州的房子销售压力怎么样，请时代伟业的任总讲讲。
[任清国]兰州市到底该放量多少，同时你的购买力又有多少，他会从什么样的比例看。如果量放的大购买力少就会抑制房子销售，出现一些滞销。而且价格能够涨到多少。我觉得去年到今年平均涨了三四百块钱，过完年基本上每个楼盘都在涨。这时候大家感到这个楼盘卖得好，又会涨价。我记得在05年的时候，兰州市的人均月收入在700多元，如果在这么低的收入情况下房产市场是什么样的压力，大家可以算一下。我想问一下各位假设到07年，兰州市到底能放多少房，而且最终价格能够达到多少，这时候才能知道楼盘卖得怎么样。
[主持人 马志新]这个问题教授解答一下，这个量到底放多大，价格到底涨多高？
[刘义]刚才吴老师、黄总、任经理都谈了一点观点，我同意他们的看法。甘肃省的房地产市场总的来讲和房地产的大势发展是一样的，虽然有差异，但是有区别。我最近跑了几个县，庆阳市、白银、临洮、渭源、定西，这些周边地区做了一些考察，发现带有一个的共性，就是房价的涨幅比较大，我去过的所有地方大家感受最强的地方就是房价涨上来了。尤其是去年兰州平均涨幅是300元，大概是10%左右，但是从有关方面统计的数据左右是百分之五点几。
[吴同振]我们指的是商品房，整个拉平了。
[刘义]商品房涨幅要大一些，这个涨幅最近没有做具体的研究，没有统计数据，但是凭直觉感觉到房价确实又上涨了。和国家的政策意图是不相符的，从“国八条”到“国六条”一直在解决房价的问题，现在看来房价没有解决，从国家出台的政策来看收效的是对商品房规划设计的户型面积量化进行了控制，这个是进行的比较好，从规划设计上把户型面积降下来，但是出台的大部分措施不能解决房价问题，面积上来了，但是单价没有降。为什么房价没有降呢？实际上我们分析，很多政策并不能解决房价的问题，而且有一些政策反过来还助长了房价的走高，比如说一开始的紧缩地根，也就是去年和今年的土地量供应减少，这样供求关系就不平衡了。刚才吴老师也讲了地价，供应量少了，地价在飙升，安宁的地价几十万涨到两百万，三百万，翻了几番，地价涨了房价怎么能不涨，后面拿到的地必然要涨，拿到八十万的地价也会照样涨，大家都是跟着涨，不管什么时候拿到地的都是按现在的地价来涨。
[任清国]开发商就是要利益化。
[刘义]还有一系列的，比如说建筑规范强制的追加成本，比如节能等等。
[吴同振]兰州市的劳动力也特别紧张。
[刘义]从方方面面看，一方面土地的减少，房屋的供应量也在相对减少，成本在增加，所以房价也在涨，而且从政府的调控政策来说，基本上没有有效的措施来控制房价，来解决一些相关的问题。兰州大片的经济适用房的房屋正在建设中，还没有投放到市场，比如说一百万平米的经济适用房要投放，可能会对商品房的供应结构会有一个影响，但是现在没有见效，所以在这种情况下，如果说今年的销售比去年好，也是有道理的，我们现在做的实创现代城，三四五六月销售的情况远远超过去年，广告量也减下来了。我最清楚这个楼盘，每个月我们都在统计。这四个月的月销售超过去年的月记录，而且广告量减下来了。当然我们也没有停，以前做整板，做半板，现在做四分之一板，没想到效果还挺好，八个销售员都领着看房子了，没有人看门了。别的楼盘不知道什么情况。
[主持人 马志新]今年的楼市既然已经呈现饥渴状况，呈现青黄不接，但是有些新盘为什么不找空档，都要弄到八九月份开盘呢。
[刘义]那是跟有些楼盘的建设进度有关。
[吴同振]麦子没熟不能割。
[刘义]兰州没有开盘的主要原因是条件不成熟。
[黄慧娟]有几个盘也有排号的。
[主持人 马志新]今天我们邀请到三个项目的负责人，那你们项目里相对卖得比较慢的产品有没有，哪一种卖得比较慢？
[任清国]大户型卖得比较慢吧。
[主持人 马志新]具体多大？
[任清国]基本上了130就比较慢了。
[主持人 马志新]兰州有一个情况，130以上但是没有做成三室，是两室，这种销售压力比较大，如果是三室可能比较好。
[刘义]120以内做两房两室就比较大了，像南方肯定要做三室。
[任清国]南方和这还是有区别，他们一家基本上都是两个孩子以上。
[主持人 马志新]那是少数吧？
[任清国]不是，南方那每家基本都是两个孩子。
[主持人 马志新]我想市场毕竟是存在竞争的，可能也有一种产品会面临不好销售的局面，黄总觉得现在哪些楼盘不好销？
[黄慧娟]我觉得销售好的时候开发商对媒体肯定是敞开的，但是不好的时候说实话也不会直言的，可能是我们在私下的了解，不是感觉哪个项目怎么样，或者是哪个板块怎么样，比如说九州，九州按照传统观念是兰州人不愿意去的地方，但是销的很好，九州城的600套房子一卖而空，基本上没有做广告，因为他们老总以前做过别的项目，私下我们交流过，他说确实卖得很好，70平米的房子是15万，对于大部分买房子的人努力一把还是可以的，所以卖得很好，原来说要开盘最后没有下文了，估计是卖完了，没有必要开了。这不是哪个楼盘或者哪个板块的问题，还是凯地得何经理说的，还是一个产品，这也是我们今天说的内心火热，火热什么？就是火热到打造产品了，明显感觉到开发商有什么新盘都会和媒体碰碰面，不象以前和媒体谈我要用什么概念包装一下，或者用利用什么理念，现在他谈的都是产品本身，热情很高，拦都拦不住，这个户型如何好，它的配置、景观都是怎么做的，满腔热情都在打造产品上了。这几年有一些楼盘卖了很长时间也还在卖，有这样的现象，我觉得还是产品的定位问题，可能有些面积确实偏大，户型做得不够充分利用空间，现在有些楼盘偏大的也在改，有这样的情况在发生，开发商在应对市场的需求。
[主持人 马志新]兰州的开发商像一个小孩玩游戏一样，他已经进入状态了，已经入迷了，他的智慧和思想集中到产品方面，这可能对老百姓也是好事情，另外，我在想是不是兰州的消费者变得越来越理性，对产品变得越来越挑剔，迫使开发商要在产品上下功夫。你们感觉兰州的消费者是什么样的心态？
[任清国]像何总讲他们产品的一些方面，我想开发商都是一样，他根据每个时期、每个阶段，假如我在拿一块地的时候都在考虑整个市场的购买力，我盖出房子要有人去买，怎么样才能让这些人去购买，是产品类型，第二是整体配套，种种这些方面加一起大家觉得这个不错。如果只有一两个点不符合大家的需求，卖得肯定不好。
[主持人 马志新]北京市场的规模比较大，上半年开盘就有56个，兰州只有两个。
[黄慧娟]卖得比较好的情况下除了产品比较好的因素下，也有随行就市的感觉。今年的新盘真的出来以后，有没有销售的压力，我们挺想知道的。
[任清国]价格对于兰州来讲，再往上涨，涨到什么程度真正会让人接受不了，我想知道这个点能到多少。
[黄慧娟]我觉得教授要给很多新盘定价，这个比较痛苦，定低不行，定高了也不行，很头疼，反正我们所了解最近几个新盘都没有价，不管是宣传还是排号对外都没有价，包括曦华源，虽然在排号但是都没有价。
[杨颖]客户期望值这么高，所以我们也是综合一二三期，根据市场做我们产品的定价，我们老板确实一直以平价销售。
[黄慧娟]在这种市场的刺激下还能平价吗，比如说凯地都3000多了，朋友肯定都要问，你周边的房子都在涨价，你的房子到底怎样，也不比人家差。
[主持人 马志新]到底要涨到哪里，不可能无穷尽的涨下去。
[刘义]这个不好具体说，但是也不能排出说涨到多少就停止了，不能无限期的涨下去。从市场上看可能要无限期的涨，从方方面面来分析，土地越来越少，就是何经理讲的不可再生，供应量越来越少，人口会越来越多，需求越来越大，更新换代会越来越大，城市现代化也会越来越加快，所以应该说会无限期涨下去。北京是不是无限期在涨？香港是不是无限期在涨？
[黄慧娟]房价五月份的环比是3%，排第四，就是因为大家卖得太好了，大家都在调价。我们在想新盘，估计这些老总们最痛苦就是怎么定价，市场这么火热。
[刘义]他们不痛苦，他们只是比较艰难，不到最后一刻不定价，这是规律，资本是要增值的，他要赚钱，而且要化，他要回归资本。有价无市是短期的，他真要卖不出去会降价的，为什么不降价？它还会升上去的，会卖出去的。那年我记得“国八条”出来以后，从五月份开始一直到十一房地产非常惨淡，但是消费者观望到一定程度的时候看降不下来又开始购买了。在这个过程中，刚才黄总说开发商，其实开发商我所知道的，比如说03年拿到地的，他在预算，我们要给他们做报告，我们算了帐，按当时的价格我预测到两年以后的房价算的帐，算下来是可以盈利，但是利不大，八千万左右，最后拿了这块地，到去年我们再算帐的时候，比那次乐观得多，现在这个盘即将要定价了，我们又算帐的时候又高了，利润空间又增大了，虽然有些成本在增长，但是利润空间更大了，而且这个盘没有说具体的价格就说了一个范围——3000以上，3500以下，这样就开始登记了，登了七八百了。
[任清国]03到07年的涨幅是多少？
[黄慧娟]均价至少是1000多，我们说的可能不全面，说的是兰州主力在售的商品房。下半年这个量还需要多少时间消化就看吧。
[主持人 马志新]说一下曦华源的情况？
[杨颖]我们下月初四期准备开盘，目前的排号情况特别好。主要还是因为曦华源相对比较长的前景，现在的一二三期比较成熟了，是一个成熟的社区，广告是一方面，客户的口碑非常重要，我们现在估计样板房也不用做了。
[主持人 马志新]样板房都不需要做了。
[杨颖]对，而且我们的房屋结构比较好，南北通透，户型很好，面积也是符合大众需求。100到130左右。这是比较被大众热衷的户型。
[主持人 马志新]排号是什么时候开始的？
[杨颖]就这几个月的时间。我们排到600号就不再排了，我们得保证客户以后能选上。
[主持人 马志新]房子有多少套？
[杨颖]700多套。一期我们有一个五号楼是公寓楼，当时反响很好，为了满足需求我们还有公寓楼出售，是40多平方米的。我们的价格比起其他楼盘是比较低的。
[刘义]价格还没有公布。
[杨颖]已经快了，正在讨论中，价格不会太高。
[主持人 马志新]请凯地怡园的何迎晨谈谈现在的情况。
[何迎晨]我们的占地面积不大，22亩。
[刘义]多层有几栋？
[何迎晨]五栋。城西板块已经没有多层了，这是稀缺的。
[刘义]安宁都没有多层了。
[主持人 马志新]你们户型销售控制比较好，能不能把秘诀简单透露一下。
[何迎晨]这是我们公司的产品理念，我们公司的老总姓李，今年30多岁，他做事的眼光非常独到，这是我们个项目，我们是想尽可能把这个项目做得更加完善，更加完美一些，从这个目的作为出发点。我们为什么做多层呢？就是考虑多层的舒适度比较高。这个产品的面积区间我们也控制的很好，包括一些户型的搭配各方面都是做了非常严格的市场论证，我们点确保产品舒适型。从产品来讲我们非常有信心，另外我们在园林这块下了很大工夫，全部的园林包括设计都是从上海请来的，我们抱着一种非常认真负责的态度，希望为兰州市贡献高品质的楼。
[主持人 马志新]价格策略呢，比如说去年和今年涨了几次价？
[何迎晨]我们是在市场能够接受的范围内对价格进行控制，我们首先是奉献的产品。我刚才听了大家一些意见，为什么兰州市的房价这么高？因为大家都忽略了房地产的基本特性，因为房地产和石油、天然气是一样的，比如说一片土地盖了一层楼在四十年内就不能再用了，我们公司也认识到土地的稀缺性，所以无论是产品、规划、配套等各个环节做到精益求精，一般象11层的小高层使用高档配套设施是非常少的。
[主持人 马志新]现在的价格呢？
[何迎晨]基本价格是3500元。我们前期有2780、2880、3080的，有一批这样的项目。
[刘义]整个小区的容积率是多少？
[何迎晨]3.0。
[刘义]22亩地7栋楼，这样要做到3.0比较困难。
[任清国]是不是土地拿得很便宜？
[何迎晨]我们的土地也是招拍挂的。
[刘义]一亩是多少？
[何迎晨]这个我还不太清楚。
[任清国]我们整个房间的格局的开间是四米二，整个开间是五米到七米之间，兰州很多纯板的多层住宅都控制到100以下，但是舒适度受到了局限，所以我们做得还是比较好。
[刘义]曦华源什么时候开盘？
[杨颖]七月份。
[刘义]手续拿下来就会开了？
[杨颖]对。
[主持人 马志新]这里网友有一个问题，凯地什么时候开盘，开盘有优惠吗？
[何迎晨]我们想把产品的打造上一个台阶，那个时候可能对客户的承诺是能够看到的，我们也希望在开盘的时候所有的媒体朋友大家一起到现场光临。时间暂时还没有定下来。
[主持人 马志新]有没有优惠？
[何迎晨]优惠肯定有，感谢各位朋友和网友。
[主持人 马志新]上次我们去看房，过了三天就成交了三套。
[主持人 马志新]还有一个网友，他问曦华源和凯地哪个性价比更高？
[杨颖]这是根据各人所好。
[主持人 马志新]四期的产品有什么优势？
[杨颖]我们的绿化率很高，42.13%，社区比较成熟，配套设施完善，楼间距很大，采光好，户型设计结构好，私密性比较好，交通、购物、医院配套齐全等等。
[主持人 马志新]四期跟前面相比有什么不同？
[杨颖]户型上面我们是结合一二三期，因为我们前期有东西、朝北的房子，四期全是南北通透，采光效果特别好。
[主持人 马志新]凯地优势也讲讲？
[何迎晨]我们的理念一直是“用心做事，专心打造产品”，我们的优势首先是希望开盘之后能够给大家呈现出一个实景的整体面貌，我们在做产品的时候根据公司的理念有一个词“雕琢”，不是普通意义上的大众产品，是非常精益求精的产品，所有公司在这个产品上下了心血。比如说电梯的品牌永磁同步的技术在兰州可以说是的。
[主持人 马志新]它的价值？
[何迎晨]它的价值也就是基本上无噪音，我们的外墙是十大品牌之一的，还有外墙保温的涂料，也是世界十大品牌，通过细节的方面可以看到，我们是非常用心的在“雕琢”产品，虽然做不到大盘的优势，但是我们要做到精益求精，居家嘛，最重要是舒适，小巧玲珑。
[主持人 马志新]下面还有好多网友的提问，鉴于时间关系，我们今天的大话地产就到这里。我们期待2007年下半年更加丰富的楼市盛宴，期待更加优质的新盘出现。今天非常感谢刘教授、吴主任、任总监、黄主编、何经理，还有曦华源的杨颖，希望我们下次还有机会坐在一起。
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